• Lausunnonantajia: 64
    Lausunnonantajan lausunto
      • Voitte kirjoittaa lausuntonne alla olevaan tekstikenttään
      • Hassi Laura, Suomen Kuntaliitto
        Päivitetty:
        15.7.2020
        • Lausunto ASO-lain uudistuksesta ASO-lain uudistuksta on valmisteltu kahden hallituksen toimeksiannosta. Esitysluonnoksen sisältö valmisteltiin pääpiirteissään Sipilän hallituskaudella, jolloin se ehti myös lausuntokierrokselle kommentoitavaksi. Rinteen-Marinin hallitusohjelmassa lakiuudistuksen painopisteitä muutettiin mutta sisältöön ei tuotu varsinaisesti muutoksia. Nyt lausunnolla oleva esitys on sisällöltään lähellä edellistä, mutta monin osin täsmentynyt ja siten kokonaisuutena kehittynyt. ASO-laki edellyttää kokonaisuudistusta Nykyinen ASO-laki on peräisin kolmenkymmenen vuoden takaa ja ajastaan jälkeenjääneenä vaatii kokonaisuudistuksen. Pääpiirteissään esitys on onnistunut lain uudistamisessa. Kuntaliitto painottaa, että uudistuksen toimeenpanossa myös ASO-yhteisöjen toimintakäytäntöjen tulee kehittyä, palvelun uudistua ja asiakaskokemuksen parantua. Tämä edellyttää lain onnistunutta toimeenpanoa, joka joiltakin osin edellyttää täsmennyksiä luonnoksessa esitettyihin säädöksiin. Kuntaliitto kiinnittää huomion erityisesti kuntien kannalta esiin nousevaan lain soveltamiseen. Kuntaliitto korostaa, että lain toimeenpano luo myös uusia mahdollisuuksia kasvavien kaupunkiseutujen, valtiotahojen ja ASO-yhteisöjen vuorovaikutukseen ja osaltaan näin asuntopolitiikan kehittämiseen. Lakiuudistus vahvistaa asumisoikeutta erillisenä hallintamuotona. Erityisyys tulee esiin heti lain keskeisissä periaatteissa. Niihin on kirjattu huolellisuusvelvoite, joka erottaa asumisoikeusyhtiöt osakeyhtiölain mukaisista voittoa tavoittelevista yhtiöistä. Asumisoikeusyhteisön johdon tulee huolellisesti toimien edistää yhteisön etua siinäkin tapauksessa, että se olisi ristiriidassa omistajan edun kanssa (4§). Kuntaliitto katsoo säädöksen lisäävän asumisoikeusmaksun hyväksyttävyyttä osana yhteisön rahoituspohjaa ja samalla vahvistavan asumisoikeuden identiteettiä hallintamuotojen joukossa. ASO-järjestelmä on tärkeä kasvaville kaupunkiseuduille. Kaupunkikehittäminen edellyttää monimuotoista asuntotarjontaa, ja ASO-asuntojen vakaa kysyntä on vakiinnuttanut ne osaksi kasvukaupunkien asuntotuotannon kirjoa. Erityisen merkityksen ASO-tuotanto saa hintaherkkien kaupunginosien täydennysrakentamisen (tiivistämisen) välineenä. Kaupunkikehittämisen kannalta ASO-asunnot evät ole volyymituote vaan harkiten käytetty täsmätuote, jonka kysynnän ja tarjonnan tasapainoa on syytä seurata tarkasti myös uuden lain puitteissa. Asuntomarkkinatiedot kuntien käyttöön ASO-asuntoja koskeva markkinatiedot ovat olleet kuntien välittömässä käytössä nykyisten viranomaistehtävien kautta. Tehtävien poistumisen myötä kuntien asuntomarkkinoita koskeva ASO-tieto jää saamatta. Reaaliaikaisen asuntomarkkinadatan käyttö on olennainen osa kaupunkisuunnittelua, ja lain toimeenpanon yhteydessä on tärkeää, että ARA ja kaupungit yhdessä miettivät parhaimman tavan tuottaa ja julkaista ASO-asuntojen kysyntään ja tarjontaan liittyvää paikkatietoa kaupunkisuunnittelua varten. Rajoituksista vapauttaminen perusteltua ASO-lain uudistus helpottaa kannattamattomien ASO-kohteiden muuttamista muuhun asuinkäyttöön. ASO-talon rajoitusten purkaminen on mahdollista vain poikkeustapauksissa ja tiukoin ehdoin. Kuntaliitto katsoo, että lakiesityksessä on päästy riittävän pitkälle toimijoiden/osapuolten etujen yhteensovittamisessa myös rajoituksista vapauttamisen (88-90§) osalta. Kuntaliitto kuitenkin edellyttää, että rajoituksista vapauttamisen yhteydessä ARA pyytää kohteen sijaintikunnalta lausunnon, jossa arvioidaan kohteen kaupunginosan asuntomarkkinatilanne niiden suunnitelmien valossa, joita kaupunki valmistelee ja joilla on merkitystä kohteen kysynnän kannalta tulevaisuudessa. Molemminpuolinen - sekä ARA:n että sijaintikaupungin - arvio antaa kattavimman tilannekuvan ja takaa parhaan mahdollisen lopputuloksen myös silloin, kun ASO-kohde joudutaan muuttamaan vuokra- tai omistuskäyttöön. Tietojen vaihto on tärkeää myös siksi, että hallintamuodon muutoksella on vaikutuksia rakennuttamisen ja maankäytön suunnittelutyöhön. Hallintamuodon muuttamisen vuoksi kunnalla on lisäksi velvollisuus tarkistaa vuokratontilla sijaitsevan ASO-kohteen maanvuokra rajoituksista vapauttamisen yhteydessä. ASO-järjestelmän legitimiteetti edellyttää virheetöntä asukasvalintaa Nykylain mukaan ASO-asunnon asukasvalinta vahvistetaan kunnassa, mikä tarkoittaa sitä, että viranomainen tarkistaa ja tarvittaessa korjaa talonomistajan laskelmat enimmäishinnoista ja varallisuuden enimmäismääristä sekä esitykset asunnonvaihdoista. Talonomistajan ei siis tarvitse ottaa päätöksen oikeellisuudesta vastuuta, koska päätöksen tekee viranomainen. Tämä muuttuu uuden lain myötä. Jatkossa kukaan ei tarkista talonomistajan päätöstä satunnaisia valvojan tarkastuksia lukuun ottamatta. Asunnonhakijoiden oikeusturva ja tasapuolinen kohtelu on jatkossa talonomistajan varassa. Kaupunkien mukaan talonomistajien päätöksenteko tarvitsee tuekseen asetustason säädöksiä (13§, 17§). Myös valvontakäytäntöjä tulee rakentaa tavalla, joka ohjaa ASO-yhteisöjä yhtenäiseen ja tasavertaiseen päätöksentekoon. Asukasvalintaa hoitavien työntekijöiden ammattitaidon ylläpitäminen ml. uusien työntekijöiden perehdyttäminen edellyttää talonomistajilta nykyistä enemmän esimiesresursseja. Osaamistason nostamiseen tulee siis varautua ASO-yhteisöissä. Asetuksenantovaltuus ja erilliset keskushallinnon opaskirjat eivät voi korvata talonomistajan operatiivista osaamista. Esimiesvastuuta ei myöskään voi liu’uttaa valtion keskushallinnolle siinä toivossa, että valvonnan ja neuvonnan avulla talonomistaja voi välttää korkeammin koulutettujen työntekijöiden palkkaamista. ARA:n tulee valvojan tehtävässään käydä keskustelua ASO-yhteisöjen toimivan johdon kanssa työntekijöiden koulutustasosta ja operatiivisen johtamisen resursseista. Ei siis yksinomaan tarkistaa tehtyjä päätöksiä ja niiden oikeellisuutta vaan osaamisresurssia, jolla päätökset tuotetaan. Erityisen tärkeää on valvoa, ettei ASO-yhteisöjen välille synny ajan myötä systemaattisia eroja asukasvalintakäytännöissä. Varallisuusrajojen määritykseen tarvitaan lisäsäädöksiä ASO-järjestelmän kantava ajatus on kohdentaa asunnot niille, joiden varallisuus ei riitä oman asunnon hankkimiseen asuinalueelta, jolta he ASO-asuntoa hakevat. Hakijan varallisuuden arvon tulee alittaa raja, joka määrittyy (tarjotun asunnon) sijainnin perusteella, vastaavaan markkinahintaiseen asuntoon vertaamalla. Voimassa olevat ASO-säädökset eivät täsmennä sijaintialueita, vaan niiden määrittelyn on tehnyt asukasvalintapäätöksistä vastaava kunnan viranomainen. Jotta varallisuusarviot ovat samassa linjassa eri ASO-yhteisöjen tekemissä asukasvalinnoissa, tulee hakualueet ja varallisuuden arvioinnissa käytetyt hintavyöhykkeet (ml. sovellettavat viralliset hintatilastot) täsmentää alemman tason säädöksin tai ohjein. Lakiesityksen taustamuistiossa ehdotetaan hakualueiden määrittelyä kaupunkiseuduittain. Tätä myös kunnat kannattava, ja näkevät, että asuntomarkkinoiden hintavyöhykkeiden tunnistamiseen kannattaa käyttää kaupunkiseutujen asuntomarkkina-asiantuntemusta. Lakiuudistuksessa asumisoikeus saa oman asukashallintonsa. Omaan lukuun (5) koottu asukashallinto luo asumisoikeuden haltijoille tärkeät oikeudet osallistua talojensa ja omistajayhteisönsä hallintoon. Kuntaliitto pitää tärkeänä, että asukashallinnon säädösten toimivuutta aktiivisen vaikuttamisen ja asukasdemokratian työkaluna seurataan. Uutuutena säädetään valtakunnallisesta yhteistyöelimestä, jonka vaikuttavuutta on syytä jatkossa arvioida asukkaiden näkökulmasta, myös toteutuneiden kustannusten osalta. Suorat vaikutuskanavat digitaalisessa toimintaympäristössä haastavat tänä päivänä edustuksellista asukasdemokratiaa, ja sen merkitys vääjäämättä muuttuu. Perinteisempien, edustuksellisten asukashallintoelinten tulee tuottaa asukkaille konkreettisia hyötyjä, jotka vastaavat niiden aiheuttamia kustannuksia. Laura Hassi Asumisen asiantuntija Suomen Kuntaliitto
      • Vuokralaiset VKL ry, Viita Anne
        Päivitetty:
        15.7.2020
        • Lausunto asumisoikeuslain uudistuksesta HE DNRO VN/5985/2019 Ympäristöministeriö on pyytänyt Vuokralaiset ry:ltä lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeuslainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Vuokralaiset ry kiittää mahdollisuudesta ja tuo mielellään omaa asiantuntemustaan ja näkökulmiaan esille asumisoikeuslain uudistamisen yhteydessä. Alla on huomioita, joihin Vuokralaiset ry toivoisi valmistelussa vielä kiinnitettävän huomiota. Lausunnon antajasta Vuokralaiset ry on valtakunnallinen vuokralaisten ja asumisoikeusasukkaiden edunvalvoja ja neuvonantaja. Hyvä vuokratapa on toimintamme lähtökohta ja kannustamme osapuolia sen noudattamiseen. Yleistä Esityksessä uudistetaan lain sisältöä, asukashallinnon rakennetta sekä kohteiden vapauttamista. Vuokralaiset ry:n näkemyksen mukaan asukashallintoon liittyvät asiat pitäisi kirjata yhteishallintolakiin toisin kuin esityksessä on tehty. Asukashallinnosta asumisoikeuslaissa Vuokralaiset ry ei pidä onnistuneena esitystä, jossa talon omistajan ja asumisoikeuden haltijoiden yhteishallintoa koskevat säännökset suunnitellaan siirrettäväksi yhteishallinnosta vuokrataloissa annetusta laista asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin. Ympäristöministeriön teettämää yhteishallintolaina arvioinnin johtopäätöksiä ei ole sisällytetty esitykseen edes niiltä osin, jotka esimerkiksi kokouskäytäntöjen osalta osoittautuivat kaivatuiksi. Asukaskokous ja asukastoimikunta Vuokralaiset ry pitää käytännölle etäisenä esitystä, jonka mukaan asukaskokous päättäessään olla asettamatta asukastoimikuntaa toistaiseksi tai seuraavaksi toimikaudeksi, voisi siirtää asukastoimikunnalle kuuluvia tehtäviä talonomistajan ja asumisoikeudenhaltijoiden välisen yhteistyöelimen tai omistajayhteisön hallituksen päätettäväksi. Isojen valtakunnallisten yhtiöiden omistuksessa voi olla satoja kohteita, jolloin tämän tyyppinen delegointimahdollisuus johtaisi tilanteeseen, jossa päätöstä tehtäessä ei välttämättä ole riittävää tietoa kohteen ominaispiirteistä. Vuokralaiset ry kiinnittää huomiota kuntien tiedonsaantioikeuteen asumisoikeusasuntojen käyttötarkoituksen muutoksen osalta. Esityksen mukaan yhtiöt saavat Ara:lta luvan kohteen vapauttamiseksi asumisoikeuskäytöstä kysynnän lakatessa. Esityksen mukaan kunnalta ei myöskään pyydetä lausuntoa asiasta eikä määritellä miten kunnalle kerrotaan hallintamuodon muutoksesta. Pidämme asiaa asuntopoliittisena ongelmana. Monissa kunnissa pyritään alueelliseen tasapainoon eri hallintamuotojen välillä. Lakiesityksessä kuitenkin vähennetään kunnan asuntopoliittista ohjausmahdollisuutta toiminnassaan sekä asukasvalinnan siirrolla yhtiöille että erityisesti unohtamalla kunnan rooli vapauttamistilanteissa. Näillä muutoksilla heikennetään kunnan asuntopoliittista roolia vuokra-asumisen kehittämisessä. Aran rooli asumisoikeuslainsäädännössä on vahva. Ara:lle on lainsäädännössä annettu sekä ohjaus- että valvontarooli. Esitystä kirjoitettaessa on jätetty huomoimatta se, että myös ARA myöntää korkotukilainoja vuokra- ja asumisoikeustalojen perusparannushankkeisiin. Ongelma voi muodostua myös silloin, jos ARA ei myönnä lainoja yhtiöiden hakemuksesta perusparannushankkeisiin. Tällöin ARA on käytännössä tekemässä päätöstä kohteen irroittamisesta järjestelmästä ja siirtämisestä esim. vuokra-asuntokäyttöön. Pidämme tilannetta ongelmallisena ja edellytämme, että asiaan kiinnitetään huomiota, nyt kun ongelmaa ei vielä ole. Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa Hallituksen esitysluonnoksessa on ehdotettu, että asumisoikeussopimus olisi irtisanottavissa poikkeustapauksissa. Irtisanomiselle on lakiesityksessä asetttu hyvin tiukat ehdot, jota pidämme hyvänä. Asumisoikeussopimuksen irtisanominen voisi tulla kyseeseen, mikäli talon huoneistolle ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja asumisoikeuden haltijoita on jäljellä alle puolessa talon huoneistoista. 15 § Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri 15 §:n mukaan järjestysnumero olisi voimassa kaksi vuotta sen antamispäivästä. Jos hakija saisi asunnon ennen kuin kaksi vuotta on kulunut, päättyisi järjestysnumeron voimassaoloaika. Tällä hetkellä järjestysnumero ei vanhene. Järjestysnumeron määräaikaistamisvaade lähtee vahvasti toimijoiden vaateesta. Näkemyksemme mukaan määräaikaistamisella paikataan ensisijaisesti tuotannon pienuudesta aiheutuvaa puutetta saatavuudessa. Suurimmissa kaupungeissa jonot asumisoikeusasuntoihin ovat voineet olla kuitenkin melko pitkiä, joten tästä näkökulmasta kahden vuoden määräaika järjestysnumerolle tuntuu suhteellisen lyhyeltä ajalta. Yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 15 §:ssä tarkoitetussa tilanteessa ARA voisi kuitenkin uudistaa vammaisen henkilön järjestysnumeron, mikäli vammaisen henkilön tarvetta vastaavan asunnon saaminen sitä vaatii. Lisäksi uuden lain mukaan hakija voisi saada vain yhden järjestysnumeron. Myös tässä suhteessa lakiin tulisi tervetullut muutos, sillä nykyisin samalla hakijalla on voinut olla useampi järjestysnumero, mikä on voinut hankaloittaa muiden hakijoiden asemaa. 17 § Asumisoikeuden haltijan valinta Uuden asumisoikeuslain 2 luvussa säädettäisiin asukasvalinnoista valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa. 17 §:n mukaan asumisoikeusyhteisö valitsisi asumisoikeuden haltijan. Nykyisellään valinnan tekee kunta. Vuokralaiset ry katsoo, että kunnan tai ARAn suorittama valinta olisi parempi lain yhdenmukaisen ja puolueettoman soveltamisen kannalta. On nimittäin ensiarvoisen tärkeää, että valtion tukemissa asumisoikeustaloissa asukasvalintaa koskevat säännökset toteutuvat niiden tarkoitusten mukaisesti sekoittumatta omistajien omiin intresseihin. Toimijoiden esittämä kritiikki asukasvalinnan hitautta kohtaan johtuu kunnan virkamiesten mukaan yhtiöiden henkilöstön puutteellisesta osaamisesta muun muassa hakemuksen liitteiden toimittamisen osalta. Kouluttamalla henkilöstöä ongelma ratkeaisi. Vuokralaiset ry muistuttaa, että asukasvalinnan siirtäminen kunnalta yhtiöille lisää yhtiöiden työmäärää ja kasvattaa tätä kautta asukkailta perittävän vastikkeen määrää. 47 § Asukashallinnon kokoukset ja niiden koolle kutsuminen Pykälässä säädettäisiin asukashallinnon kokouksista ja niiden koolle kutsumisesta. Esityksen perustelujen mukaan tarkoitus olisi siirtyä käyttämään viestinnässä enemmän sähköisiä viestintäkanavia. Vuokralaiset ry katsoo sähköisten viestintäkanavien käyttämisen voivan tuoda haluttua joustavuutta esimerkiksi asukashallinnon kokouksien järjestämiseen. Vuokralaiset ry pitää kuitenkin tärkeänä, että laista kävisi selvästi ilmi, onko omistajalla velvollisuus järjestää esimerkiksi internetyhteys asukastilaan asukashallinnon kokouksia varten. Vuokralaiset ry:n mielestä on ehdottoman tärkeää, että kaikilla asukkailla on mahdollisuus todellisuudessa osallistua kokouksiin internetyhteydestä riippumatta. Järkevin malli tässä olisikin ns. hybridimalli, jossa kokoukseen voisi osallistua etäyhteydellä tai paikan päällä. Vuokralaiset ry pitää hyvänä sitä, että pykälässä on määritelty kokousten minimisäännöllisyys, koollekutsuja sekä taho, jolle kokouksen koollekutsumisen laiminlyönnistä voi valittaa. Pykälässä olisi hyvä määritellä joitakin rajoituksia kokouspaikan etäisyyteen, jotta voidaan varmistaa kaikkien kokoukseen osallistumiseen oikeutettujen tosiasiallinen mahdollisuus osallistua. Kahden viikon vähimmäisajan näemme hyvänä asukkaiden osallistumismahdollisuuksien varmistamiseksi. Mikäli yhteistyöelinten toimenpiteet vaativat nopeampaa reagointia, tulee asukkaille taata mahdollisuus osallistua esimerkiksi etänä, jolloin heille tulee olla varmistettuna myöskin laitteisto osallistumisen mahdollistamiseksi. 48 § Äänioikeus ja vaalikelpoisuus asukashallinnon kokouksessa Asumisoikeusasuntojen osalta asukashallintosäännökset siirtyvät uuteen asumisoikeuslakiin. Vuokratalojen osalta säännökset pysyvät edelleen yhteishallintolaissa, joka on tarkoitus uudistaa hallituskauden aikana. Asumisoikeuskohteissa vuokralaisilla olisi oikeus osallistua asukashallinnon kokouksiin ja muuten asukashallintoon. Äänioikeutta heillä ei kuitenkaan olisi. Tämä siis asettaisi vuokralaiset eriarvoiseen asemaan ja kaventaisi heidän vaikutusmahdollisuuksiaan asumiseen liittyvissä asioissa verrattuna asumisoikeusasukkaisiin. 50 § Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus Pykälässä säädettäisiin tiedoksisaantioikeudesta ja tiedottamisvelvollisuudesta. Pykälän mukaan asukaskokoukselle, yhteistyöelimelle ja asukastoimikunnalle kuuluu oikeus saada oikeuksiensa käyttämisen kannalta tarpeelliset taloa ja yhteisöä koskevat tiedot talonomistajalta tai tämän edustajalta. Tiedot tulee antaa tilintarkastajan varmentamina, mikäli yhteistyöelin on ne sellaisina pyytänyt. Vuokralaiset ry pitää tärkeänä, että tiedonkulku omistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välillä on mahdollisimman suoraa ja tehokasta ilman tarpeettomia välivaiheita. Näin voidaan varmistaa tiedonkulun oikeellisuus ja välttyä turhilta väärinymmärryksiltä. Olisikin hyvä, että tämä tulisi pykälästä selvästi ilmi. 54 § Valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta Pykälässä säädettäisiin valtakunnallisen asumisoikeusasioiden neuvottelukunnasta. Sen tarkoitus olisi seurata asumisoikeusjärjestelmän toimintaa, tehdä aloitteita ja antaa lausuntoja sekä kehittää asumisoikeusasumista koskevia asioita muulla tavoin. Jäseniä neuvottelukunnassa olisi vähintään kahdeksan ja enintään viisitoista. Kustakin asumisoikeusyhteisöstä jäsenenä olisi enintään yksi asumisoikeuden haltijoiden edustaja ja yksi omistajatahon edustaja. Vuokralaiset ry pitää tärkeänä, että pykälästä kävisi selkeästi ilmi, minkä tahon edustajat voivat omistajan taholta osallistua neuvottelukunnan toimintaan. Vuokralaiset ry:n mielestä on tärkeää, että omistajan edustajalla on tarvittava osaaminen ja kokemus tehtävän menestykselliseen hoitamiseen. Esimerkiksi harjoittelijalla tai tuoreella työntekijällä tätä tuskin on. Laissa tulisi määritellä neuvottelukunnan kokoonkutsuja, arvio tai minimivaatimus kokousten säännöllisyydestä sekä vaatimukset kokouksen paikkaa koskien. Myös tärkeää olisi määritellä, kuinka paljon aikaa on oltava koolle kutsumisen sekä kokouksen välillä. Kokouksen paikka sekä aika kokoukseen valmistautumiseen voi olla kynnyskysymys osallistumista ajatellen, sillä matkustaminen monen sadan kilometrin päähän kokoukseen voi vaatia vapaiden anomista töistä ja ansionmenetystä sekä majoitus- ja matkakustannuksia. Voisi olla hyvä mahdollistaa neuvottelukuntaan osallistuminen myös sähköisesti. Lisäksi tärkeää olisi määritellä jollakin tavalla neuvottelukunnan työskentelyn ajankohta suhteessa siihen, milloin neuvottelukuntaan osallistuvat henkilöt ovat töissä, jotta voitaisiin minimoida neuvottelukuntaan osallistumisen aiheuttamat vaikeudet. Neuvottelukunnan työajan sijoittuminen viikonloppuihin voisi parantaa asumisoikeuden haltijoiden edustajan osallistumismahdollisuuksia. Koska pykälässä mainitaan, että neuvottelukunnan kuluista vastaavat sen jäseninä olevat asumisoikeusyhteisöt, eli käytännössä kulut katetaan käyttövastikkeista, on ensiarvoisen tärkeää määritellä tarkemmin, mitä kuluja korvataan. Tarkoitetaanko kuluilla ainoastaan kokouspaikasta aiheutuvia kuluja, vai myös matkakustannuksia ja ansionmenetyksiä? Neuvottelukunnan osallistujat tulisi ilmaista yksiselitteisimmin, sillä nyt pykälän sanamuoto “neuvottelukuntaan voivat osallistua ympäristöministeriön, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Valtiokonttorin edustajat” jättää auki, onko näillä edustajilla velvollisuus vai oikeus osallistua neuvottelukuntaan. Jotta neuvottelukunnan toiminta voisi olla tehokasta, tulisi viranomaistahojen olla velvoitettuja osallistumaan toimintaan. Lisäksi pykälää tulee laajentaa siten, että aina voidaan tarvittaessa pyytää tarpeellisia tahoja. 89 § Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa Vuokralaiset ry pitää hyvänä ehdotetun lain 89 §:n mukaista ehdotusta siitä, että asumisoikeustalo olisi mahdollista vapauttaa käyttö- ja luovutusrajoituksista vajaakäyttötilanteissa. ARA on vapautuksen myöntävä taho, ja myöntäisi vapautuksen vain silloin, kun se on kaikkien etujen mukaista. Asumisoikeuden haltijoiden näkökulmasta vuokranantajan osaamisella kiinteistön ylläpidossa ja markkinoinnissa merkittävä rooli, jolla on vaikutusta tyhjäkäyttöön. Vuokranantajille on asettava velvollisuus selvittää kohteen asumisoikeuden haltijoille tehdyt toimenpiteet ennen vapauttamista. Lisäksi vapauttamisen yhteydessä on oleville asukkaille hallintamuodosta riippumatta annettava mahdollisuus lunastaa asunnot tai vaihtoehtoisesti osoittaa asumisoikeudenhaltijoille vastaava asunto paikkakunnalta järjestysnumerosta riippumatta. Mikäli kohde päätetään myydä oleville asukkaille, tulee heille antaa selvitys vähintään kohteen korjausvelasta ja siitä johtuvasta taloudellisesta asemasta. Pysyvästi vajaakäyttöisen kohteen pitäminen mukanan tasausjärjestelmissä olisi epäoikeudenmukaista muiden asukkaiden kannalta. Mikäli kohdetta ei voisi vapauttaa, tulisi se pystyä irroittamaan tasausjärjestelmästään omaksi yksikökseen. ARA tarkastaisi vapautusta myöntäessään, että asumisoikeushaltijoille olisi tarjottu vuokra- tai asumisoikeusasuntoa ja että heillä on ollut lunastusmahdollisuus, mikäli talo muutetaan asunto-osakeyhtiöksi, jonka yksityishenkilöiden enemmistö omistaa. Ara:lle on asetettava aina velvollisuus kuulla asiasta kuntaa. 105 § Valvonta ja tarkastusoikeus Vuokralaiset ry katsoo, että ehdotuksessa uudeksi asumisoikeuslaiksi tulisi olla selkeämmin määritelty, mihin asukas voi tehdä valituksen puutteista tämän lain mukaisissa menettelyissä muun muassa asukashallinnon toiminnassa. Ehdotetun lain 105 §:ssä säädetään, että asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella sekä Valtiokonttorilla on oikeus valvoa lain toteutumista. Aluehallintoviraston rooli jää epäselväksi, sillä lakiehdotuksen perusteluissa kerrotaan, että AVI:n rooli on tarkoitus jättää täydentämään asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen toimivaltaa, mutta ei käy ilmi, mistä asioista olisi tarkoitus valittaa AVI:lle ja mistä ARA:lle. Asumisoikeusasunnoissa, joissa asukasvalinta perustuu osittain tulorajoihin, voi AVI:lle valittamisen hinta olla merkittävä ja nostaa kynnystä tehdä ilmoitus epäkohdista omassa asukashallinnossa. Mikäli ARA:lle valittaminen on maksutonta, voisi se parantaa läpinäkyvyyttä ja reilua toimintaa asukashallinnoissa. Ehdotetun lain 105 § antaa valtuuden myöskin valtuuttaa muun viranomaisen hoitamaan valvontaa. Tämä lisää epäselvyyttä asukkaan näkökulmasta, sillä on vaikea päätellä, mille taholle hän valituksensa osoittaa. Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta 20 § Pykälässä säädettäisiin asumisoikeustalojen korkotukilainasta. Asumisoikeustaloissa saattaa kuitenkin olla vuokra-asuntoja, mikäli joku asumisoikeudenhaltija on vuokrannut asumisoikeutensa. Uudessa asumisoikeuslain 30 §:ssä säädettäisiin ammattimaisen vuokrauksen kiellosta, jota pidämme hyvänä. Vuokralaiset VKL ry Anne Viita toiminnanjohtaja
      • Savolainen Veli
        Päivitetty:
        15.7.2020
        • Ympäristöministeriö Asumisoikeuslain uudistus, lausunto Olen asunut kahden eri asumisoikeusyhtiön asunnossa Helsingissä, valtakunnallisen ja kunnallisen. Kummassakin olen toiminut asukastoimikunnan ja talohallituksen puheenjohtajana, ja päässyt läheltä seuraamaan mitä asumisoikeus tarkoittaa kahden eri yhtiön kohdalla. Erot ovat valtavat, vaikka kumpaakin yhtiötä säätelee sama laki ja samat säännöt. Ero on huomattava vastikkeissa, mutta myös kaikessa muussa. Tämän kokemuksen pohjalta esitän seuraavia muutoksia uuteen lakiin. 33§:ssä lukee "käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi " 33§ tulee muuttaa muotoon, ”Käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista samanveroisista ARA-huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi". Syy on yksiselitteinen. Asukkaat sijoittavat 15% omaa rahaa aravatasoiseen asuntoon ja loppu on lainaa. Kuten HE59/1990 mainittiin, niin tällaisen yhtälön pitää tuottaa edullisempi asumismuoto, kuin aravavuokra-asunnoissa, koska lainan tarve on pienempi. Adressit.com sivuilla tätä muutosta kannatti lähes 1500 asumisoikeusasukasta. Asukasdemokratia ja asukkaiden vaikutusmahdollisuudet Oli kyse sitten yhteistyöelimestä, neuvottelukunnasta tai asukkaiden määrästä yhtiön hallituksessa, niin tärkeintä on se, että asukkaat saavat aidosti ja itsenäisesti valita omat edustajansa mainittuihin toimielimeen, ja valintoihin eivät yhtiöt saa millään tavalla vaikuttaa. Muussa tapauksessa tällaisilla toimikunilla ei ole mitään virkaa. Jos nämä mainitut kaksi kohtaa saadaan kirjattua uuteen lakiin, niin silloin maahan saadaan asumisoikeusjärjestelmä, jossa toteutuu aito omakustannus, ja jossa lisäksi asukkaat pääsevät omien edustajiensa kautta vaikuttamaan asumiseensa.
      • Avain Asumisoikeus Oy
        Päivitetty:
        15.7.2020
        • Ympäristöministeriö Lausuntopalvelu.fi LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI ASUMISOIKEUSASUNNOISTA, DNRO VN/5985/2019 Avain Asumisoikeus Oy Avain Asumisoikeus Oy on kolmanneksi suurin valtakunnallinen asumisoikeustalojen omistaja Suomessa. Asuntokannassamme on tällä hetkellä 7 454 asumisoikeusasuntoa aina Rovaniemeltä Helsinkiin, rakenteilla on tällä hetkellä 490 asuntoa. Tämän lisäksi perusparannamme vuosittain lähes 500 asuntoa vanhimmasta päästä lukien. Tavoitteenamme on rakentaa ja ylläpitää toimivaa, turvallista ja ympäristöystävällistä elinympäristöä sekä kehittää kokonaisvaltaista asumisen ja rakentamisen laatua. Avain Asumisoikeus on SAY:n jäsenyhteisö ja allekirjoittaa kaikki ne asiat, joita SAY omassa lausunnossaan esittää. Tämän lisäksi haluamme tarkentaa muutamia kohtia omassa lausunnossamme. Tiivistelmä lakiesityksestä Lakiesitys kokonaisuudessaan on mennyt oikeaan suuntaan ja parantaa merkittävästi sekä asunnon hakijoiden ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia, että meidän toimijoiden edellytyksiä tarjota jatkossakin tarkoituksenmukaisella tavalla kohtuuhintaista asumista. Tältä osin lakiluonnosta voi pitää onnistuneena, mutta sinne on jäänyt paikoin yksityiskohtia, jotka mielestämme pitäisi muuttaa tai jotka vaativat täsmennyksiä. Tärkeimpänä asiana Avain Asumisoikeus pitää asumisoikeuden pitämistä kilpailukykyisenä asumismuotona vallitsevassa markkinassa verrattuna muihin asumismuotoihin. Lakiluonnoksessa esitetyt muutokset ja lisäykset ovat ajatuksina kannatettavia ja perusteltuja, mutta niiden toteuttaminen käytännössä tekee asumismuodosta aikaisempaa byrokraattisempaa, päätöksenteosta hitaampaa ja asukastoiminnan järjestämisen vuoksi myös kustannuksiltaan kalliimpaa. Ensisijaisesti asukasdemokratiaan liittyviä säännöksiä pitäisi tarkastella uudelleen nämä asiat huomioiden. Käytännön toteutumisen kannalta ongelmalliseksi koemme myös 12 luvun mukaiset seuraamusmaksuun ja oikeussuojaan liittyvät säännökset. Lähtökohtaisesti ehdotetusta seuraamusmaksusta tulisi luopua kokonaan ja laajentaa sen sijaan uhkasakkomenettelyn soveltamisalaa virheellisen toiminnan korjaamiseen. Mikäli seuraamusmaksua pidetään edelleenkin välttämättömänä, se tulisi rajata koskemaan vain törkeimpiä rikkomuksia, joissa toiminta tai laiminlyönti lähentelee tahallisuutta. Lisäksi seuraamusmaksun laskentasääntöä tulisi tarkentaa sekä enimmäismäärä tulisi rajata kohtuulliseksi suhteessa rikkeeseen. Asukasvalintasäännökset ovat muuttumassa toivottuun suuntaan yksinkertaistaen haku- ja asukasvalintamenettelyä ja katsomme tämän olevan merkittävä parannus nykyiseen käytäntöön verrattuna. Määräaikainen järjestysnumerouudistus yhdessä toimijoille siirretyn asukasvalinnan myötä nopeuttaa, yksinkertaistaa ja helpottaa huomattavasti asunnon hakijaa ja selkeyttää koko asumiskonseptia, mutta mielestämme asumisoikeuden järjestysnumero on edelleen täysin ylimääräinen vaihe ja siitä tulisi luopua nyt kokonaan. Koska järjestysnumeron hakemiselle ei olisi jatkossakaan mitään kriteeriä ja sen saisi jokainen täysi-ikäinen joka sitä hakee, se olisi edelleen keinotekoinen, ylimääräinen ja siten myös turha välivaihe asukasvalinnassa. Järjestysnumeron voisi korvata asuntohakemuksen jättöajankohdalla, joka on lopulta myös asunnon hakijoille oikeudenmukaisempi, osapuolille nopeampi ja uusille asiakkaille ymmärrettävämpi valintaperuste, kunhan hakijan varallisuusrajat ja muut sopimuksenteon edellytykset täyttyvät. Avain Asumisoikeus Oy lausuu esitysluonnoksesta tarkemmin seuraavaa: I osa, yleiset säännökset 1. Luku: Lain soveltamisala ja asumisoikeustoiminnan keskeiset periaatteet 9 § Asumisoikeusmaksun määrä Asumisoikeusmaksun määrä vastaa säädöksen mukaan osuutta kohteen hankinta-arvosta rakentamisen ajalta, mutta ei huomioi mahdollista perusparannuksesta johtuvaa käyttöarvonnousua valmistumisen jälkeen. Perusparannuksen yhteydessä asunnot uudistetaan käytännössä täysin, mutta asumisoikeusmaksun määrä ei muutu – hinta on sama kuin ennen perusparannusta. Avain Asumisoikeus ehdottaa asumisoikeusmaksuun lisättäväksi pykälän, mikä mahdollistaisi asumisoikeusmaksun korottamisen perusparannuslainasta omarahoitusosuudella perusparannuksen jälkeen tehtäviin uusiin sopimuksiin. Perusparannuslainan omarahoitusosuus on 5 %, jonka voidaan katsoa olevan arvonnousu kohteen asunnoissa perusparannuksen jälkeen. Näin ero vanhan perusparannetun ja uudiskohteen osalta tasoittuisi vastaamaan paremmin niiden tosiasiallista käyttöarvoa. Tämä perusparannuslainan omarahoitusosuus (5 %) vastaa keskimäärin n. 2-3 000 Euroa asuntoa kohden. Asumisoikeusmaksun korotusta ei tulisi olla mahdollista tehdä vanhoihin sopimuksiin, mutta otettaisiin huomioon uusia sopimuksia solmittaessa perusparannuksen jälkeen. Näin kustannukset eivät nousisi perusparannuksesta johtuen vanhoilla asukkailla, jotka ovat tehneet sopimuksen ennen perusparannusta. Tämän muutoksen soveltaminen voisi olla mahdollista tehdä takautuvasti 1.7.2018 saakka, jolloin korkotukilaki uudistui ja varautumisia peruspannuksiin ei uudiskohteissa voi enää periä asukkailta osana vastiketta. Muutos kannustaisi yhtiöitä perusparantamaan kohteita tilanteessa, jossa yhä useammassa kohteessa perusparannus tulee ajankohtaiseksi. Tämä olisi myös asukkaiden kannalta oikeudenmukaisempaa – perusparannetun kohteen uusi asukas maksaisi perusparannuksen omarahoitusosuuden korkeampana asumisoikeusmaksuna, eikä se näin ollen tulisi tasauksen kautta kaikkien yhtiön asumisoikeusasukkaiden maksettavaksi. 10 § Rakentamisvaiheessa olevan asumisoikeustalon rahoitustili Säädöksen mukaan asumisoikeustalon omistajan on avattava jokaiselle rakentamisvaiheessa olevalle asumisoikeustalolle erillinen tili, jolle on ennen asumisoikeustalon valmistumista maksettava talon rakentamista tai hankintaa varten nostetut lainat sekä perityt asumisoikeusmaksut. Uudiskohteita saattaa jonain vuonna tulla rakenteille yhdelle toimijalle toistakymmentä kohdetta. Jokaiselle uudelle rakennettavalle kohteelle erikseen avattava asumisoikeustalon rahoitustili ei mielestämme ole tarkoituksenmukaista, vaan pikemminkin omiaan lisäämään byrokratiaa ja hallintoa (tilin avaaminen, hallinnointi, useat tilit IT-järjestelmissä, sulkeminen jne.) ja sitä kautta aiheuttamaan ylimääräisiä kustannuksia myös asukkaille Esitämme ensisijaisesti, että tällainen erillinen uudiskohteita koskeva rahoitustili poistettaisiin laista kokonaan. Kohteiden rahavirtoja seurataan kuitenkin erikseen, eivätkä asiakkaat maksa kuin osan asumisoikeusmaksusta rakentamisen aikana. Valtaosa asumisoikeusmaksusta maksetaan vasta kohteen valmistumisen yhteydessä. Toissijaisesti jos tällainen rakentamisvaiheen rahoitustili jäisi läpinäkyvyyden vuoksi edelleen tarkoituksenmukaiseksi, tällainen tili voisi olla toimijakohtainen yhteisön kaikkia uudiskohteita varten, mutta ei kohdekohtaisesti perustettava erillinen tili jokaiselle uudiskohteelle erikseen. 2. Luku: Asukasvalinta valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa 13 § Asumisoikeusasunnon tarve Säännösehdotuksen mukaan asukasvalintapäätökset tekee jatkossa asumisoikeustalon omistajan edustajat (myynti). Avain Asumisoikeus kannattaa muutosta, joka tekee asumisoikeuksien myynnistä jouhevaa, nopeaa ja tarkoituksenmukaista. Säännöstä tulisi kuitenkin täsmentää siten, että kaikilla toimijoilla on samanlaiset, selkeät ja tarkkarajaiset ohjeet asukasvalintojen tekemiseksi ja että asunnon hakijoilla myös tasapuoliset, läpinäkyvät ja oikeudenmukaiset mahdollisuudet saada asumisoikeusasunto eri toimijoilta. Tarkempia ohjeita tarvitaan esimerkiksi hakualueen määrittämiseksi, nykyisen talon ominaisuuksien arvioimiseksi (välittäjän hinta-arvio tulisi olla riittävä), varallisuuden laskentaan sekä ehdollisen sopimuksen käytäntöihin. Näihin asioihin tarvitaan vähintään asetustasolla hyvin tarkkoja laskentasääntöjä ja selkeät hakualueen rajaukset, jotta toimijoiden käytännöt olisivat yhteneväiset ja asukasvalinta oikeudenmukaista. Esityksen mukaan Valtioneuvoston asetuksilla tarkempien ohjeiden antaminen asukasvalintaan on hyvä tapa reagoida riittävän nopeasti asukasvalintaan liittyviin yksityiskohtiin ja yhtenäistää näitä ohjeita. 15 § Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri Ehdotetut muutokset järjestysnumeroon ovat pelkästään hyviä nykyiseen eri järjestysnumeroiden ja niiden variaatioiden viidakkoon verrattuna. Järjestysnumeron määräaikaisuus ja vain yhden numeron mahdollisuus selkeyttää ja nopeuttaa asunnon hakemista sekä asukasvalintaa ja on myös asumisoikeuteen uutena hakijana tutustuvalle huomattavasti helpompi ymmärtää. Hakumenettelyn helppoudella, turhien hidasteiden riisumisella ja hakumenettelyn ymmärtämisellä on merkitystä, kun puhutaan asumismuodon houkuttelevuudesta ja siten myös koko asumismuodon elinvoimaisuudesta uusien potentiaalisten asukkaiden keskuudessa. Lakiesityksessä on mainittu, että hakijataloutta kohden on mahdollista saada vain yksi numero. Silti ARA:n lienee mahdotonta numeroa antaessa varmistaa, että onko samassa taloudessa jo jollakin toisella henkilöllä numero haettuna, jolloin numeroita voi tosiasiassa olla samassa taloudessa useitakin. Asukasvalintaa tehtäessä hakijan jättämän hakemuksen perusteella meillä toimijoilla tulisi olla selkeät ohjeet, miten toimia tilanteessa, jossa sisään muuttavilla henkilöillä edelleen hakijan ilmoituksen mukaan löytyy hakemuksesta poiketen vaikkapa pienempiäkin numeroita. Pidämme samalla välttämättömänä, että samassa taloudessa olevalla täysi-ikäisellä lapsella olisi myös mahdollisuus saada itselleen järjestysnumero, vaikka taloudessa asuvalla toisella henkilöllä olisikin jo järjestysnumero. Määräaikaiset järjestysnumerot, joiden voimassaolo lakkaa, ovat mielestämme huomattavasti parempia kuin nykyiset ikuiset numerot, mutta johtaa väistämättä hakijoille vaikeisiin tilanteisiin. Talon omistajille järjestysnumeroilla toimiminen on selkeää ja suoraviivaista, vaikkakin se tuo hieman jäykkyyttä myyntiin. Hakijoille asumisoikeuden järjestysnumero on edelleen ylimääräinen vaihe, joka luo enemmän kysymyksiä kuin selkeyttää asumisoikeusasuntojen hakemista. Vaikka asuntotarve syntyykin usein nopeasti, järjestysnumeroa haetaan jo hyvissä ajoin valmiiksi tulevia tarpeita ja tulevia mahdollisuuksia varten. Kun numero on ollut jo tovin odottamassa sitä oikeaa asuntoa, hakijalle tulee ongelma sillä hetkellä, kun numeron voimassaolo on lakkaamassa ja asuntokuume kuumimmillaan, eikä sopivaa asuntoa löydy. Pettymys on suuri, kun sopiva asunto löytyy pian määräajan umpeuduttua ja hakija on juuri hakenut uuden, isomman numeron ja joutuu jonon hännille. Mitä pitempi määräaika numerolle annettaisiin, sitä enemmän hakijoilla olisi myös päättyviä numeroita, joten määräajan pidentäminen tuskin parantaisi tätä ongelmaa. kahta vuotta lyhyempi määräaika saattaisi olla tässä suhteessa jopa parempi. Vaikka ehdotuksen mukainen määräaikainen ja valtakunnallinen järjestysnumero parantaa asukasvalintaa nykytilanteeseen verrattuna huomattavasti, järjestysnumero on kuitenkin mielestämme edelleen täysin ylimääräinen vaihe asumisoikeusasunnon hakumenettelyssä ja siitä tulisi mieluummin luopua kokonaan nyt kun lakia uudistetaan vastaamaan tämän päivän ja myös tulevaisuuden tarpeita. Järjestysnumeron saisi lakiesityksen mukaan edelleenkin jokainen täysi-ikäinen joka ymmärtää numeron hakea, joten pelkällä asumisoikeuden järjestysnumerolla on vaikea perustella asunnon tarvetta tai kohtuuhintaisen asumisen kohdistamista mihinkään hakijaryhmään ja se olisikin enemmän sattumanvaraista. Asunnon saisi edelleenkin hakija, joka on ensimmäisenä hakenut tämän numeron ja jonka muut laissa mainitut asukasvalinnan kriteerit täyttyvät. Mielestämme etusijan asuntoon pitäisi määräytyä järjestysnumeron hakuajankohdan sijasta asuntohakemuksen ajankohdan mukaan, joka on kaikille hakijoille oikeudenmukaisin, uusille asiakkaille ymmärrettävin, toimijoille sekä hakijoille selkein ja joka kohdistaisi myös asunnot oikeudenmukaisemmin hakijan hakuajankohdan tarpeeseen. Toimijat järjestävät jo nyt kaikki hakijat järjestysnumeron mukaiseen jonoon, jonotusperusteen muuttaminen hakemuksen jättämisajankohtaan on teknisesti helppo toteuttaa käytännössä ja sujuvoittaa myös asuntojen myyntiä merkittävästi. Lisäksi valtakunnallisen järjestysnumerorekisterin rakentaminen, sen ylläpitäminen ja kehittäminen on yhteiskunnalle, ARA:lle ja koko asumisoikeusjärjestelmälle suuri investointi, jonka rakentaminen täytyy aloittaa alusta ja tyhjästä. Jos järjestysnumerosta luovuttaisiin kokonaan, myös nämä kustannukset yhteiskunnalle ja asukkaille jäisivät kokonaan syntymättä. Suosituissa uudiskohteissa asunnot voitaisiin myynnin alkaessa järjestysnumeron sijaan arpoa, jos samaan asuntoon on useita hakijoita, jotka ovat jättäneet asuntohakemuksen samaan aikaan asuntohaun avauduttua. Arvontaa käytetään jo nyt Hitas -asunnoissa vastaavissa tilanteissa ja se voidaan mieltää jopa oikeudenmukaisemmaksi valintaperusteeksi juuri tähän uudiskohteeseen, kuin pari vuotta aikaisemmin sattumalta haettu järjestysnumero. Asumisoikeuden järjestysnumerosta tulisi luopua tarpeettomana ja edelleen liian byrokraattisena ja monimutkaisena järjestelmänä kokonaan. Etusija asuntoon tulisi perustua järjestysnumeron sijasta asuntohakemuksen ajankohtaan, joka olisi oikeudenmukaisempi, helpommin ymmärrettävä uusille hakijoille ja joka olisi myös kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisin tapa tehdä asukasvalintaa. 16 § Asumisoikeuden tarjoaminen ja hakeminen Säännöksen 3. ja 4. momentissa asumisoikeusyhteisöt velvoitetaan ilmoittamaan asumisoikeusasuntojen myynti-ilmoituksissa hakemusten ilmoittautumisaika, hakemusten voimassaoloaika sekä mahdollinen hakemuksen uudistamisvelvoite hakemuksen voimassaolon päättyessä. Toeamme aluksi, että asumisoikeusasuntojen ilmoittelua sääntelee osaltaan jo asuntomarkkina-asetus, jonka mukaan kaikissa myynti-ilmoituksissa tulee olla esillä asunnon etsijän kannalta oleellista tietoa asuntoon ja myyjään liittyen. Ehdotamme että kaikki tarpeellinen asumisoikeusasuntojen ilmoitteluun liittyvät vaatimukset siirrettäisiin asumisoikeuslaista kokonaan pois ja sisällytettäisiin tähän asuntomarkkina-asetukseen, jolloin kaikki sääntely olisi samassa asetuksessa. 16 § 3. momentissa vaaditaan lisäämään hakemusten voimassaoloaika ja uudistamistarve myynti-ilmoitukseen. Hakemusten voimassaoloajan, päättymisehdon ja uudistamistarpeen lisääminen lakisääteisenä myynti-ilmoitukseen ei ole mielestämme tarkoituksenmukaista ja lisää jo entuudestaan asuntomarkkina-asetuksen asettamia vaatimuksia ja informaatiotulvaa asuntoilmoitteluun. Jokainen lisävaatimus myynti-ilmoituksissa kasvattaa väistämättä myös lehti-ilmoituksen pinta-alaa, jolla on isossa kuvassa myös merkittävä kustannusvaikutus printtimediassa. Sen sijaan että hakemusten määräajasta ja uudistamistarpeesta ilmoitettaisiin myynti-ilmoituksessa, tarkoituksenmukaisempi tapa olisi ilmoittaa hakijalle näistä hakemusta tehtäessä (hakemuslomakkeella tms.). 16 § 4. momentissa vaaditaan yhteisöä ilmoittamaan ARA:lle asuntohaun alkamisesta aina erikseen. ARA:lla on jo tieto kaikista asumisoikeuskohteista ja myönnettyjen osapäätösten perusteella myös alkavista uudiskohteista, joten mielestämme vaatimus ilmoittaa vielä myynnin alkamisesta erikseen ei olisi enää tarpeellista. 17 § Asumisoikeuden haltijan valinta Toteamme, että kahden viikon tarjousajasta luopuminen lakiuudistuksen yhteydessä on iso askel parempaan ja jouhevampaan asumisoikeusasuntojen myyntiin. Säännösehdotuksen toisessa momentissa mainitut etusijat 1 ja 2 tarveharkinnasta poiketen ovat ymmärrettäviä ja tarpeellisia asumisoikeuskonseptin kokonaisuuden kannalta. Sen sijaan viimeinen kolmas kohta ei ole enää asumismuodon elinvoimaisuuden tai kokonaisuuden kannalta ollenkaan välttämätöntä tai tarpeellista, vaikkakin sillä on lain perusteluissa mainittuja tavoiteltavia ja perusteltuja hyötynäkökohtia. Asukasvalinnassa etusijan tarjoaminen talon vanhoille asukkaille samassa kohteessa voi johtaa asukasdynamiikan rikkoutumiseen ja epätoivottuun ”porukoitumiseen”, jossa riski kahden kerroksen väen syntymiseen vanhojen ja uusien asukkaiden välille kasvaa. Riski on erityisen suuri halutuissa ja suosituimmissa kohteissa. Samalla se johtaa uusien asukkaiden pääsemisen tällaisiin taloihin aina samojen, vähiten haluttujen asuntojen kautta ja ne parhaat asunnot kattoterasseilla vahvistavat näiden vanhojen asukkaiden statusta ja symbolista otetta muihin asukkaisiin nähden. Halutuimpiin kohteisiin ei tultaisikaan enää asukkaaksi sopivimman asunnon kautta ja sopivaa asuntoa tärkeämmäksi kriteeriksi voi nousta mahdollisuus päästä kohteen asukkaaksi keinolla millä hyvänsä, vaikka sitten sen pienimmän ja kurjimman asunnon kautta. Haluamme tuoda myös esiin, että omistusasuntojen puolelta vastaavan lunastuslausekkeen suosio yhtiöjärjestyksessä on myös hiipunut eikä vanhojen asukkaiden etuoikeutta uusiin sopimuksiin nähdä enää kovin tavoiteltavana asiana yleensäkään. Kolmas kohta tulisi näistä syistä poistaa laista kokonaan, se ei ole välttämätöntä ja voisi johtaa tavoiteltuja hyötyjä suurempiin ongelmiin muissa asukasviihtyvyyteen liittyvissä asioissa. Mikäli kolmatta kohtaa ei katsota tarpeelliseksi poistaa laista, sitä tulisi vielä hieman tarkentaa mahdollisia poikkeustilanteita varten. Kolmannessa momentissa määrätään valitsemaan etusijalle se hakija, jonka sopimus on vanhin ja perusteluissa tarkennetaan vielä sen tarkoittavan allekirjoituspäivämäärää. Käytännössä on kuitenkin tilanteita, jossa esim. saman uudiskohteen asukkaat ovat kirjoittaneet sopimuksia samana päivänä, jolloin sopimuksen allekirjoituspäiväkään ei vielä ratkaise aukottomasti etusijaa kahden hakijan välillä. Ehdotamme arvonnan lisäämistä tähän lainkohtaan viimesijaisena vaihtoehtona, jos muuten etusijaa ei voida sopimusten päivämäärien mukaan ratkaista. II OSA Asumisoikeuden haltijan ja omistajan oikeudet ja velvollisuudet 3 luku: Asuntojen käyttö, kunto ja kunnossapito sekä hallinnan luovutus 29 § Huoneiston tuhoutuminen tai sen käytön kieltäminen Säännösehdotuksessa säädetään, että asumisoikeussopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen asuntona. Uusi lain pykälä ei ole riittävän selkeä kuvaamaan tilanteita, joita varten se on lakiin kirjoitettu. Tämä vaatisi täsmennyksiä vähintään lain perustelutasolle, mutta mieluummin kirjoitettuna auki pykälään. Epäselvää on esimerkiksi mitä tapahtuu, jos asumisoikeussopimus lakkaa tulipalon seurauksena, tai jos uudiskohde valmistuu eikä kohde saisi jostain syystä muuttolupaa. Nämä eivät lienee ole lainsäätäjän tarkoittamia tilanteita, joissa säännöstä noudatettaisiin yksioikoisesti. Lisäksi epäselväksi jää mitä tapahtuisi sen jälkeen, kun sopimus lakkaa. 30 § Huoneiston hallinnan luovutus Avain Asumisoikeus pitää tarpeellisena ja onnistuneena lisäyksenä säätää asumisoikeushuoneiston luovuttamiskielto AirBnB -tyyppiseen majoitustoimintaan uudessa laissa. Kahden vuoden määräaika asumisoikeusasunnon haltijalle jälleenvuokrausta varten on myös riittävä ja tarpeellinen mahdollisuus muuttuvia tilanteita varten. Kiusaus kuitenkin kohtuuhintaisen asumisoikeuden haltijalle jälleenvuokrausmahdollisuuden ketjuttamiseksi erityisesti pääkaupunkiseudulla saattaa olla kova, eikä talon omistajalla ole välttämättä mahdollisuutta puuttua lain suoman mahdollisuuden väärinkäyttämiseen selkeissäkään tapauksissa nykyisellä kirjauksella. Lakiin tulisi lisätä mahdollisuus talon omistajalle kieltää jälleenvuokraus, jos asumisoikeuden haltija esimerkiksi näennäisesti muuttaa kahden vuoden vuokrajakson jälkeen takaisin huoneistoon hetkeksi vuokratakseen sen taas eteenpäin kahdeksi vuodeksi. 29 luku: Käyttövastike ja sen maksaminen 33 § Käyttövastikkeen määräytyminen valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa Käyttövastikkeen vertailuvuokran tarkentaminen tässä lainkohdassa on tarpeellinen lisäys kuvaamaan vertailuvuokraa ja vastaa myös voimassa olevan oikeuskäytännön mukaan nykyistä asiantilaa. 35 § Käyttövastikkeiden tasaus ja jyvitys valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa Avain Asumisoikeus pitää erityisen hyvänä ja tarpeellisena lisäyksenä kohdekohtaisen jyvityksen muuttamisen mahdollistamista asumisen aikana esityksen mukaisesti. Tämä on merkittävä uudistus ja parannus asumisoikeuskohteissa, joissa alkuperäinen jyvitys ei vastaa enää mitenkään muuttuneita olosuhteita tai markkinoita. Säädöksellä on merkittävä vaikutus koko järjestelmän elinkelpoisuuteen muuttuvassa maailmassa. Vaatimus jyvityksen käsittelemisestä asukashallinnossa jää vielä hieman epäselväksi mitä tällä tarkoitetaan ja miten tämä käytännössä tulee hoitaa tilanteissa, joissa osa asukkaista sitä vastustaa. 37 § Kilpailuttaminen valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa 3 momentin mukaan asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen. Lakitekstissä lause asukkaiden osallistumisoikeudesta kilpailuttamiseen on hyvin suoraviivainen ja tulkinnanvarainen mitä sillä lainsäätäjä on todella tarkoittanut. Isoilla toimijoilla eri tason kilpailutuksia on käynnissä jatkuvasti ja niitä tekee kilpailutettavasta hankinnasta riippuen eri kiinteistöalan ammattilaiset. Kilpailutusaineiston läpikäyminen ja ymmärtäminen vaatii lähes aina erityisosaamista siihen asiaan, jota kulloinkin ollaan kilpailuttamassa. Kilpailutuksiin liittyy myös usein toimijasta ja toimittajasta riippumattomia aikatauluja, joiden rajoissa hankintoja tehdään ja joissa tulisi myös pysyä. Lainkohtaa tulisi tarkentaa, ettei siitä tehtäisi liian suoria johtopäätöksiä tästä oikeudesta erityisesti osallistumiseen liittyen. Asumisoikeusyhteisön näkökulmasta asukkaiden osallistuminen kilpailutuksiin hidastaa ja halvauttaa päätöksentekoa, eikä yksittäisten asukkaiden intressit ole läheskään aina edes verrattavissa ammattimaiseen kiinteistönhoitoon ja sen tarpeisiin. Asukkaiden osallistuminen kilpailutuksiin lisää myös huomattavasti kilpailutusten resursointiin liittyviä kustannuksia, jotka tulevat lopulta käyttövastikkeiden muodossa asukkaiden maksettavaksi. Asukkaiden osallistumisoikeus kilpailutuksiin tulee poistaa laista. Kaikkiin kilpailutuksiin ei myöskään ole mahdollisuutta ottaa lausuntoa asukkailta. Kilpailutusten läpinäkyvyys ja asukkaiden vaikutusmahdollisuus tulisi toteuttaa muilla tavoin, esim. lausuntomenettelyn keinoin tai valvontaa lisäämällä. 39 § Käyttövastikkeen maksuvelvollisuuden kesto Lainkohta säätää ainoastaan vastikkeenmaksuvelvollisuudesta tilanteessa, jossa huoneiston hallinta jatkuu vielä hallintaoikeuden päättymisen jälkeen. Selvyyden vuoksi tähän tulisi lisätä käyttövastikkeen lisäksi myös asukkaan muut asunnon hallintaan kiinteästi liittyvät käyttökorvaukset kuten mahdollinen pysäköintipaikka-, vesi- tai sähkömaksu, jos asukas niitä hallinnan yhteydessä käyttää. 30 luku: Asukashallinto valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa 42 § Asukaskokous ja asukastoimikunta Asumisoikeustalon asukkaat voisivat säännösehdotuksen 3 momentin perusteella omalla päätöksellään velvoittaa omistajayhteisön hallituksen hoitamaan kohdekohtaiselle asukastoimikunnalle kuuluvia juoksevia tehtäviä. Tämä on käytännössä mahdotonta minkään ison valtakunnallisen toimijan hallituksen toteuttaa ja toimeenpanna käytännössä, kun kohteita on useita satoja. Toisaalta yhteisön hallituksen tärkeänä ja osakeyhtiölain mukaisena tehtävänä on valvoa koko yhtiön toimintaa ja toimia sen etujen puolustamiseksi, sen ei voida katsoa joutuvan pelkästään asukkaiden päätöksen perusteella keskittymään, toimimaan ja valvomaan yksittäisten kohteiden asukkaiden juoksevia asioita. Sama koskee käytännössä asumisoikeuden haltijoiden välistä yhteistyöelintä, jolla on intressi sekä aloite-, keskustelu-, päätös- ja toimeenpanovalta koko yhteisön asioissa. Tästä syystä lainkohdasta tulisi poistaa mahdollisuus päättää tehtävien hoitamisvastuun siirrosta sekä asumisoikeuden haltijoiden väliselle yhteistyöelimelle että omistajayhteisön hallitukselle tai vastaavalle toimielimelle. 44 § Asukashallinnon kohdekohtaiset oikeudet Säännösehdotuksessa on tarkka listaus asukashallinnon oikeuksista asumisoikeuskohdetta koskeviin asioihin. Tarkka ja yksityiskohtainen listaus on hyvä, mutta muutaman kohdan osalta kaipaamme tarkennuksia siihen, miten niitä tulkitaan ja mitä niillä tarkoitetaan. Kohdassa 4 asukastoimikunnalla on oikeus osallistua talon pitkänajan rahoitussuunnitelman valmisteluun. Tästä ei vielä selviä mitä tällä käytännössä tarkoitetaan asukastoimikunnan osalta, kun otetaan huomioon, että lainojen lyhennykset ja korot ovat tasattavia kustannuksia. Kohdan 7 mukaan asukkaat voisivat päättää talon yhteistilojen käytöstä itsenäisesti. Tällöin kohteessa tai sen tiloissa voisi asukkaat halutessaan päättää myös esimerkiksi asukkaiden järjestämistä pop-up myymälöistä tai julkisesta kirpputorista tai muusta vastaavasta toiminnasta, jota varten tilaa ei ole suunniteltu tai rakenteellisesti tila ei tule kestämään. Lainkohtaa tulisi rajata siten, että talon omistajalla olisi tällaisissa tilanteissa mahdollisuus rajoittaa toimintaa, vaikka asukkaat päättäisivätkin ensisijaisesti niiden käyttöön liittyvistä säännöistä. Lisäksi asukkailla pitää tällaisissa tilanteissa olla myös vastuu päätöksen mukaisesta toiminnasta, luvista ja lainmukaisuudesta sekä vastuu toiminnan tai tapahtuman/tilaisuuden seurauksista. 45 § Talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin Säännösehdotuksessa säädetään talonomistajan ja asukkaiden välisestä yhteistyöelimestä sekä sen tehtävistä. Avain Asumisoikeus pitää ylipäätään asukasdemokratian vahvistamista laissa myönteisenä asiana ja toimiikin jo hyvin pitkälle lakiesityksen kuvaamalla tavalla. Säännösesityksessä on kuitenkin muutamia kohtia, jotka tarvitsevat välttämättömiä täsmennyksiä. Lakiluonnoksessa ehdotetaan, että yhteistyöelin voisi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa, jos yhteistyöelimelle ei kuulu päätösvalta asiassa. Tällainen suositusten ja ohjeiden antaminen on omiaan hämärtämään yhteistyöelimen toimivaltaan kuuluvien ja kuulumattomien asioiden välistä rajaa. Säännöstä tulisikin tarkentaa siten, että yhteistyöelin saa antaa suosituksia ja lausua mielipiteensä asioissa, jotka eivät kuulu sen toimivaltaan, mutta ei sen sijaan antaa ohjeita. Lisäksi tällaisen yhteistyöelimen antaman ohjeen sitovuus jäisi edelleen epäselväksi. Yhtiön hallituksella ja toimivalla johdolla on juridinen vastuu yhtiön asioiden hoitamisesta. Sitoviin ohjeisiin kuuluu olennaisesti myös juridinen vastuu. Näin ollen yhteistyöeliminen suositukset ja ohjeet eivät oikeastaan voisikaan olla yhtiötä sitovia ilman yhteistyöelimen vastuuta. Lakiesityksessä ei ole myöskään mainintaa tarkemmasta yhteistyöelimen koosta. Lain perusteluissa mainitaan, ettei yhteistyöelimen koko tulisi olla liian suuri ja että myös elimen kokoonpanoon vaikuttaisi yhteisön koko, hallintorakenteet ja käytännöt. Lakiin tulisi kirjata tarkemmin kuinka isoksi tällainen yhteistyöelin tulisi kasvattaa, kun kohteita on satoja. Asukkaiden intressissä on että kaikki halukkaat pääsevät vaikuttamaan, kun omistajayhteisön intressissä saattaisi olla pitää yhteistyöelimen koko hallittavana ja siten myös riittävän pienenä. Myös päätöksenteon ja toimivan yhteistyön kannalta yhteistyöelimen kokoa tulisi rajoittaa isoissa yhteisöissä, mutta avoimeksi jää vielä mihin se raja vedetään ja miten jäsenet valitaan. Tämän vuoksi yhteistyöelimen jäsenten enimmäismäärä tulisi rajata esimerkiksi 50 jäseneen. Mikäli asukastoimikunnan puheenjohtajia tai luottamushenkilöitä on enemmän, edustajat olisi valittava vaaleilla. Yhteisön eli omistajan rooli jää yhteistyöelimessä lakiehdotuksen mukaan epämääräiseksi, koska äänivaltaa käyttäisi vain asumisoikeuden haltijat ja yhteistyöelimessä käsiteltävät asiat todennäköisesti tulevat käytännössä asukkaiden edustajilta. Omistajan roolia tulisi jollain tapaa selkeyttää, esimerkiksi että puheenjohtajuus tai muu nimetty rooli säilyisi omistajayhteisöllä. Lainkohta on kokonaisuudessaan vielä osin hahmottumaton ja epämääräinen käytännön toteuttamisen kannalta, vaikka asukasdemokratian ja hallinnon läpinäkyvyyden tavoitteet ovatkin sinällään kannatettavia. Esimerkiksi yhteistyöelimen vaatimus tarkastella asioita asumisoikeusyhteisön kokonaisvaltaisen edun näkökulmasta tulee olemaan käytännössä haasteellista, kun asukkaat tuovat omien kohteidensa asioita pöydälle ja keskusteluun. 46 § Asukashallinnon oikeudet asumisoikeusyhteisössä Säännösesityksen kohtiin 1, 2, 3, 4, 5, 7 ja 10 kuuluu asukashallinnon oikeus neuvotella tai osallistua neuvotteluun asiassa, joka koskee asukashallintoa. Tällaisia neuvotteluita eri asioihin liittyen järjestetään jatkuvasti ja asukashallinnon huomioiminen jokaisessa neuvottelussa on käytännössä mahdotonta. Tästä syystä neuvottelu -sana ja oikeus osallistua neuvotteluun tulee poistaa näistä kohdista asukashallinnon oikeuden osallistua ko. asian valmisteluun tai lausumiseen tästä kuitenkaan kärsimättä. Kohdan 4 ja 5 mukaan asukashallinnolla olisi oikeus osallistua kilpailutuksiin ja neuvotteluihin. Isoilla toimijoilla tällaisia kilpailutusrajan ylittäviä hankkeita kilpailutetaan vuosittain satoja ellei enemmänkin, niihin liittyviä paikallisia neuvotteluja on varmasti lähes päivittäin. Lisäksi kilpailuttaminen on nykyisin hyvin pitkälle ammattimaista toimintaa, joissa terminologia ja aiheet vaativat ammattiosaamista ja perehtyneisyyttä aiheeseen liittyen. Asukashallinnon osallistumisoikeus kilpailutuksiin ja neuvotteluihin tulisi poistaa tästä lainkohdasta kokonaan, jotta asioiden eteneminen ja sujuva päätöksenteko niihin liittyen ei vaarantuisi. Sen sijaan asukashallinnon osallistuminen kilpailutuksiin tulisi voida järjestää esimerkiksi asiaankuuluvalla tiedottamisella sekä lausuntomahdollisuuksilla ennen varsinaista omistajan päätöksentekoa. Tiedottaminen tulisi olla riittävä tapa huomioiden myös, että yhteisön hallituksessa on asukasedustajia. Edellä mainittujen syiden vuoksi Avain Asumisoikeus esittää, että säännöstä muutettaisiin siten, että yhteistyöelin valvoo kilpailutuksia ja osallistuu kilpailutusperiaatteiden laatimiseen. Kohta 6 mukainen asukashallinnon oikeus uudiskohteiden suunnittelun ja toteutuksen seuraamiseen on käytännön toteuttamisen kannalta epämääräinen. Uudiskohteista osa suunnitellaan alusta alkaen, mutta osa saattaa olla valmiiksi suunniteltu ostokohde, joka sitten päädytään rahoituksen varmistuttua rakentamaan asumisoikeuskohteena. Toisaalta epämääräiseksi jää myös se, mitä lisäarvoa yhteisön asukkaille, asumisoikeudelle asumismuotona tai omistajayhteisölle nimenomaan asukashallinnon oikeus seurata uudiskohteiden suunnittelua tai toteuttamista tuo. Omistajayhteisön intressi on tuottaa uudistuotannon kautta hyviä ja toimivia uudisasuntoja markkinaan ja tätä tärkeää asiakastietoa suunnittelun ja asukastarpeiden tueksi on saatavilla laajemminkin kuin rajatulta asukasyhteistyöelimen ryhmältä. Tämä kohta tulisi näistä syistä poistaa kokonaan tai vaihtoehtoisesti tarkentaa sitä, mitä tällä kohdalla erityisesti haetaan ja miten se tulisi käytännössä toteuttaa. Kohtien 8 ja 9 mukaan asukashallinto voisi päättää järjestyssääntöjen sisällöstä, yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista. Vaikka lain 45 § mainitaan, että yhteistyöelimen edustajien tulee tarkastella asioita yhteisön kokonaisvaltaisen edun näkökulmasta, kohteiden erilaisuudesta, kohteiden elinkaaren eri vaiheista ja äänivaltaa käyttävien asukashallinnon jäsenten hyvin erilaisista intresseistä johtuen yhteistyöelimen päätös saattaa riitaisassa asukashallinnossa johtaa myös siihen, että näistä em. asioista päätettäisiin yhteistyöelimessä kohdekohtaisesti omistajan voimatta siihen puuttua. Tämä voisi johtaa pahimmassa tapauksessa hyvin sekalaiseen käytäntöön, jonka hallinnoimiseen ja mahdollistamiseen ja ylläpitämiseen isolla toimijalla kuluisi huomattava määrä enemmän resursseja kuin että nämä olisi yhteisötasolla yhteneväisiä. 50 § Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus Säännösehdotuksessa asukkailla on mahdollisuus pyytää tarpeelliset taloa ja yhteisöä koskevat tiedot tilintarkastajan varmentamina. Mikäli tilintarkastajan käyttäminen tietopyyntöihin liittyen aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia, ylimääräisten kustannusten kohdentamiseksi kohde- ja/tai yhtiötasolle tulisi tarkentaa samassa kohdassa. Toisen momentin mukainen tiedottamisvelvollisuus kaikista asioista, joilla voi (teoriassa) olla merkitystä, johtaa käytännössä tarpeettomaan ylitiedottamiseen kaiken varalta. Kohtaa tulisi tarkentaa siten, että tiedottamisvelvollisuus koskisi vain asioita, joilla on olennaista merkitystä asukkaille. 29 luku: Asumisoikeuden luovutus ja panttaus 56 § Asumisoikeusmaksun palautus Asumisoikeusmaksuun tehdään indeksikorotus luovutuksen yhteydessä, jonka laskee ja vahvistaa jatkossa talon omistaja. Talonomistajalle on säädetty toisaalla uhkasakko ja seuraamusmaksu virheellisistä päätöksistä. On myös mahdollista, että asukkaalla on intressi tulkita luovutushetkeä toisin kuin talon omistaja, joka alkaa myymään vapautuvaa huoneistoa luovutusilmoituksen saapumisesta alkaen. Indeksilaskennan tarkka ajankohta tulisi määritellä selkeämmin laissa, koska indeksi vaihtuu kuukausittain ja luovutusaika luovutusilmoituksesta sopimuksen päättymiseen on 3 kk. Muuttuvasta indeksistä johtuen laskennallinen luovutushinta saattaa olla sopimuksen päättymishetkellä muutaman euron korkeampi kuin luovutusilmoituksen vastaanottohetkellä. Avain Asumisoikeus esittää että lakiin lisätään tarkennuksena indeksin laskenta-ajankohtana käytettäväksi luovutusilmoituksen jättämishetkeä, jolloin asuntoa voidaan alkaa myymään vahvistetulla hinnalla eteenpäin seuraavalle ostajalle heti luovutusilmoituksen vastaanottamisen jälkeen. 57 §Asumisoikeudesta luopuminen Vaatimus asumisoikeuden lakkaamismerkinnästä alkuperäiseen asumisoikeussopimukseen ei nähdäksemme ole enää ollenkaan tarpeellista. Sopimukset lakkaisivat toisen momentin mukaisesti luovutusilmoituksen perusteella, jonka tulisi olla riittävä peruste asumisoikeuden lakkaamiselle. Kolmannen momentin mukaisesti asumisoikeuden lakkaaminen tulee vielä erikseen vahvistaa ns. lakkaamismerkinnällä alkuperäiseen sopimukseen. Alkuperäinen sopimus voi olla hyvin usein kadonnut ja tällaisia tilanteita varten merkintä käytännössä tulee hoidettavaksi muulla tavoin, jotta sopimus saadaan päättymään. Lisäksi samassa momentissa annetaan myös mahdollisuus sähköisten sopimusten osalta tehdä tämä lakkaamismerkintä muilla tavoin. Jo nyt suurin osa sopimuksista tehdään sähköisenä, joten lakkaamismerkintä alkuperäiseen paperiin koskisi vain paperisia allekirjoitettuja sopimuksia. Sähköisten sopimusten määrä tulee hyvin todennäköisesti vain kasvamaan tulevaisuudessa, joten lakkaamismerkinnän koskeminen alkuperäistä sopimusta koskee vain paperisia sopimuksia ei ole mielestämme oikeasuhteista ja lisää turhaa byrokratiaa niihin liittyen. Ehdotamme että lakkaamismerkinnästä alkuperäiseen sopimukseen tai erillisellä asiakirjalla tulisi luopua kokonaan. 58 § Asumisoikeuden panttaus Ensimmäisen momentin mukaan alkuperäinen asumisoikeussopimus (paperi) on luovutettava pantinsaajan hallintaan ja pantinsaajan tulee ilmoittaa panttauksesta talon omistajalle. Samassa pykälässä säädetään, että sähköisten sopimusten panttaamisessa oikeus panttaukseen on tarkistettava muulla tavoin talon omistajalta. Kun sähköiset sopimukset vain lisääntyvät ja yleistyvät tulevaisuudessa niin kuin oletamme, käytännössä lähes kaikkien sopimusten panttaus jossain kohtaan tarkistetaan muulla tavoin talon omistajalta. Tästä syystä panttauksen tarkistamisvelvoitteen omistajalta voisi säätää koskemaan ylipäänsä asumisoikeussopimuksen panttausta, jolloin myös sopimuksen päättymismerkinnältä alkuperäisessä sopimuksessa voitaisiin luopua. 60 § Lunastussuorituksiin käytettävissä olevat varat Lainkohta ei selvästi indikoi, mihin merkataan indeksien tase-erät. 10 luku Asumisoikeustalon luovuttaminen 89 § Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa Avain Asumisoikeus toteaa, että uusi säännös asumisoikeusyhteisön mahdollisuudesta luopua rajoituksista vajaakäyttötilanteissa on erittäin perusteltu koko yhteisön ja sen asukkaiden näkökulmasta. Myös yhteisön asukkaiden etu on, että asumisoikeusyhteisö on terveellä pohjalla ja yhteisön lainoituskohteet eivät tuota pitkällä aikavälillä tappioita. Säännös sisältää riittävät ohjeet ja edellytykset pitkään tappiota tuottavien kohteiden realisoimiseksi ja turvaamaan myös asukkaiden oikeudet. Avain Asumisoikeus ehdottaa harkittavaksi lisäämään pykälään tarkennuksia kohteiden kustannusten laskentasääntöjen osalta tilanteessa, jossa ARA ei anna kohteelle perusparannuslainaa. Kun ARA ei myönnä kohteelle perusparannuslainaa, tämän voisi katsoa olevan yksi hyväksyttävä kriteeri rajoituksista vapautumisen puolesta. 90 § Menettely vapautettaessa rajoituksista vajaakäyttötilanteissa Lainkohtaan tulisi lisätä voiton lisäksi myös tappio, joka voidaan huomioida seuraavien vuosien käyttövastikkeissa. 11 luku Tilinpäätös ja talon omistajan varojen käyttäminen 96 § Tilinpäätöksen liitetiedot Säännösehdotuksessa vaaditaan lisäämään tilinpäätöstietoihin lunastettujen huoneistojen listaus, joka kuvastaa yhden hetken staattista tilannetta yhdellä hetkellä ja joka muuttuu päivittäin. Isoilla toimijoilla lunastettuja huoneistoja voi olla satoja. Avain Asumisoikeus ehdottaa 1. momentin 1. kohdan muuttamista siten, että ilmoitetaan lunastettujen huoneistojen listauksen sijasta lunastettujen huoneistojen lukumäärä (yhteensä, tai vaihtoehtoisesti kaupungeittain), joka olisi tarkoituksenmukaisempi kuin yksityiskohtainen listaus lunastetuista huoneistoista. Huoneislistaus tulisi poistaa, sillä se ei tarkoituksenmukainen eikä tarpeellinen. Säännösehdotuksessa säädetään liitettäväksi tilinpäätökseen kaikki yhteisön omistamat toisten yhteisöjen osakkeet ja osuudet. Tämä pitää sisällään myös siis esim. hyvin pienet osuudet parkkihalleissa jne. mukana tässä. Avain Asumisoikeus ehdottaa 1 momentin 3. kohdan muuttamista siten, että se sisältäisi olennaiset omistukset toisissa yhteisöissä. Säännösesityksen perusteluissa mainitaan että ”Yhteisöjen tulisi käyttää ARAn laatimia jälkilaskelmaohjeita tai esittää vastaavat tiedot. Sekä käyttövastike- että jälkilaskelmat tulee liittää tilinpäätöksen liitetietoihin.” Lainkohta perusteluineen jättää avoimeksi tuleeko liittää kohdekohtaiset vai yhtiötason laskelmat yhteenvetona tilinpäätöksen liitteeseen. Monikkomuoto viittaa kaikkien kohteiden jälkilaskelmiin, vaikka perusteluissa puhutaan yhtiökohtaisista laskelmista. Kannanottonamme toteamme, että kohdekohtaiset laskelmat tulisi olla saatavilla vain kohteen asukkaiden saatavilla, ei liitetiedoissa kaikkien tilinpäätöstä lukevien saatavilla. Tämä tulisi kirjata lakiin selkeämmin. 12 luku Seuraamukset, oikeussuoja ja voimaantulo Avain Asumisoikeus toteaa että seuraamusmaksun tulisi olla oikeassa suhteessa rikkomuksen vakavuuteen. Nyt esitetyssä säännösluonnoksessa ei kuitenkaan eritellä rikkomuksia muuten kuin toteamalla, että jos velvollisuuksien rikkominen on vähäistä, seuraamusmaksu voidaan jättää määräämättä. Kaikille vähäistä suuremmiksi arvioitaville rikkomuksille määrätään siis yhtä suuri seuraamusmaksu, mikä ei vastaa vaatimusta sanktioiden oikeasuhtaisuudesta. Kyseiset säännökset eivät kaikilta osin ole riittävän täsmällisiä, jotta niiden perusteella voitaisiin määrätä näin huomattava seuraamusmaksu. Seuraamusmaksua ei voida periä käyttövastikkeissa tai kerätä muullakaan tavoin asumisoikeuden haltijoilta, joten käytännössä seuraamusmaksun määrääminen on yhteisölle taloudellinen katastrofi, koska ei ole mitään muita varoja millä maksu maksetaan. Varoja ei oikein voi edes hankkia muuten kuin asukkailta toiminnan mukaisesti. Seuraamusmaksu voi nyt esitetyn säännösluonnoksen mukaisena nousta todella korkeaksi. Avain Asumisoikeus vaatii ensisijaisesti, että nyt esitetystä seuraamusmaksumenettelystä luovutaan. Tilalle tulisi luoda paremmin asumisoikeusyhteisöjen toiminnan valvontaa palveleva järjestelmä, jossa seuraamus on oikeassa suhteessa rikkomuksen vakavuuteen. Toissijaisesti Avain Asumisoikeus vaatii, että nyt esitetyn seuraamusmaksun määräämisen perusteita vähintäänkin selkiytetään ja mahdollistetaan erisuuruisten seuraamusten määrääminen rikkomuksen vakavuuden mukaan. Lisäksi Avain vaatii, että seuraamusmaksun suuruuden määräytymiseen ehtoja muutetaan siten, että seuraamusmaksu ei muodostu asumisoikeusyhteisölle kohtuuttoman suureksi. 107 § Seuraamusmaksun suuruus Säännösehdotuksessa ei määritetä tarkasti sitä, mihin korkotukilainaan siinä viitataan. Säännös jättää epäselväksi, lasketaanko yhden prosentin suuruinen seuraamusmaksu yhteisön kaikkien korkotukilainojen vai jonkin yksittäisen asumisoikeuskohteen korkotukilainan perusteella. Esityksestä ei käy selkeästi ilmi myöskään, lasketaanko seuraamusmaksu korkotukilainen alkuperäisestä määrästä vai jäljellä olevasta määrästä. Epäselvää on myös mistä maksu lasketaan jos laina on maksettu kokonaan pois tai lasketaanko mukaan myös kohteelle otettu perusparannuslaina. Esitysluonnoksen mukaisen seuraamusmaksun euromäärät voivat nousta todella korkeiksi, riippumatta siitä määräytyykö suuruus yhden korkotukilainan vai yhteisön kaikkien korkotukilainojen perusteella. Erityisen korkeaksi seuraamusmaksu muodostuu, jos seuraamusmaksu peritään jokaiselta kalenterikuukaudelta niin, että seuraamusmaksu on jokaiselta kuukaudelta prosentti koko yhteisön korkotukilainan määrästä. Tällaiset seuraamusmaksut nousevat todella suuriksi ja käytännössä johtavat asumisoikeusyhteisön konkurssiin. Asumisoikeusyhteisöillä ei ole merkittäviä varoja, joilla ne voisivat kattaa seuraamusmaksun. Nyt esitetty seuraamusmaksu vahingoittaa myös asumisoikeuden haltijoita, koska sen määrääminen aiheuttaa asumisoikeusyhteisölle vakavia taloudellisia ongelmia. Avain Asumisoikeus vaatii ensisijaisesti, että nyt esitetystä seuraamusmaksumenettelystä luovutaan. Tilalle tulisi luoda paremmin asumisoikeusyhteisöjen toiminnan valvontaa palveleva järjestelmä, jossa seuraamus on oikeassa suhteessa rikkomuksen vakavuuteen. Toissijaisesti Avain Asumisoikeus vaatii, että nyt esitetyn seuraamusmaksun määräämisen perusteita vähintäänkin selkiytetään ja mahdollistetaan erisuuruisten seuraamusten määrääminen rikkomuksen vakavuuden mukaan. Lisäksi Avain Asumisoikeus vaatii, että seuraamusmaksun suuruuden määräytymiseen ehtoja muutetaan siten, että seuraamusmaksu ei muodostu asumisoikeusyhteisölle kohtuuttoman suureksi. Lisäksi Avain Asumisoikeus vaatii, että seuraamusmaksun edellytyksenä pitäisi olla toimijan törkeä huolimattomuus ja se ettei asiaa viranomaisen kehotuksesta huolimatta korjata Helsingissä 15.7.2020 Avain Asumisoikeus Oy:n puolesta Elias Kiviranta myynti- ja markkinointijohtaja hallituksen jäsen
      • TA-Yhtymä Oy
        Päivitetty:
        15.7.2020
        • LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI ASUMISOIKEUSASUNNOISTA, DNRO VN/5985/2019 Lausunnon antajasta Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry (SAY) edustaa asumisoikeusasuntoja omistavia yhteisöjä. SAY:n jäsenyhteisöt omistavat noin 99 prosenttia Suomen runsaasta 50.000 asumisoikeusasunnosta, joissa asuu yli 100.000 asukasta. Luettelo SAY:n jäsenistä on tämän lausunnon lopussa. SAY kiittää ympäristöministeriötä mahdollisuudesta lausua hallituksen esitysluon¬noksesta ja esittää lausuntonaan seuraavan. Yleistä lakiesityksestä Lausuntokierroksella olevassa lakiluonnoksessa esitetyt uudistukset ovat pääasiassa hyviä. Lakiluonnokseen sisältyy toisaalta myös eräitä ongelmallisia säännöksiä, joista keskeisimmät liittyvät 2 luvun mukaiseen asukasvalintaan, 5 luvun mukaiseen asukashallintoon sekä 12 luvun mukaiseen seuraamusmaksuun ja oikeussuojaan. Lähtökohtaisesti ehdotetusta seuraamusmaksusta tulisi luopua kokonaan ja laajentaa sen sijaan uhkasakkomenettelyn soveltamisalaa virheellisen toiminnan korjaamiseen. Mikäli seuraamusmaksua pidetään välttämättömän, se tulisi ulottaa ainoastaan uusiin lain mukaisiin velvoitteisiin koskien asukasvalintaa ja asumisoikeussopimuksen päättämistä vajaakäyttötilanteissa. Lisäksi seuraamusmaksu tulisi rajata koskemaan vain törkeimpiä rikkomuksia, joissa toiminta tai laiminlyönti lähentelee tahallisuutta. Säännöksiä olisi myös eräiltä osin tarpeellista täsmentää, jotta sidosryhmien velvollisuudet ja oikeudet käyvät selkeästi ilmi laista. Asukasdemokratian vahvistaminen on myönteinen asia, minkä vuoksi muun muassa asukashallinnon toimivaltaa ja tiedonsaantioikeutta koskevien säännösten tulee olla riittävän täsmällisiä, jotta ne mahdollistavat toimivan hallinnon ja koituvat siten sekä asumisoikeuden haltijoiden että asumisoikeusyhteisöjen eduksi. Myös asukasvalintaa koskeviin säännöksiin liittyy tulkinnanvaraisuutta. Säännösten epätäsmällisyys yhdistettynä ehdotettuun ankaraan seuraamusmaksuun on omiaan vaikeuttamaan asumisoikeusyhteisöjen hallintoa ja päätöksentekoa ja siten viimekädessä asumisoikeuden haltijoiden etujen toteutumista. Lisäksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (jäljempänä ”ARA”) ja Valtiokonttorin päällekkäinen valvontatoimivalta voi johtaa ristiriitaisiin lopputuloksiin valvonnan ja viimekädessä seuraamusten osalta, mikä on oikeussuojan kannalta ongelmallista. Lausumme yksityiskohtaisemmin HE-esitysluonnoksen keskeisistä kehityskohteista jäljempänä kunkin säännöksen osalta erikseen. 1 luku Asumisoikeustalon omistaja (4 §) SAY pitää hyvänä säännöksen toisessa momentissa ehdotettua velvollisuutta, jonka mukaan yhtiön johdon tulee huolellisesti toimien edistää asumisoikeusyhteisön etua. 2 luku Asumisoikeusasunnon tarve (13 §) SAY pitää ehdotettua säännöstä asumisoikeusasunnon tarpeesta hyvänä. Lain voimaantulon yhteydessä tulisi lisäksi antaa asetus, jolla säädetään tarkemmin hakualueista ja niihin sovellettavista varallisuusrajoista. Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri (15 §) Ehdotetun säännöksen 3 momentin nojalla asumisoikeusyhteisön olisi tarkistettava hakijan ilmoittaman järjestysnumeron oikeellisuus ARAn ylläpitämästä rekisteristä ja merkittävä se käytetyksi, kun hakija on vastaanottanut asumisoikeusasunnon, johon kyseinen järjestysnumero oikeuttaa. SAY toteaa, että käytännön ongelmien ja virheiden välttämiseksi järjestysnumeron oikeellisuuden tarkistaminen ja käytetyksi merkitseminen tulee olla tietoteknisesti mahdollista toteuttaa automatisoidusti esimerkiksi soveltuvan rajapinnan kautta. Lakiesityksen perusteluissa todetaan, että "toimijoiden tulisi yhdenvertaisuuslain mukaisesti punnita yksittäistapauksessa, onko hakijalla vammaisuuteensa perustuen tarpeita erilaiseen kohteluun, jotta hän olisi yhdenvertainen muiden hakijoiden kanssa". SAY toteaa, että lain pakottavista säännöksistä poikkeamisen tulee aina perustua viranomaisen päätökseen tai ohjeistukseen, koska toimijat eivät voi ottaa riskiä virheellisestä lain tulkinnasta. Näin on etenkin silloin, jos asukasvalintasäännösten rikkominen sanktioidaan lakiesityksessä ehdotetulla seuraamusmaksulla. SAY katsoo, että lakiesityksen perusteluista tulisi poistaa kyseinen maininta toimijoiden velvollisuudesta punnita hakijan vammaisuuteen perustuvaa erityiskohtelun tarvetta. Näkemyksemme mukaan tämä tarve tulee riittävästi huomioiduksi 15 §:n 2 momentissa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle annettavaksi ehdotetulla oikeudella uudistaa vammaisen hakijan järjestysnumero. SAY:n käsityksen mukaan viimeksi mainitussa lainkohdassa tulisi huomioida yhdenvertaisuuden nimissä myös muut erityisryhmät vammaisten lisäksi. Asumisoikeuden haltijan valinta (17 §) Säännösehdotuksen 2 momentin 1-kohdassa ehdotetaan, että ne asumisoikeuden haltijat, jotka luopuvat asumisoikeudesta tai joiden asumisoikeussopimus päättyy rajoituksista vapauttamisen yhteydessä, olisivat etusijalla asukasvalinnassa. SAY:n käsityksen mukaan säännöstä tulisi täsmentää siten, että mainittu etusija koskee vain saman asumisoikeusyhteisön asukkaita. Muussa tapauksessa ongelmaksi voi muodostua riittävän selvityksen hankkiminen toisen asumisoikeusyhteisön kohteen rajoituksista vapautumisesta. Omistajan oikeus kieltäytyä asumisoikeussopimuksen tekemisestä (19 §) SAY pitää ehdotettua säännöstä hyvänä lisäyksenä säädettävään lakiin. Lisäksi SAY kehottaa harkitsemaan, voisiko kieltäytymisoikeutta laajentaa koskemaan myös muiden asumisoikeusyhteisöjen asunnoista häädettyjä hakijoita. 5 luku Asukashallinnon soveltaminen ja tarkoitus (41 §) Lakiesityksen tavoitteet joustavuuden säilyttämisestä ja asukkaiden mahdollisuudesta päättää haluamastaan asukashallinnon mallista ovat lähtökohtaisesti hyviä. SAY toteaa, että toimiva asukasdemokratia edellyttää riittävän selkeitä sääntöjä, joiden puitteissa asukashallintoa harjoitetaan. Muutoin vaarana on, että tavoite asukkaiden asumistaan koskevien vaikutusmahdollisuuksien parantamisesta ei toteudu, vaan pahimmillaan toiminta voi olla jopa mielivaltaista. On myös mahdollista, että selkeiden raamien puuttuessa pieni joukko asukkaita pyrkii käyttämään asukasdemokratiaa lain tavoitteisiin nähden vieraiden päämäärien ajamiseen. SAY katsoo, että laista tulisi selkeästi ilmetä ne säännökset, joista asukkaat eivät voi päätöksellään poiketa. Asukaskokous ja asukastoimikunta (42 §) Ehdotetun pykälän 3 momentin nojalla asukaskokous voisi päättää olla asettamatta asukastoimikuntaa ja osoittaa sille kuuluvat tehtävät tai osan niistä muun muassa asukaskokouksen, talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välisen yhteistyöelimen tai omistajayhteisön hallituksen hoidettavaksi. Säännöksestä tulee poistaa mahdollisuus siirtää asukastoimikunnan tehtävät yhteistyöelimen tai asumisoikeusyhteisön hallituksen hoidettavaksi, koska mainittujen toimielinten tarkoituksena on yhtiötason asioiden, mutta ei talokohtaisten asioiden käsittely. Sen sijaan asukastoimikunnan tehtävät voitaisiin tarvittaessa jättää asumisoikeusyhteisön hoidettavaksi. Talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin (45 §) Lakiluonnoksessa ehdotetaan, että yhteistyöelin voisi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa, jos yhteistyöelimelle ei kuulu päätösvalta asiassa. Tällainen suositusten ja ohjeiden antaminen on omiaan hämärtämään yhteistyöelimen toimivaltaan kuuluvien ja kuulumattomien asioiden välistä rajaa. Säännöstä tulisikin tarkentaa siten, että yhteistyöelin saa antaa suosituksia ja lausua mielipiteensä asioissa, jotka eivät kuulu sen toimivaltaan, mutta ei sen sijaan antaa ohjeita. Suurimmilla asumisoikeusyhteisöillä on useita satoja kohteita, minkä vuoksi kohdekohtaisista edustajista koostuva yhteistyöelin saattaa muodostua jäsenmäärältään huomattavan suureksi. Tämän vuoksi yhteistyöelimen jäsenten enimmäismäärä tulee rajata 50 jäseneen. Mikäli asukastoimikunnan puheenjohtajia tai luottamushenkilöitä on enemmän, edustajat on valittava vaaleilla. Säännösehdotusta tulee täsmentää lisäksi siten, ettei yhteistyöelimelle kuuluvia tehtäviä voida osoittaa asumisoikeusyhteisön hallituksen tai asukkaiden kokouksen tehtäväksi, jos asumisoikeuden haltijat päättävät olla asettamatta yhteistyöelintä. Asukaskokouksen tehtävänä on toimia talokohtaisten asioiden käsittelyfoorumina, joten yhtiötason asioiden hoitamista ei tule voida siirtää sen hoidettavaksi. Mikäli yhteistyöelintä ei aseteta, sen toimivaltaan kuuluvista asioista huolehtii asumisoikeusyhteisö. SAY toteaa, että yhteistyöelimen jäsenten laissa säädetty salassapitovelvollisuus on hyvä ja tärkeä lisäys. Asukashallinnon oikeudet asumisoikeusyhteisössä (46 §) Ehdotetun säännöksen 1 momentin 4-kohdassa säädettäisiin asukashallinnon oikeudesta osallistua asumisoikeustalojen ja muiden rakennusten sekä kiinteistöjen ylläpidosta ja hoidosta solmittavien sopimusten valmisteluun sekä niitä koskeviin kilpailutuksiin ja neuvotteluihin. Asumisoikeusyhteisöt järjestävät vuosittain niin suuren määrän kilpailutuksia, että asukashallinnon olisi käytännössä mahdotonta osallistua yksittäisiin kilpailutuksiin. Lisäksi hankintalaki asettaa hankintayksikölle tiukkoja menettelytapasäännöksiä, joiden noudattamisesta se on vastuussa. Asukashallinnon osallistuminen kilpailutuksiin ja neuvotteluihin olisi myös omiaan vaarantamaan muun muassa tarjoajien tasapuolisen kohtelun toteutumisen. Edellä mainittujen syiden vuoksi SAY esittää, että säännöstä muutettaisiin siten, että yhteistyöelin valvoo kilpailutuksia ja osallistuu kilpailutusperiaatteiden laatimiseen. Säännösehdotuksen 1 momentin 3-kohdan osalta asukashallinnolle on SAY:n käsityksen mukaan tärkeää turvata oikeus tehdä esityksiä isännöinnin ja huoltotehtävien sisällöstä, mutta kyseisten tehtävien järjestämisen ei tulisi kuulua asukashallinnon toimivaltaan. Säännösehdotuksen 1 momentin 6-kohdan mukainen kirjaus ei SAY:n käsityksen mukaan edistä asukashallinnon ja asukkaiden etujen toteutumista ottaen huomioon, että uudiskohteiden suunnittelua ja toteuttamista valvovat asumisoikeusyhteisön asiaan perehtyneet ammattilaiset. Kyseinen kohta tulisikin poistaa laista tarpeettomana. Ehdotetun säännöksen 1 momentin 11-kohta tulee poistaa, sillä yhteistyöelimen toimivaltaan kuuluvia yhtiötason asioita ei tule voida siirtää käsiteltäväksi talotason asukashallinnossa. Asukashallinnon kokoukset ja niiden koolle kutsuminen (47 §) Ehdotetun säännöksen 3 momentin nojalla kutsu asumisoikeuden haltijoiden ja yhteistyöelimen kokoukseen on toimitettava vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta. Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä kokouksen aika ja paikka. Säännöksessä tulisi selkeästi todeta, että asukashallinnon kokoukset voidaan järjestää myös sähköisesti, sillä ehdotetun sanamuodon mukainen paikan ilmoittaminen viittaisi fyysiseen kokoukseen. Käytännössä kaksi viikkoa on liian pitkä kutsuaika säännöllisesti yhtiötason asioita hoitavalle yhteistyöelimelle. SAY esittää, että kutsu tulee toimittaa vähintään viikkoa ennen kokousta. Koska lakiehdotuksen tavoitteena on tarjota joustavuutta asukkaiden päätöksentekoon, tulisi asioita SAY:n käsityksen mukaan voida digitaalisessa maailmassa käsitellä myös ilman virallista kokousta esimerkiksi siten, että jäsenille toimitetaan tiedot päätettävistä asioista ja heidän mielipidettään kysytään käsiteltäviin asioihin. Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus (50 §) Säännösehdotuksen 2 momentin mukaan talonomistajan on tiedotettava asumisoikeuden haltijoille ja yhteistyöelimelle taloa tai yhteisöä koskevista sellaisista asioista, joilla voi olla merkitystä heille tai asukashallinnon toimielimille lain mukaisten oikeuksien käyttämisessä. Käytännössä mainittu tiedonantovelvollisuus tarkoittaisi kaikkia kohteita ja asumisoikeusyhteisöä koskevaa tietoa, sillä asukashallinnon tehtäviin kuuluu käsitellä myös muita kohde- ja yhtiötason asioita. SAY:n käsityksen mukaan esitetty tiedonantovelvollisuus yhdessä esitetyn seuraamusmaksun kanssa johtaisi siihen, että asumisoikeusyhteisöt joutuisivat varmuuden vuoksi tiedottamaan lähes kaikista asumisoikeuskohteita ja -yhteisöä koskevista asioista. Tätä ei voida pitää asumisoikeusyhteisön eikä asukashallinnon kannalta toivottavana. Tiedotettavien asioiden alaa tulee tämän vuoksi rajata asioihin, joilla on olennaista merkitystä asumisoikeuden haltijoille tai asukashallinnon toimielimille lain mukaisten oikeuksien käyttämisessä. Asumisoikeuden haltijoiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä (52 §) SAY suhtautuu myönteisesti asukkaiden edustuksen vahvistamiseen hallituksessa. Prosentuaalisen vähimmäisosuuden kirjaaminen lakiin voi kuitenkin muodostua ongelmalliseksi yhtiön omistajapohjan laajentuessa tai muuttuessa. SAY:n käsityksen mukaan asukkaiden edustus olisi tarkoituksenmukaisempaa ilmaista yksinomaan henkilömäärillä esimerkiksi siten, että enintään kuusijäsenisessä hallituksessa asukasedustajia tulisi olla vähintään kaksi, seitsemän-kahdeksanjäsenisessä hallituksessa vähintään kolme ja tätä laajemmassa hallituksessa vähintään neljä. Asumisoikeuden haltijoiden nimeämä valvoja (53 §) SAY esittää, että asumisoikeuden haltijoilla olisi oikeus valita yhtiötasolla toimiva ammattitilintarkastaja toimimaan valvojana. Muunlainen valvoja ei toisi asukashallinnolle vastaavaa lisäarvoa kuin heidän lukuunsa valvojana toimiva ammattimainen tilintarkastaja. Valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta (54 §) SAY pitää ehdotusta valtakunnallisesta neuvottelukunnasta hyvänä. Ehdotetun säännöksen nojalla neuvottelukuntaan olisi valittava vähintään kahdeksan ja enintään viisitoista jäsentä siten, että jokaisesta asumisoikeusyhteisöstä valittaisiin enintään yksi asumisoikeuden haltijoiden edustaja ja yksi omistajatahon edustaja kustakin asumisoikeusyhteisöstä. SAY kiinnittää huomiota siihen, että jo nykyisellä asumisoikeusyhteisöjen määrällä neuvottelukuntaan valittavien edustajien määrä ylittäisi ehdotetun viidentoista jäsenen enimmäismäärän. Ehdotettua säännöstä tulee edellä mainituista syistä muuttaa siten, että jäsenten ylärajaa nostetaan viidestätoista tai yläraja poistetaan. Mikäli enimmäismäärää ei poisteta lakiesityksestä, tulisi laissa säätää neuvottelukunnan jäsenten valintamekanismista, esimerkiksi vaaleista, niitä tilanteita varten, joissa neuvottelukunnan jäsenmäärä tulisi ylittämään sallitun enimmäismäärän. Asetuksenantovaltuus (55 §) SAY pitää hyvänä, että asetuksella voidaan säätää tarkemmin asukashallinnon järjestämistavoista, mutta asetuksenantovaltuuden rajat tulisi olla lain tasolla tarkemmin määritelty asukashallinnon oikeuksien ja tiedonantovelvollisuuden täyttämisen osalta. Perustuslain 80 §:n nojalla lailla on säädettävä yksilön oikeuksien ja velvollisuuksien perusteista. Asukashallinnon oikeuksien ja tiedonantovelvollisuuden täyttämisen osalta asetuksella voitaisiin siten lähinnä antaa teknisluontoisia täsmennyksiä lain tasolla säädettyihin oikeuksiin ja velvollisuuksiin. SAY kiinnittää edelleen huomiota siihen, että lakiesityksessä on ehdotettu asukashallinnon oikeuksien ja asumisoikeusyhteisön tiedonantovelvollisuuden rikkomusten osalta sovellettavaksi ankaraa seuraamusmaksua. Mainittua ankaraa seuraamusmaksua yhdistettynä väljiin ja epätäsmällisiin säännöksiin koskien osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia voidaan pitää oikeusvaltiossa ongelmallisena ja sen vuoksi lain tasoisten säännösten tulee olla riittävän täsmällisiä ja selkeitä. Asumisoikeudesta luopuminen (57 §) Ehdotetun säännöksen 3 momentin mukaan asumisoikeuden päättymisestä olisi tehtävä merkintä myös sähköisessä muodossa tehtyyn asumisoikeussopimukseen tai erillisen asiakirjaan. SAY ei pidä päättymismerkinnän tekemistä tarpeellisena sähköisessä muodossa oleviin sopimuksiin, koska niiden panttaus edellyttää aina asumisoikeuden voimassaolon tarkistamista asumisoikeusyhteisöltä. Asumisoikeuden panttaus (58 §) SAY pitää ehdotettua säännöstä asumisoikeuden panttauksesta sähköisen asumisoikeussopimuksen osalta hyvänä lisäyksenä säädettävään lakiin. 10 luku Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa (89 §) SAY pitää hyvänä ehdotettua säännöstä koskien rajoituksista vapauttamista, jotta vajaakäyttötilanteissa muiden talon omistajan omistamien talojen asukkaat eivät joutuisi maksamaan vajaakäytön aiheuttamista kustannuksista. SAY kiinnittää kuitenkin huomiota siihen, että kunnan sisällä eri alueiden asuntojen rahoitusmuotojakauma on kunnallisen päätösvallan piiriin kuuluva asia, minkä vuoksi laissa tulisi säätää siitä, että ARA voi tehdä päätöksen rajoituksista vapauttamisesta kuultuaan kuntaa asiassa. 12 luku Valvonta ja tarkastusoikeus (105 §) Ehdotetussa säännöksessä ARAlle ja Valtiokonttorille annettaisiin päällekkäinen valvontaoikeus, kun kyse on valtion tukemista asumisoikeusasunnoista. SAY:n käsityksen mukaan kahden toisistaan riippumattoman viranomaisen päällekkäinen valvontatoimivalta ei edistä tai tehosta valvonnan suorittamista, vaan lisää viranomaisten hallinnollista taakkaa ja johtaa pahimmillaan ristiriitaisiin ratkaisuihin toimivaltaisten viranomaisten välillä. Lisäksi valvontaoikeus ja oikeus määrätä seuraamusmaksu tulisi olla eriytetty kahdelle eri viranomaiselle. SAY esittää, että lain mukainen valvontaoikeus kuuluisi ARAlle ja oikeus määrätä seuraamusmaksu kuuluisi puolestaan Valtiokonttorille. Sen sijaan Valtiokonttori valvoisi edelleen asumisoikeusyhteisöjä korkotukilainojen osalta. Seuraamusmaksun määrääminen (106 §) SAY katsoo, että ensisijaisesti seuraamusmaksua koskevasta säännöksestä tulisi luopua. Mikäli seuraamusmaksu halutaan sisällyttää lakiin, tulee seuraamusmaksun määrääminen kyseeseen ainoastaan silloin, kun asumisoikeusyhteisö on tahallisesti tai törkeän huolimattomasti rikkonut asukasvalintaa ja rajoituksista vapauttamista koskevia lain mukaisia velvoitteitaan tai antanut tahallaan tai törkeän huolimattomasti ARAn valvontaa varten oleellisesti vääriä tai harhaanjohtavia tietoja tai kieltäytynyt antamasta pyydettyjä tietoja. Lisäksi seuraamusmaksun määräämisen edellytykseksi tulisi asettaa, että asumisoikeusyhteisö ei ole korjannut menettelyään ARAn kehotuksesta huolimatta. Asukashallinto ja käyttövastikkeiden määritykset sekä vähäisemmät rikkomukset jäisivät uhkasakkomenettelyn piiriin, jota voidaan pitää riittävän tehokkaana keinona puuttua mahdollisiin ongelmakohtiin. Mainitut säännökset eivät ole myöskään riittävän täsmällisiä, että niiden vastaisista teoista ja laiminlyönneistä voitaisiin määrätä niin olennaisia hallinnollisia sanktioita kuin seuraamusmaksu. Lisäksi SAY kiinnittää huomiota siihen, että voimassa olevassa asumisoikeuslaissa seuraamusmaksulla sanktioitaviksi ehdotettujen velvoitteiden osalta ei ole ilmennyt ongelmia, joiden vuoksi olisi tarpeen säätää uudesta seuraamusmaksusta. Ehdotetun seuraamusmaksun tulisi siten koskea ainoastaan uusia velvoitteita. Ehdotetussa säännöksessä ongelmallista on myös se, että Valtiokonttori voisi oma-aloitteisesti määrätä seuraamusmaksun. Seuraamusmaksun määräämisen tulisi olla mahdollista ainoastaan ARAn ilmoituksen perusteella, jotta valvontatoimivalta ja oikeus määrätä seuraamusmaksu ovat aidosti eriytettyjä. Ehdotetun säännöksen 3 momentti, jonka mukaan seuraamusmaksua ei saa kattaa käyttövastikkeilla tai muuten asumisoikeuden haltijoilta tai muilta asukkailta kerättävistä varoista, on ristiriidassa seuraamusmaksun täytäntöönpanoa koskevan 108 pykälän kanssa. Asumisoikeusyhteisöt eivät saa harjoittaa asumisoikeusasuntoihin liittymätöntä liiketoimintaa, joten niillä ei voi olla asukkailta kerättävien maksujen lisäksi juurikaan muita varoja. Ei myöskään ole realistista laskea sen varaan, että osakeyhtiömuotoisten asumisoikeusyhteisöjen, joita lähes kaikki omistajayhteisöt ovat, omistajat tekisivät yhtiöön lisäsijoituksia seuraamusmaksun maksamisen rahoittamiseksi. Sen vuoksi seuraamusmaksun ulosmittaaminen johtaa vääjäämättä siihen, että seuraamusmaksu tulee katetuksi asukkailta kerätyillä varoilla. SAY toteaa, että seuraamusmaksussa on kyse merkittävästä ja myös taloudelliselta intressiltään suuresta hallinnollisesta sanktiosta, josta tulee olla oikeus valittaa Korkeimpaan hallinto-oikeuteen ilman valituslupaa. Seuraamusmaksun suuruus (107 §) Lakiesityksessä ehdotetaan, että seuraamusmaksu on yksi prosentti korkotukilainan määrästä rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Ehdotettu säännös jättää epäselväksi, määrätäänkö seuraamusmaksu asumisoikeusyhteisön kaikkien korkotukilainojen vai mahdollisen sääntöloukkauksen kohteena olevan asumisoikeuskohteen tai -kohteiden korkotukilainan perusteella. SAY kiinnittää huomiota siihen, että seuraamusmaksun tulisi olla oikeudenmukaisessa ja kohtuullisessa suhteessa tekoon tai laiminlyöntiin. Lakiesityksessä ehdotetussa säännöksessä seuraamusmaksut olisivat kohtuuttoman suuria suhteessa lainsäädännön vastaisiin tekoihin ja laiminlyönteihin. Seuraamusmaksun suuruus myös riippuisi sanktioituun tekoon tai laiminlyöntiin liittymättömästä seikasta kuten korkotukilainan jäljellä olevasta lainapääomasta. Siten samasta teosta tai laiminlyönnistä voitaisiin määrätä hyvinkin erisuuruiset seuraamusmaksut. Edellä mainituista syistä laissa ilmaistu euromääräinen vaihteluväli olisi selkeämpi ja oikeudenmukaisempi seuraamusmaksun määräytymistapa. SAY esittää, että seuraamusmaksun euromääräinen suuruus olisi vähintään 5 000 euroa ja enintään 100 000 euroa. Seuraamusmaksun vanhentuminen (109 §) Lakiesityksessä ehdotetaan, että seuraamusmaksu vanhenisi kymmenen vuoden kuluessa rikkomuksen tai laiminlyönnin tapahtumisesta. Hallinnollisia sanktioita koskevalta sääntelyltä vaadittavan oikeasuhtaisuuden kannalta olisi kuitenkin suositeltavaa rajata vanhentumisaika päättymään viimeistään viiden vuoden kuluttua rikkomuksen tai laiminlyönnin tapahtumisesta, kuten rangaistusluonteisia hallinnollisia seuraamuksia koskevan sääntelyn kehittämistä tarkastelleen työryhmän mietinnössä suositellaan. Uhkasakkomenettely (110 §) Uhkasakkomenettelyä koskevassa säännöksessä säädettäisiin, että aluehallintovirastolle kuuluva toimivalta asettaa uhkasakolla tehostettu määräaika, jonka kuluessa lainvastainen menettely on oikaistava tai lainmukainen tehtävä suoritettava, siirretään ARAlle. SAY pitää tätä hyvänä ratkaisuna. SAY:n käsityksen mukaan uhkasakkomenettely on käytännössä toimiva ja monilla oikeudenaloilla käytössä oleva keino ja siksi sen tulisi olla ensisijainen keino puuttua rikkomuksiin myös asumisoikeuslainsäädännössä. Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen (114 §) Lakiesityksessä ehdotetaan, että laissa tarkoitetut ilmoitukset saadaan lähettää postitse kirjatussa kirjeessä vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen lukuun ottamatta sopimuksen purkamisilmoitusta ja 90 §:n mukaista asumisoikeussopimuksen ilmoitusta. SAY katsoo, että mainitut ilmoitukset lukuun ottamatta sopimuksen purkamisilmoitusta ja 90 §:n mukaista asumisoikeussopimuksen ilmoitusta tulisi voida lähettää tavallisena kirjaamattomana kirjeenä. Yksistään käyttövastikkeenkorotuskirjeitä lähetetään vuosittain yli 50 000 kappaletta, joten kirjeiden lähettäminen kirjattuina kirjeinä ei ole tarkoituksenmukaista ottaen huomioon myös sen, että kirjeet toimitetaan yleensä lisäksi sähköisten asukassivujen kautta. Lopuksi SAY kiittää siitä, että asumisoikeuslain kokonaisuudistusta on valmisteltu vuorovaikutuksessa kaikkien sidosryhmien kanssa. Tässä lausunnossa ilmi tuodut muutostarpeet on kuitenkin välttämätöntä huomioida, jotta lopputuloksena syntyy hyvä ja toimiva asumisoikeuslainsäädäntö. Espoossa 15. heinäkuuta 2020 SUOMEN ASUMISOIKEUSYHTEISÖT RY Jari Riskilä Esa Mustonen hallituksen puheenjohtaja hallituksen varapuheenjohtaja Elias Kiviranta hallituksen varapuheenjohtaja Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n jäsenet: Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy AVAIN Asumisoikeus Oy AVO-Asumisoikeus Oy ES-Laatuasumisoikeus Oy Helsingin Asumisoikeus Oy KAS Asumisoikeus Oy Oy Vaasan Asumisoikeus-Vasa Bostadsrätt Ab TA-Asumisoikeus Oy Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy YH-Asumisoikeus Länsi Oy
      • Nykänen Maija, MMM, kodin taloustiede
        Päivitetty:
        14.7.2020
        • Lausunto: Järjestysnumeron kahden vuoden määräaika (15 §) Pääministeri Sanna Marinin hallituksen ohjelmassa (Osallistava ja osaava Suomi – sosiaalisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kestävä yhteiskunta, 10.12.2019) yksi painopiste on kansalaisten talousosaamisen ja talouden hallinnan kehittäminen kaikissa ikäryhmissä. Hallitus myös haluaa vahvistaa poikkihallinnollista yhteistyötä velkakierteiden ehkäisemiseksi. Ylivelkaantuminen on riskitekijä syrjäytymiselle. Työ talousosaamisen edistämiseksi on jo alkanut eri tahoilla ja eri ministeriöiden toimesta. Yksi suurimmista hankkeista on Suomen Pankin, oikeusministeriön ja muiden keskeisten viranomaisten sopimus, että Suomen Pankki alkaa hoitaa kotitalouksien talousosaamiseen liittyvän toiminnan koordinointia Suomessa. Talousosaaminen on väline taloudelliseen joustavuuteen ja taloudelliseen hyvinvointiin. OECD:n käyttämä määritelmä taloudellisesta hyvinvoinnista on tila, jossa henkilö voi täysin kohdata nykyiset ja tulevat taloudelliset velvollisuutensa, hän voi tuntea turvallisuutta taloudelliseen tulevaisuuteen ja kykenee tekemään valintoja, jotka sallivat hänen nauttia elämästä (OECD (2020),OECD/INFE 2020 International Survey of Adult Financial Literacy). Myönteinen suhtautuminen pitkän tähtäimen suunnitteluun ja sen toteuttaminen on yksi avaintekijä taloudelliseen joustavuuteen ja taloudelliseen hyvinvointiin. Edellä mainitun Suomen Pankin hankeen taustatutkimuksella on selvitetty, että Suomessa tehdyn tutkimuksen mukaan suomalaisten raha-asioiden suunnittelu on usein lyhytjänteistä ja hyvätuloiset ovat pienituloisia kiinnostuneempia raha-asioista. Talousosaamisen haasteita liittyy kaikkiin elämänvaiheisiin ja -tilanteisiin, mutta erityisen kriittisiä ovat elämän nivel- ja kriisivaiheet, kuten itsenäisen elämän aloittaminen, perheen perustaminen, parisuhde-erot, työttömyys, sairaus, eläkkeelle jäänti jne. (Raijas, Anu – Kalmi, Panu – Ranta, Mette – Ruuskanen, Olli-Pekka Suomalaisten talousosaaminen – Analyysi 2000-luvulla tehtyjen tutkimusten ja selvitysten perusteella, Suomen Pankki, yleistajuiset selvitykset A: 119 • 2020) Lakiehdotuksen 15 §:n säännös järjestysnumeron kahden vuoden määräajasta ei tue kansalaisten pitkän tähtäimen suunnittelua eikä siten tavoitetta taloudelliseen hyvinvointiin eikä se tue toimia kansalaisten talousosaamisen kehittämiseksi. Kahden vuoden määräaika on liian lyhyt aika asumisen suunnittelun näkökulmasta. Esimerkiksi suunnitelmat eläkkeelle jäämisessä on aloitettava monta vuotta aikaisemmin. Usein voi olla tilanne, että palkkatulosta maksettaessa vuokra/ vastike on kohtuullinen, mutta on jo tiedossa, että eläkkeellä ko. vuokra/vastike ylittää maksukyvyn. On liian suuri riski, että kahden vuoden kuluessa ei toivotulle asuinalueelle vapaudu yhtään sopivaa asuntoa tai ao. ei onnistu saamaan hakemaansa asuntoa. On myös epärealistista uskoa, että kahden vuoden sisällä saisi haluamansa asunnon. Lakiehdotus siten edellyttää, mikäli järjestysnumerolla on kahden vuoden määräaika, että ao:n tulisi ottaa mikä hinnaltaan sopiva asunto tahansa, mistä tahansa (huolimatta esimerkiksi ao:n sosiaalisista verkostoista), tai muuten ao. joutuisi hakemaan/odottamaan vapautuvaa asuntoa uuden määräaikaisen järjestysnumeron kanssa. Tämä ei ole suunnitelmallista taloudellista toimintaa, joka tähtää hyvinvointiin. Tämä saattaa myös heikentää asumisoikeusasuntojen kysyntää. Samanlainen tilanne voi olla muissa elämän nivel- ja kriisivaiheissa, joissa pitkän tähtäimen suunnittelussa on tavoitteena asunnon vaihto. Liian kalliissa asunnossa asuminen on riski syrjäytymiselle. Hallituksen esityksessä ei ole järjestysnumeron määräaikaa perusteltu kansalaisten ja kansalaisten talouden hallinnan näkökulmasta. Hallituksen esityksessä vain todetaan, että ”ikuisesta järjestysnumerosta luopuminen on perusteltua asumisen perusoikeuden näkökulmasta, koska se suosii asunnon tarpeeseen perustuvaa asunnon hakua pelkkään ajan kulumiseen perustuvan jonotuksen kustannuksella”. Asunnon tarve ei ole asiaan kuuluva perustelu, sillä määräaikainen järjestysnumero ei kerro asunnon tarpeesta eikä perustele asunnon tarvetta: miksi järjestysnumeron 111 omaava ansiotyössä käyvä 30-vuotias on enemmän asunnon tarpeessa kuin järjestysnumeron 120 omaava eläkkeelle jäänyt henkilö. Mikäli tähän on ajateltu liittyvän jokin järjestelmän mekanismiin liittyvä perustelu, on sekin perustelu epärelevantti, sillä kahden vuoden määräaika on aivan liikaa sattumasta ja asuntojen tarjonnasta riippuva järjestelmä kansalaisten näkökulmasta. Asunnontarpeen kiireellisyydestä määräaikainen järjestysnumero ei kerro. On vaikea ymmärtää, miten jonossa oleva määräaikainen numero vähentäisi hallinnollista työtä, sillä täytyyhän nykyäänkin (ikuisten järjestysnumeroiden aikana) jonotus uusia vuoden välein, jotta jonotus pysyy voimassa. Määräaikaisuus tulee poistaa tai sitä tulee pidentää reilusti, jotta kansalaisella on tosiasiallinen oikeus suunnitella talouttaan järkevästi, asuntojen tarjontaan realistisesti suhteuttaen ja oman sosiaalisen ja kaikenpuolisen elämänlaadun turvaten. Järjestysnumeroiden hallinta ja asukasvalinta on varmasti mahdollista suunnitella ilman näin lyhyen ajan määräaikaista järjestysnumerojärjestelmää siten, että kansalaisten mahdollisuudet suunnitella elämäänsä ja asumista turvataan. Määräaikaisen järjestysnumerojärjestelmän hintaa yhteiskunnalle ei hallituksen esityksessä esitetty, mutta mikäli määräaikaisuus ja kulujen kattaminen järjestysnumeron maksullisuudella toteutuisi, on kaksi vuotta liian lyhyt aika maksulliselle järjestysnumerolle, esim. passikin on voimassa 5 vuotta.
      • YH Kodit Oy, Tuominen Janne
        Päivitetty:
        14.7.2020
        • LAUSUNTO ASUMISOIKEUSLAIN MUUTOSEHDOTUKSESTA YH Kodit -konsernin emoyhtiö YH Kodit Oy lausuu tytäryhtiönsä YH-Asumisoikeus Länsi Oy:n kannan muutosehdotuksesta. Asumisoikeuslain muutosesitys on pääsääntöisesti oikeansuuntainen, muttei kuitenkaan kokonaisuudessaan riittävä tehdäkseen järjestelmästä houkuttelevan pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Asukasvalinta valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa Kuntien omat jonotusjärjestelmät ovat mahdollistaneet kasvukeskuksissa hakijalle usean järjestysnumeron, joka on saattanut johtaa epäoikeudenmukaisiin päätöksiin asukasvalinnoissa. Nykyinen järjestelmä on myös hallinnollisesti erittäin raskas. Valtakunnallinen jonotusjärjestelmä, jossa jokaisella hakijalla on vain yksi määräaikainen järjestysnumero, on hallinnollisesti selvästi kevyempi ja vastaa paremmin asumistarpeen toteutumista. Asumisoikeuden haltijaksi hyväksynnän siirtäminen kunnalta asumisoikeusyhteisöille nopeuttaa asukasvalintaa, koska yksi vaihe asukasvalintaprosessista jäisi pois. Tämä vaihe on käytännössä saattanut kestää useamman päivän. Esitys vähentää kuntien kustannuksia ja asumisoikeusasuntojen tyhjäkäyttöä. Esitetyt muutokset ovat kannatettavia. Määräaikaiseen järjestysnumeroon liittyy kuitenkin haasteita määräaikaisuuden päättymisen osalta. Päättyminen saattaa tapahtua kesken asukasvalintaprosessin, joten määräaikaisuuden päättymistä on syytä täsmentää ja mahdollisesti porrastaa. Asukashallinto valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa Esitetyt muutokset parantavat asumisoikeuden haltijoiden vaikutusmahdollisuuksia ja ovat siten pääsääntöisesti kannatettavia. Kilpailutus Asukkaiden aito mahdollisuus vaikuttaa yhtiön hankkimiin palveluihin on perusteltua, joka kuitenkin ammattimaisen kiinteistönpidon näkökulmasta saattaa johtaa haasteisiin. Asukkaiden osallistuminen kiinteistöjen ylläpidon ja hoidon yms. kilpailutuksiin, neuvotteluihin ja sopimusten valmisteluihin eivät ole kuitenkaan sellaisenaan suositeltavaa ilman tarkempia täsmennyksiä esim. mitä tarkoitetaan osallistumisella laissa mainitussa kohdassa: ”Asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen.” Hankinnat saattavat myös olla osa isompaa yhteishankintaa, jolloin haasteeksi tulee ylipäänsä mahdollisuus osallistua kilpailutukseen. Asukasedustus yhtiön hallituksessa Lakiin kirjattava asukasedustus yhtiön hallituksessa turvaa asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuden vaikuttaa päätöksentekoon. Asukasedustuksen valinta yhtiön hallitukseen on kannatettava, mutta 40 % kiintiön määrittäminen tuo haasteita. Joissakin tilanteissa 40 % vähimmäismäärä saattaa johtaa hallituksen jäsenten lukumäärän tarpeettomaan kasvattamiseen. Esitys, jonka mukaan hallitukseen on valittava vähintään kaksi asukasedustajaa, on kannatettava. Tämä toisi joustoa eri kokoisille asumisoikeusyhtiölle kuitenkin turvaten asukkaiden edustuksen hallituksessa. Valvoja Yhtiön lakisääteinen tilintarkastaja tarkastaa yhtiön hallinnon ja osana hallinnon tarkastusta tilintarkastaja tarkastaa merkittävimpien hankintojen kilpailutukset. Esitetyn valvojan tehtävät vaikuttavat olevan osittain päällekkäisiä yhtiön tilintarkastajan tehtävien kanssa, joka tuo ylimääräistä byrokratiaa ja lisää asukkaiden maksettavaksi tulevia kustannuksia. Lakiin olisi kirjattava täsmällinen vastuu- ja työnjako yhtiön tilintarkastajan sekä valvojan välille. Asumisoikeustalon luovuttaminen Tappiollisten asumisoikeustalojen rajoituksista vapauttaminen on kannatettavaa. Asumisoikeuden haltijoiden asumisturva on kuitenkin säilytettävä rajoituksista vapauttamiseen liittyvillä ehdoilla. Muutos saattaa johtaa joissakin tilanteissa asumisoikeussopimuksen irtisanomiseen, joka on vastoin asumisoikeusjärjestelmän periaatetta pysyvästä asumisoikeudesta. Asukkaille on tästä syystä tarjottava mahdollisuus irtisanomistilanteessa ostaa hallinnassa oleva asuntonsa ja ARA:lla on oltava riittävät valvontamahdollisuudet. Seuraamukset, oikeussuoja ja voimaantulo Seuraamusmaksu on yleensä perusteltu tapa sanktioida joitakin rikkomuksia. Lakiin esitettään kirjattavaksi miten seuraamusmaksua ei saa kattaa, joka on ongelmallinen monessakin yhtiössä. ”106 § Seuraamusmaksun määrääminen” ”Seuraamusmaksua ei saa kattaa käyttövastikkeilla tai muuten asumisoikeuden haltijoilta tai muilta asukkailta kerättävistä varoista.” Pääsääntöisesti asumisoikeusyhteisöillä ei ole muita varoja, kuin asukkailta käyttövastikkeina tai muina maksuin kerättyjä varoja. Näissä yhtiöissä mahdollisia sanktiota ei voitaisi maksaa eikä yhtiön omistajia voida osakeyhtiölain vastaisesti velvoittaa toissijaiseksi maksajaksi. YH Kodit Oy Janne Tuominen Toimitusjohtaja
      • Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry
        Päivitetty:
        14.7.2020
        • Ympäristöministeriö Lausuntopyyntö 20.5.2020 Asumisoikeuslain uudistus RAKLI kiittää mahdollisuudesta lausua hallituksen esitysluonnoksesta asumisoikeuslain uudistamiseksi. Lausunnon antajasta RAKLI kokoaa yhteen kiinteistöalan ja rakennuttamisen vastuulliset ammattilaiset. Jäsenemme ovat asuntojen, toimitilojen ja infrastruktuurin omistajia, rakennuttajia ja käyttäjiä tai näiden ammattimaisia edustajia. RAKLIn jäseninä on muun muassa merkittäviä ammattimaisia vuokra‐ ja asumisoikeusasuntojen omistajia. Jäsenemme investoivat rakennetun ympäristön uudis- ja korjaushankkeisiin vuosittain 5–10 mrd €. RAKLIn jäsenten omistamien rakennusten pinta-ala on arviolta 97,7 milj. m². Yleistä Lausunnolla oleva uudistus perustuu hallitusohjelman kirjaukseen: ”Uudistetaan asumisoikeusjärjestelmää niin, että vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Uudistetaan asukasvalintaa.” Kommentit hallituksen esitysluonnokseen Asukasvalinta ja hakujärjestelmä RAKLI pitää hallituksen esitysluonnosta asukasvalinnan osalta hyvänä. Asukashallinto RAKLI pitää hyvänä, että talon omistajan ja asumisoikeuden haltijoiden yhteishallintoa koskevat säännökset esitetään siirrettävän yhteishallinnosta vuokrataloissa annetusta laista asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin. Asukaskokous ja asukastoimikunta RAKLI ei kannata esitystä, jonka mukaan asukaskokous päättäessään olla asettamatta asukastoimikuntaa toistaiseksi tai seuraavaksi toimikaudeksi, voisi siirtää asukastoimikunnalle kuuluvia tehtäviä talonomistajan ja asumisoikeudenhaltijoiden välisen yhteistyöelimen tai omistajayhteisön hallituksen päätettäväksi. Ei ole tarkoituksenmukaista, että omistajayhteisön hallitus käsittelisi kohdekohtaiselle asukastoimikunnalle kuuluvia tehtäviä. Isojen valtakunnallisten yhtiöiden omistuksessa voi olla satoja kohteita, jolloin tämän tyyppinen delegointimahdollisuus johtaisi kestämättömään tilanteeseen. Yhteistyöelimen pitäisi myös voida keskittyä sille määriteltyihin tehtäviin. RAKLI esittääkin asukaskokouksen delegointivaltuuden poistamisesta omistajayhteisön hallituksen ja yhteistyöelimen osalta. Talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin RAKLI pitää hyvänä, että pykälään esitetään kirjattavan, että yhteistyöelin tarkastelee asioita asumisoikeusyhteisön kokonaisvaltaisen edun näkökulmasta ja että asumisoikeuden haltijoiden edustaja ei ole yhteistyöelimen työskentelyssä oman kohteensa edustaja, vaan hän käsittelee yhteisön asioita kokonaisuutena. Yhteistyöelimen käytännön toiminnan kannalta RAKLI esittää harkittavan yhteistyöelimen kokoonpanon rajaamista 50 jäseneen. Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus RAKLI esittää harkittavan talonomistajan tiedottamisvelvollisuuden rajaamista asioihin, joilla on olennaista merkitystä asukashallinnolle. Hyvin laaja tiedottamisvelvollisuus lisää hallinnollista työtä ja kustannuksia. Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa Hallituksen esitysluonnoksessa on ehdotettu, että asumisoikeussopimus olisi irtisanottavissa poikkeustapauksissa. Irtisanomiselle on lakiesityksessä hyvin tiukat ehdot. Asumisoikeussopimuksen irtisanominen voisi tulla kyseeseen, mikäli talon huoneistolle ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja asumisoikeuden haltijoita on jäljellä alle puolessa talon huoneistoista. Lisäksi edellytetään muun muassa kohteen heikkoa taloudellista kannattavuutta ja sitä, että omistaja tarjoaa asumisoikeuden haltijalle asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa paikkakunnalta. Viimeksi mainitulla turvataan asumisoikeuden haltijoi-den asemaa tilanteessa. RAKLI kannattaa esitystä rajoituksista vapauttamisesta vajaakäyttötilanteessa. Seuraamusmaksun määrääminen ja sen suuruus RAKLI ei kannata hallituksen esitysluonnoksessa esitettyä seuraamusmaksua. Lakiesityksen mukaan seuraamusmaksu voidaan jättää määräämättä, jos laissa säädettyjen velvollisuuksien rikkominen on vähäistä ja menettelyä on sen haitallisuuteen nähden pidettävä myös kokonaisuutena arvostellen vähäisenä. Seuraamusmaksu voidaan esityksen mukaan määrätä esimerkiksi lakiehdotuksen 50 §:ssä säädetyn tiedottamisvelvollisuuden noudattamatta jättämisestä. Seuraamusmaksun tekee erittäin ongelmalliseksi se, että seuraamusmaksu on määrältään lähtökohtaisesti samansuuruinen riippumatta laiminlyönnin merkittävyydestä ja moitittavuudesta, esimerkiksi vähäinen tiedottamisvelvollisuuden rikkominen voisi johtaa seuraamusmaksuun. Seuraamusmaksu ei siten ole välttämättä oikeassa suhteessa teon moitittavuuteen ja voi siten olla kohtuuton. Lisäksi seuraamusmaksusta on todettu, että sitä ei saa kattaa käyttövastikkeilla tai muuten asumisoikeuden haltijoilta tai muilta asukkailta kerättävistä varoista. Käytännössä tämä johtaa yhtiön kannalta erittäin hankalaan tilanteeseen, kun yhtiöillä ei ole muita tulolähteitä kuin asukkailta kerättäviä maksuja. Lakiesityksen mukaan seuraamusmaksu on yksi prosentti korkotukilainan määrästä rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Seuraamusmaksu peritään kultakin kalenterikuukaudelta, jonka aikana omistajayhteisö on toiminut 106 §:ssä tarkoitetulla tavalla tai ei ole oikaissut 106 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisia vääriä tai harhaanjohtavia tietoja. RAKLI kiinnittää huomiota siihen, että seuraamusmaksun suuruus on epätäsmällisesti määritelty, tarkoitetaanko korkotukilainan määrällä yhteisön kaikkien korkotukilainojen määrää vai yksittäisen kohteen korkotukilainaa. RAKLI esittää seuraamusmaksun poistamista lakiesityksestä kokonaan, sillä uhkasakkomenettelyä voidaan pitää riittävänä menettelynä. Mikäli seuraamusmaksua ei ole mahdollista lakiesityksestä poistaa, pitäisi se selkeästi rajata vain merkittäviin lainvastaisiin toimiin ja täsmentää määräytymisperusteita. RAKLI ry Jyrki Laurikainen Aija Tasa toimitusjohtaja johtaja
      • Salon kaupunki
        Päivitetty:
        13.7.2020
        • Salon kaupungilla ei ole lausuttavaa asumisoikeuslain uudistuksesta.
      • Grönberg Stig-Göran
        Päivitetty:
        12.7.2020
        • LAUSUNTO ASUMISOIKEUSLAIN MUUTOSEHDOTUKSESTA Lausuntomme perustuu kokemukseen asumisoikeusasumisesta vuodesta 1991 lukien neljässä asumisoikeusyhtiössä Turussa ja Helsingissä. Asumisoikeusjärjestelmä (aso) tarjosi alun perin kohtuuhintaista ja turvattua asumista. Siinä korostui yleishyödyllisyys ja asukaslähtöisyys. Asukkaalla piti olla mahdollisuus vaikuttaa kohteen asumiskustannuksiin ja aso-yhtiön toimintaan. Asumista piti kehittää asukkaiden ja aso-yhtiön yhteistoiminnalla. Näin olikin 1990 luvulla Turussa VASO:ssa. ARA koettiin olevan asukkaiden turvana valvomassa aso-yhtiöiden toimintaa. Vuosien saatossa tästä on edetty todella kauas aso-lain muutosten myötä, aina asukkaan kannalta huonoon suuntaan. Lakia on muutettu vain ja ainoastaan aso-yhtiöiden eli omistajien etuja ajaen. ARA on osoittautunut lähinnä yhtiöiden yhteistoimintakumppaniksi. Nyt esillä oleva lain muutos muuttaisi aso-järjestelmää perusteellisesti heikentämällä asumisturvaa merkittävällä tavalla. Samalla aso-yhtiöillä pitää olla mahdollisuus päästä eroon vajaakäytössä olevista ja tappiollisista kohteista, se on selvää. Esitetty malli vain antaisi mahdollisuuden keinottelulle ja johtaisi joka tapauksessa asunnosta luopumaan joutuvan asukkaan asumiskustannusten merkittävään nousuun. Siirtyminen asukasvalinnassa valtakunnalliseen jonotusjärjestelmään ei tehosta tai nopeuta asukasvalintaa millään tavalla. Ajatus jonotusnumeron kahden vuoden määräaikaisuudesta näyttäytyy pääkaupunkiseudulta katsottuna huvittavalta ja epätoivoiselta. Kunnan osuutta asukasvalinnassa ei ole tarpeen supistaa varsinkaan nyt, kun sote-uudistus vapauttaa kunnissa valtavasti kapasiteettia. Ajatus vahvistaa ARA:n roolia järjestelmän valvojana esiteyllä tavalla on toiveajattelua. Mistä ARA vaadittavan resurssin ottaa? Elämä on paikallista ja niin on myös asuminen. Asukasvalintaa ei pidä muuttaa esitetyllä tavalla. Sen sijaan pitää nykyistä asukasvalintaa aso-yhtiöissä tehostaa ja nopeuttaa käyttämällä pääasiassa sähköistä hakua ja ilmoittelua hakijoille. Yhtiön tulee tarjota vapautuva kohde haettavaksi heti saatuaan edellisen asukkaan irtisanomisilmoituksen ja yhtiön on kyettävä hoitamaan oman osuutensa asukasvalinnassa irtisanomiskuukauden aikana. Kunnan osuus valinnan tarkastuksessa ei voi kestää viikkoa enempää. Kaiken kaikkiaan pitäisi hyväksyä korkeintaan kuukauden tyhjäkäynti asukkaan vaihtumisen yhteydessä ja siihenkin pitää sisältyä asunnon pintaremontti. Asukkaiden tiedonsaanti- ja osallistumismahdollisuutta pitää parantaa esitetyllä tavalla. Asukasedustajien määrällä yhtiön hallituksessa ei sinällään ole merkitystä niin kauan kun omistajalla on hallituksessa enemmistö. Olennaista on, että hallituksessa on asukasedustaja, joka voi tuoda asukasnäkökulman yhtiön johdon päätöksen tekoon. Otetaanko asukasedustajan kannanotot huomioon toiminnassa, on sitten eri asia. Koska hallitustyöskentelyä koskee vaitiolovelvollisuus ja käsiteltävät asia usein kuuluvat liikesalaisuuden piiriin, ei hallituspaikalla ole suurta merkitystä asukkaiden tiedonsaannin kannalta. Asukkaiden ja aso-yhtiön välinen yhteistoimintaelin on erinomainen asia, kunhan sen tehtävät määritetään laissa. Toimivan yhteistoiminnan malli löytyy esimerkiksi VASO:sta. Aso-kohteiden käyttövastikkeet, käyttövastikkeiden tasaus ja omistajan mahdollisuus päästä eroon tappiollisista kohteista liittyvät kiinteästi toisiinsa. Laki sanoo, että käyttövastike ei saa olla korkeampi kuin paikkakunnalla samanveroisista huoneistoista yleensä perittävä vuokra. Varsinkin pääkaupunkiseudulla yleinen vuokrataso on noussut sellaiseksi, että aso-asuntojen asumiskustannuksien kohtuullisuus on muodostumassa kyseenalaiseksi. Yleishyödyllisten aso-asuntojen vastikkeiden vertailutasoksi on laissa määritettävä yleishyödyllisten vuokra-asuntojen vuokrataso, ei vapaarahoitteisen markkinahintaisen vuokra-asumisen taso. Käyttövastikkeiden tasaus omistajan muiden aso-talojen menojen kattamiseksi on erittäin merkittävä ongelma valtakunnallisten omistajien kohdalla. Näissä yhtiöissä vastikkeiden tasauksella pääkaupunkiseudun aso-asukkaat rahoittavat jatkuvasti maaseutukaupunkien aso-kohteita, joiden asukkailta ei voida periä riittävän suurta käyttövastiketta paikallisesti alemman yleisen vuokratason vuoksi. Näin käytännössä rahoitetaan aso-yhtiöiden epäonnistuneita rakennuttamispäätöksiä: on rakennettu vääriin paikkoihin, huonojen liikenneyhteyksien päähän, ei halutuille alueille, eikä ole osattu ottaa huomioon paikallisen asuntomarkkinatilanteen ja vuokratason kehittymistä. Omistajien mahdollisuutta käyttövastikkeiden tasaamiseen on laissa ehdottomasti rajattava alueellisesti. Jako voisi olla esimerkiksi Etelä-Suomi, Keski-Suomi, Pohjois-Suomi. ARA on varmaan oikea viranomainen määrittämään alueet ottaen huomioon alueiden rakentamisen kustannukset, kiinteistöjen arvot, asuntomarkkinatilanne ja asumiskustannukset yms. Omistajayhtiöt vastustavat alueellistamista viimeiseen asti, se on selvää. Käyttövastikkeiden tasauksen alueellistaminen kuitenkin tervehdyttäisi koko aso-järjestelmää. On selvää, että se lisäisi vajaakäyttöä ja tappiollisten kohteiden määrää maaseudun kaupungeissa. Kohteista luopumista on tarkasteltava tätä taustaa vasten. Olennaista on, että nykyinen tilanne ei jatku. Oikeus muuttaa aso-sopimukset vuokrasopimuksiksi puuttuu aso-järjestelmän aivan keskeisimpään asiaan – asumisturvaan. Siksi laissa on säädettävä näistä poikkeustilanteista erittäin tarkasti, nyt esitettyjä ehtoja tarkemmin. ARA voisi myöntää luvan sopimuksen muuttamiseksi kun - aso-asukkaita on jäljellä alle puolet ja tilanne on jatkunut pitkään (yli kaksi vuotta) - kohde on tappiollinen, käyttövastikkeet eivät kata sen todellisia menoja (tätä on tarkasteltava erittäin tarkasti konserniyhtiöissä) - vaikeudet johtuvat asuntomarkkinoiden tilanteesta eikä aso-asunnoilla ole enää kysyntää (omistajan on osoitettava huolehtineensa kohteen markkinoinnista, kohteen käyttövastikkeen oikeasta määrästä ja että se on muuten pyrkinyt lisäämään kohteen haluttavuutta esimerkiksi alentamalla aso-maksua) - omistaja on ryhtynyt taloutta tervehdyttäviin toimenpiteisiin. Asumisturvasta pidetään kiinni - tarjoamalla toista samantasoista aso-asuntoa tai, jos tämä ei ole mahdollista, oman yhtiön vuokra-asuntoa tai muun yleishyödyllisen vuokranantajan vuokra-asuntoa - sopimus muuttuisi vuokrasopimukseksi minkä yhteydessä aso-maksu palautetaan korotettuna (vähintään kaksin kertaisena) - vuokra-asunnoiksi muutetun talon saa luovuttaa vain kunnalle tai muulle yleishyödylliselle taholle ARA:n hyväksymällä tavalla (vapaarahoitteiseksi vuokrataloksi muuttaminen johtaisi kohtuuttomuuksiin ja asumisturvan lopulliseen katoamiseen, luultavasti talon ostaisi joku asuntosijoitusyhtiö hinnasta välittämättä) - aso-talon muuttuessa tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi asukkaalla on mahdollisuus lunastaa asunto itselleen (tällöin hänen hyväkseen tulee laskea koko aso-asumisen aikana maksettu rahoitusvastike, sillä aso-yhtiöhän ei ole maksanut omistuksestaan juuri mitään, vaan asukkaat ovat maksaneet kaiken – suhteettoman pienellä pääomalla yhtiö saa omistajan aseman, kun se käytännössä vain hallinnoi velan lyhennystä). Miten edellä mainitut periaatteet kirjoitetaan lakiin ja sen perusteluihin jää luonnollisesti lain valmistelijan tehtäväksi. Mikäli aso-talojen myyminen tulee mahdolliseksi edellä mainitulla tavalla, on koko omistajakysymys tarkasteltava uudelleen. Muuten kohteen myyminen tulee tuottamaan yhtiölle kohtuuttoman voiton. Tämä taas saattaa johtaa yrityksiin keinotella asiassa. Kuten lain valmistelussa todetaan, aso-järjestelmää vaivaa osapuolten välinen luottamuksen puute, josta on haittaa aso-asumisen kehittämiselle ja markkinoinnille. Eräisiin aso-yhtiöihin liittyvä mainehaitta aso-asukkaiden keskuudessa vaikuttaa koko järjestelmään negatiivisesti. Luottamus järjestelmään voidaan palautta ainoastaan uudistamalla aso-laki tällä kertaa asukaslähtöisesti, asettamalla tiukat rajat aso-yhtiöiden toiminnalle ja tiedottamalla laajasti lain ja järjestelmän uudistamisesta. Stig-Göran Grönberg ja Tuulikki Grönberg Asumisoikeusasukkaita Helsinki 12.7.2020
      • Varttuneiden asumisoikeusyhdistys Jaso, Hallituksen puheenjohtaja, Niemi Olavi
        Päivitetty:
        10.7.2020
        • Jyväskylä 10.7.2020 Ympäristöministeriölle Lausunto Asumisoikeuslain muutosehdotuksesta Varttuneiden asumisoikeusyhdistys Jaso on nyt toiminut Jyväskylän seudulla kahdeksan vuotta. Asumisoikeusasuntoja on noin 400 ja asukkaita noin 500. Jaso on laajeneva asumisoikeusyhdistys ja tarjoamme asumismahdollisuuksia ikääntyvälle väestölle, yhteisöllistä senioriasumista asumisoikeusasunnoissa. Lausunnolla oleva lakiehdotus käsittelee ansiokkaasti asukkaiden osallisuutta, joka on yksi suomalaisen asuntopolitiikan suuria kysymyksiä. Asumisoikeusyhdistyksenä toimittaessa tämä asia on ainakin periaatteessa ratkaistu. Lakiehdotukseen sisältyy ajatus, että asumisoikeusasuntojen asukasvalinnassa käytettävän järjestysnumeron ylläpito siirretään kunnilta valtakunnalliseksi rekisteriksi. Uhkana on tällöin, että myös asunto-olojen seurantaan ja suunnitteluun erikoistunut henkilöstö saattaa poistua kunnilta. Kyseistä rekisteriä tulee jatkossakin hoitaa kunnallisena tehtävänä kuitenkin mieluummin niin, että se kussakin tapauksessa hoidetaan koko kaupunkiseutua koskevana yhteistyönä. Kaikki yleishyödyllinen asuntotuotanto edellyttää kaupungin myötämielistä kiinnostusta. Kaupungin virkamiesten on tunnettava tässä Jason tapauksessa yleishyödyllisten asumisoikeustalojen merkitys, ikääntyvän väestön asumisolot ja asumistoiveet ja osattava ohjata nämä tiedot asuinalueiden suunnitteluun ja yleisemmin asuntopolitiikkaan. Kasvavien kaupunkien, kuten Jyväskylä, huoli ja mielenkiinto kohdistuu ennen kaikkea asuntojen määrällisten tavoitteiden saavuttamiseen ja tämä toteutuu yhteistyössä suurten markkinaehtoisten toimijoiden kanssa. Yleishyödyllinen asuntotuotanto uhkaa unohtua ja sen merkitystä jopa vähätellään. Tästä syystä on vältettävä kaikkia toimenpiteitä, jotka vähentävät edelleen kaupungin toimijoiden tehtäviä ja mielenkiintoa yleishyödyllisen asuntotuotannon. Asukasvalinnassa käytettävien järjestysnumeroiden muuttaminen määräaikaiseksi on hyvä ehdotus. Ehkä voitaisiin vielä harkita sitä, että asuntoa voisi ensihaun jälkeen kerrallaan tarjota esimerkiksi kolmelle seuraavaksi vuorossa olevalle hakijalle ja he saisivat sitten varata asunnon järjestysnumeronsa edellyttämässä järjestyksessä. Muuten pidämme ehdotettuja uudistuksia kannatettavina. Edustamamme yhdistyspohjainen, laajeneva, senioriväestölle suunnattu asumisoikeusmalli ansaitsee kuitenkin tätä lakiehdotusta laajemman tarkastelun valtiovallan taholta. Nämä ajatukset voidaan toivottavasti toteuttaa asuntopoliittisen kehittämisohjelman tai ikääntyvän väestö asumisolojen kehittämistä koskevan valmistelun yhteydessä. Jason tarjoama asumisvaihtoehto on osoittautunut kiinnostavaksi eläkeläisväestön keskuudessa. Jaso pyrkii edistämään asukkaidensa omatoimisuutta ja keskinäistä vuorovaikutusta. Tärkeitä ominaisuuksia ovat kohtuuhintaisuus, turvallisuus ja yhteisöllisyys, esteetön elinympäristö, lähipalvelut ja toimiva julkinen liikenne. Tyypillisiä asukkaiksi hakeutuvia ovat hissittömissä kerrostaloissa asuvat tai vanhan omakotitalon ylläpitoon väsyneet seniorit. Varttuneiden asumisoikeusyhdistys Jaso OLAVI NIEMI Hallituksen puheenjohtaja .
      • Finanssialan Keskusliitto
        Päivitetty:
        10.7.2020
        • FA tukee asumisoikeuslain uudistamista • Finanssiala ry (FA) kannattaa asumisoikeuslain uudistamista • Muutoksissa on hyvä mahdollistaa laajasti erilaiset sähköisen asioinnin muodot luonnosteltuun tapaan 1 Yleistä FA uskoo esityksen osaltaan turvaavan asumisoikeusjärjestelmän kohtuuhintaisuutta ja läpinäkyvyyttä hallitusohjelmassa mainitulla tavalla. Vapaarahoitteisuuden määritelmän selkeyttäminen on käytännön toimijoiden kannalta tervetullut uudistus. 2 Rajoitusten vapauttamismenettelyn uudistukset ovat kannatettavia Esitysluonnoksessa todetaan paikkansa pitävästi, että asumisoikeusrajoituksista luopumisen helpottaminen on tärkeää yhtiön taloudellisen kantokyvyn säilyttämiseksi silloin, kun talosta aiheutuu tappiota. Kuten luonnoksessa todetaan, asumisoikeuskohteiden rahoituksen kannalta suositeltavin olisi mahdollisimman selkeä ratkaisu, mutta ehdotuksessa on sovitettu eri toimijoiden edut yhteen tasapainoisesti ja perusoikeuksia kunnioittavalla tavalla. 3 Sähköisen asioinnin lisääminen Sähköisen asumisoikeussopimusten huomioiminen on niiden yleistymisen vuoksi tärkeää, ja erityisesti panttaukseen liittyvien menettelytapojen täsmentäminen ehdotetusti on kannatettavaa. 4 Pääoma-arvon käsite FA ehdottaa jatkovalmistelussa täsmennettävän, huomioidaanko asumisoikeuden pääoma-arvoa pantatessa myös indeksikorotus. Asumisoikeusasuntoja tarjoavien tahojen käytännöissä on ilmennyt tämän suhteen eroavaisuuksia.
      • Lappeenrannan kaupunki / rakennusvalvonta
        Päivitetty:
        10.7.2020
        • Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvonta, joka hallintosäännön mukaan hoitaa asuntotoimen viranomaisasiat, esittää lausuntonaan seuraavaa: Ympäristöministeriö on pyytänyt lausuntoa lakiluonnosehdotuksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeuslainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Asumisoikeuslain uudistus on tarpeellinen, jotta asumisoikeuteen liittyvät toiminnot (lain sisältö ja työnjako), varallisuusarviointi ja asumisoikeuden järjestysnumerojärjestelmä saadaan nykyaikaistettua ja yhteneväiseksi täsmennyksineen valtakunnallisesti sekä asukasvalintavastuiden siirtymistä lakiuudistuksen myötä kunnilta asumisoikeusyhteisöille. Asumisoikeuden järjestysnumerojärjestelmässä numerot yhtäältä voisivat olla ns. ikuisesti voimassa olevia tai kuten hallituksen esityksessä, määräajan, kunnes asumisoikeuden sopimus allekirjoitetaan, sillä vaikutukset alueellisesti ovat vaihtelevia. Hakumenettelyn sujuvoittaminen asumisoikeudellisten ruokakuntien kesken lisää asumisviihtyvyyttä ja asukaspysyvyyttä ilman ulkoista hakumenettelyä. Esitetyt riskienhallinnan reunaehdot asumisoikeustaloista vuokrataloiksi vajaakäyttötilanteissa eivät murenna asumisoikeusasumista vaan antavat mahdollisuuden asukaskunnan omaisuuden turvaamiseksi mm. mahdollisissa yhtiön maksuvaikeuksissa, konkurssitilanteessa. Valtiollisen neuvottelukunnan perustaminen antaa puolueettoman instanssin käsittelemään asumisoikeuden haltijoiden asumiseen ja oikeuksiin liittyvissä kysymyksissä. Asumisen ja rahoituksen kehittämiskeskukselle annettavat laajemmat valvonnan valtuudet ovat perusteltuja ja tarpeellisia, kun kuntasektorilla olevat tehtävät siirtyvät muille tahoille. Lakiuudistus parantaisi asumisoikeuden haltijoiden asemaa valtiollisen neuvottelukunnan jäsenyyden myötä sekä vakiinnuttaisi asumisoikeusasumisjärjestelmän pysyvyyttä jatkossakin valtion tukemana asumismuotona.
      • Oulun kaupunki, Kokkinen Jukka
        Päivitetty:
        10.7.2020
        • Ympäristöministeriölle Oulun kaupungin lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Yleistä Asumisoikeusasuntoja koskevan lainsäädännön muuttamista on valmisteltu pitkään ja useamman hallituksen voimin. Kaupungin kannalta uusi lainsäädäntö tuo merkittävän muutoksen toimintaympäristöön siirtämällä aiemmat kunnan viranomaistehtävät ARAn ja toimijoiden vastuulle. Kaupungin asuntopoliittinen intressi tulee kuitenkin turvata mm. turvaamalla tiedon helppo saavutettavuus ja käytettävyys, riittävä vuorovaikutus erityisesti kuntien ja ARAn välillä sekä painavissa asioissa lakiin perustuva kaupungin oikeus antaa lausunto ennen asian ratkaisua. Oulun kaupunki suhtautuu tänä päivänä muutokseen myönteisesti. Aiemmin muutoksen analysoinnissa ja kaupungin lausunnossa vuonna 2017 painottuivat enemmän muutoksen riskit, nyt kaupunki näkee muutoksessa ennen kaikkea sen mahdollisuudet. Säädökset ovat myös parantuneet lisävalmistelun myötä. Siirtymäajan toiminta mukaan lukien viestintä tulee suunnitella ja ohjeistaa tarkasti yhteistyössä kuntien kanssa. ARAn tulee lisäksi varmistaa riittävät resurssit neuvontaan ja ohjaukseen heti uuden toimintaympäristön käyttöönoton alusta saakka. Järjestysnumerot ja asukasvalinta Järjestysnumerouudistus on parannus nykyiseen menettelyyn. Se vastaa paremmin tarveperusteisuutta kuin nykyinen ikuisten numeroiden pitkittynyt hallussapito. Kahden vuoden määräaika tarkoittaa kuitenkin sitä, että on edelleen aika paljon sattumasta kiinni, kenellä sattuu olemaan pienin järjestysnumero milläkin hetkellä. Järjestysnumeron voimassaolon säilyminen numeron määräajan lopulla yli kesken olevan hakuprosessin tulee varmistaa; samoin lakitekstiin voisi kirjata näkyviin hakijan oikeuden hakea itselleen uusi järjestysnumero myös kesken hänen senhetkisen järjestysnumeronsa voimassaoloajan. Moni saattaa lisäksi uudessakin toimintaympäristössä ottaa numeron varalta ja hankkia uuden (viimeistään), kun edellinen vanhenee; tämä ei kuitenkaan ole varsinaisesti ongelma. Kahden viikon odotusajasta luopuminen tarjouskierrosten välissä sekä kunnan hyväksynnän jääminen pois nopeuttavat asukasvalinnan prosessia. Edelliseen tulisi kuitenkin säätää riittävä minimiaika, jonka sisällä asumisoikeusasuntoa hakeneen olisi varmasti mahdollista tehdä päätöksensä tarjotusta asunnosta; tämän ajan tulisi olla useita päiviä. Kiireellisessä uuden asunnon tarpeessa olevilla on ollut pitkä aika odottaa nykyisenpituisen tarjouskierroksen päättymistä ja vielä sen jälkeistä kunnan hyväksyntää. Esitetyt etusijaperiaatteet sekä kaikkien täysi-ikäisten huomioon ottaminen varallisuuden osalta ovat kannatettavia ja oikeita linjauksia asukasvalintaan. Hieman mietityttää, kuinka asuntoa keskenään vaihtavat löytävät toisensa, mutta tähän varmaan löytyy muitakin tapoja kuin nykyinen sosiaalinen media. Toimijat hoitavat Oulussa pääosin moitteettomasti asukasvalintaa ja vain harvoin (muutamia kertoja vuodessa) hyväksymisvaiheessa tulee eteen tilanteita, joissa ehdotettu hakija hylätään liian varallisuuden tai väärän järjestysnumeron takia. Asukasvalinnan siirtäminen heille on luonteva muutos. Muutoksen vaikutus asukkaiden maksamiin käyttövastikkeisiin lienee vähäinen. Yhdenmukaisen toiminnan varmistamiseksi toimijat tarvitsevat selkeän, yksiselitteisen ja valtakunnallisen ohjeistuksen ARAlta. Näissä ohjeissa ja jo säädöstasolla tulee muistaa mainita ja käsitellä myös sähköiset asumisoikeussopimukset. Samoin tarveharkinnan sisältö (13 §) kaipaa täydentävää ohjeistusta. Laajennetuilla valvontavaltuuksilla sekä seuraamusmaksu- ja sopimussakkosäännöksillä on riittävän hyvin varmistettu viranomaisen keinot puuttua mahdolliseen säädösten vastaiseen toimintaan. Keskustelua on perustellusti viritelty siitä, onko seuraamusmaksun suuruuden kohdalla (107 §) yksi ja sama peruste, lainan määrä, oikeudenmukainen vai tulisiko sovellettavia perusteita olla erilaisia tapauksia varten useampi. Tähän liittyen perusteiden soveltamisen säännöstöllä voitaisiin estää kohtuuttomien tilanteiden syntyminen. Tämän kehitystarpeen esille nostaminen on ymmärrettävää. Sen sijaan vaikeaa on yhtyä seuraamusmaksun kattamiskieltoa käyttövastikkeista (106 §) koskevaan kritiikkiin; sanktion tulee kohdentua oikein. Asukasdemokratia Säädökset ovat parantuneet säädösten jatkokehittelyssä eniten asukasdemokratian osalta. Ne sisältävät paljon oikeanlaisia ja kannatettavia muutoksia. Joidenkin sanavalintojen täsmentäminen lienee vielä tarpeen. Näistä toimijat lausuvat varmasti itse tarkemmin omissa lausunnoissaan. Näitä tarpeita on perustellusti esitetty ainakin tiedottamisvelvollisuuden sisällön, yhteistyöelimen toimivallan sekä neuvottelukunnan jäsenten määrän osalta. Lisäksi tehtävien delegointimahdollisuuden myöntäminen toimijan organisaation sisällä on ollut perusteltu esitys toimijoiden taholta. Vuorovaikutus, tiedon saatavuus ja laissa turvattu kunnan kuuleminen ennen ratkaisuja, joilla on asuntopoliittinen yhteys ARAn tietojärjestelmä kannattaa suunnitella niin, että sitä voivat käyttää sekä ARA, toimijat, kunnat että hakijat. Kunnille on tärkeää saada tieto ASO-asuntojen käyttö- ja markkinatilanteesta alue-, talo- ja asuntotyyppikohtaisesti asuntotuotannon ja maankäytön suunnittelun tueksi. ARAn asuntomarkkinakatsauksissa käytettävä taso ei pelkästään riitä. Järjestysnumeroiden ja enimmäishintojen oikeellisuus tarkistetaan suoraan tietojärjestelmästä. Kaikki tulevat käyttäjät tulee ottaa mukaan järjestelmän suunnitteluun. Oulun kaupunki näkee, että hakualueen määrittelyn tulisi tapahtua vuorovaikutuksessa ratkaisuun liittyvien kuntien kanssa. Oulun kaupungin käsitys on, että hakualueena (esim. ehto hakualueella olevasta omistusasunnosta luopumisesta) Oulun seudulla olisi luontevinta pitää Oulun ja Kempeleen aluetta. ARAn ja kaupungin välisen vuorovaikutuksen toimivuus on keskeisellä sijalla niin kaupungin asuntopolitiikan kuin asumisen viranomaistehtävien onnistuneessa hoidossa. Kyseisessä lakimuutoksessa tiedon kulku ja muu toimiva yhteistyö tulee varmistaa asumisoikeusasuntoihin liittyvän tiedon järjestelmätason saatavuuden (vrt. edellä) lisäksi muulla matalan kynnyksen vuorovaikutuksella sekä tarvittaessa lakiin kirjatulla kaupungin lausumisoikeudella asuntopoliittisen yhteyden omaavista asioista ennen niiden ratkaisua. Pysyvän asumisoikeuden periaatteen hallittu murtaminen Täsmennetty säännöstö pysyvän asumisoikeuden periaatteesta poikkeamisen osalta on tarpeellinen, perusteltu, kattava ja oikein mitoitettu – niin ehtojen kuin prosessin osalta. Asumisoikeuden haltijan asumisoikeus on turvattu säädöksissä riittävän hyvin. Kaupungin asuntopoliittinen intressi edellyttää mm. lakiin kirjattua kaupungin lausumisoikeutta suunniteltaessa kohteiden käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista. Syy kaupungin lausumisoikeuden varmistamiseen on siis laajempi kuin vain lakiehdotuksen 88 §:n mukaisen asuntomarkkinoiden toimivuuden edistämisen varmistaminen, vrt. teksti edellä otsikon ”Vuorovaikutus, tiedon saatavuus ja..” alla. Oulun asumisoikeusasuntojen merkittävän vuokrakäytön taustalla ovat merkittävässä roolissa lähiöiden tietyt ongelmakohteet, joissa vuokrakäyttö on merkittävän suurta useista eri alue- ja kohdekohtaisista syistä. Keskustavyöhykkeellä kyseistä ongelmaa ei Oulussa ole lainkaan. Vaikeimmissa vuokrakäytön tapauksissa lähiökohteen kilpailukyky ja muut edellytykset jatkaa asumisoikeusasuntokohteena on pitkälle menetetty. Toimijat ja kaupunki ovat yhteistyössä ARAn kanssa käyttäneet usean vuoden ajan suunnitelmallisesti kaikkia mahdollisia kevyempiä keinoja vuokrakäytön vähentämiseksi ja olemme myös onnistuneet siinä. Näiden keinojen vaikuttavuuden rajat on nyt saavutettu ja uuden lainsäädännön myötä Oulussa tulevat vaikeimpien kohteiden osalta harkittavaksi myös voimakkaammat tervehdyttämistoimet. Oululle siis edellä mainittu vuorovaikutus ja lausumismahdollisuus kustakin kohteesta niiden luonteen muuttuessa merkittävästi on erityisen tärkeä toivomus. Oulussa 10.7.2020 Kohteliaimmin, Jukka Kokkinen asuntotoimenpäällikkö Oulun kaupunki
      • Kilpi Veli
        Päivitetty:
        8.7.2020
        • Lakiluonnos §33 Käyttövastikkeiden määrittäminen. Lakiluonnoksen 33§:ssä lukee nyt "käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi". Tämä tarkoittaa sitä, että asumisoikeusasunnoissa sallitaan markkinavuokrien periminen. Markkinavuokran tasoisen käyttövastikkeen perimisestä on muodostunut nykyisin yleinen käytäntö kuntaomisteisia asoyhtiöitä lukuunottamatta. Markkinavuokrien mukaan tapahtuva asumisen hinnoittelu ei kuitenkaan vastaa ARA –rahoituksen tarkoitusta. Lakiteksti loukkaa myös Euroopan Unionin sallittua valtion tukea koskevia komission päätöksiä State aid No E 2/2005 ja N642/2009, joiden mukaan yksityisille osakeyhtiöille sosiaaliseen asuntotuotantoon myönnettävällä tuella tuotetut asunnot tulee vuokrata asukkaille alle markkinahintaan. §33 tulee muuttaa muotoon, ”käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista ARA-huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi". Lakiluonnos §52 Asumisoikeuden haltijoiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä Lakiluonnos jättää osakkeenomistajien päätettäväksi ketkä asukkaiden edustajiksi ehdotetuista asukkaista nimetään hallitukseen. Tämä ei ole demokratiaa eikä paranna asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Lakiesitys on muutettava niin, että asukkaiden edustajiksi on nimettävä asukkaiden yleisessä ja salaisessa vaalissa vaalissa yhtäläisellä äänioikeudella (1 ääni / asukas) valitsemat asukasedustajat. Lakiluonnos §88 - §90 Rajoituksista vapauttaminen Lakiluonnoksessa (§88-§90) viedään asukkaan ainoa vahva oikeussuoja: asumisoikeuden pysyvyys. Siten luonnos tosiasiassa romuttaa koko asumisoikeusjärjestelmän. Asumisoikeustalon rajoituksista vapauttamista ja asumisoikeussopimuksen irtisanomista ei tule sallia vastoin asukkaan tahtoa. Irtisanomisen mahdollistaminen viranomaisen hyväksymällä talonomistajan yksipuolisella päätöksellä loukkaa asukkaan perustuslaillisia oikeuksia ja sopimusoikeutta. Luonnoksessa esitetään, että kiinteistöjen (asumisoikeustalojen) omistajayhtiöille tulisi mahdolliseksi irtisanoa asukkaiden asumisoikeussopimuksia. Irtisanomisen jälkeen asukkaat voidaan häätää kodeistaan ja myydä talot. Asumisoikeus perustuu asukkaan ja kiinteistön omistajan välillä solmittuun asumisoikeussopimukseen. Se on yksityisoikeudellinen varallisuusarvoinen sopimus. Nykyisen asumisoikeuslain 650/1990 voimassa ollessa (vuodesta 1990 tähän päivään) solmitut asumisoikeussopimukset eivät mahdollista ympäristöministeriön lakiluonnoksen sisältämää asumisoikeuden irtisanomista. Asumisoikeusjärjestelmän peruspilari on tähän saakka ollut asukkaan vahva irtisanomissuoja. Siten nykyiset asumisoikeussopmukset ja niiden asukkaalle takaama asumisoikeuden pysyvyys nauttivat perustuslain 15 §:ssä turvattua omaisuuden suojaa. Kukin asukas on myös tehnyt hänen kotinsa talokiinteistön omistavaan yhteisöön pääomasijoituksen (asumisoikeusmaksu), joka vastaa n. 15% asunnon rakennuskustannuksista. Nämä asukkaiden sijoitukset on kirjattu kiinteistöjen omistajayhteisöjen vapaaseen omaan pääomaan. Asukkaiden pääomasijoitukset ovat yli 400 miljoonaa euroa. Omistajayhteisöissä kaikkea päätösvaltaa käyttävien osakkeenomistajien pääomasijoitukset ovat vain n. kaksi miljoonaa euroa. Eduskunnan perustuslakivaliokunta on todennut (PeVL 45/2002 – HE 100/2002 s. 2), että asumisoikeusmaksut ovat pääomasijoitus, joka nauttii perustuslain omaisuuden suojaa. Lakiluonnoksesta tulee poistaa luonnoksen §88-§90 sisältämä mahdollisuus irtisanoa asumisoikeussopimuksia. Irtisanomisen asemesta asukkaille on säädettävä mahdollisuus lunastaa huoneistonsa omakseen alkuperäiseen rakennuskustannushintaan vastaavalla tavalla kuin ARA-vuokra-asuntojen kohdalla on säädetty. Viittaan lausunnon lisäperustelujen ja lakiluonnoksen epäkohtien osalta myös 6.6.2020 julkaisemaani blogikirjoitukseen https://puheenvuoro.uusisuomi.fi/jukkakilpi/asumisoikeusjarjestelmaa-romutetaan-haadot-mahdollisiksi/
      • Dahlström Jorma, Yksitysihenkilö
        Päivitetty:
        8.7.2020
        • "Tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista nopeutettaisiin sallimalla jäljellä olevien asumisoikeussopimusten muuttaminen vuokrasopimuksiksi tilanteissa, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina ja asumisoikeusasukkaita on jäljellä enää alle puolessa talon huoneistoista" Pacta sunt servanda, eli sopimukset on pidettävä, eli tällaista muutosta ei saa toimeenpanna. Ongelma pitää ratkaista jollakin muulla tavoin. Sen sijaan asumisoikeuden siirtämistä olisi syytä rajoittaa, esimerkiksi vain asuinkumppanin kuolemaan, tai avioeron tapaisiin tilanteisiin.
      • Helsingin Asumisoikeus Oy
        Päivitetty:
        7.7.2020
        • Helsingin Asumisoikeus Oy:n lausunto ympäristöministeriölle luonnoksesta hallituksen esitykseksi laiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Ympäristöministeriö on pyytänyt 15.7.2020 mennessä Helsingin Asumisoikeus Oy:ltä lausunnon hallituksen esityksestä laiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Asumisoikeusasumisen nykytilanne Helsingissä on noin 11 000 asumisoikeusasuntoa (31.12.2018), mikä on kolme prosenttia Helsingin asuntokannasta. Helsingin kaupungin kokonaan omistaman asumisoikeusyhtiön Helsingin Asumisoikeus Oy:n eli HASOn omistuksessa on tästä lähes puolet, yhteensä noin 5 000 asuntoa. Asumisoikeusasuntokanta on nuorta, sillä asumisoikeusasuntojen rakentaminen tuli mahdolliseksi vasta 1990-luvun alussa lainsäädännön myötä. HASOn ensimmäinen kohde valmistui vuonna 1993. HASOn ensimmäiset merkittävämmät peruskorjaukset ajoittuvat 2020-luvun loppupuolelle. Asumisoikeus tarjoaa mahdollisuuden asua kohtuuhintaisesti ja turvallisesti asumismuodossa, joka sijoittuu hallintamuotona vuokra- ja omistusasumisen väliin. HASOn uudistuotanto nojautuu voimassa Helsingin kaupungin olevan Asumisen ja maankäytön toteutusohjelmaan 2016 (AM-ohjelma), jossa on tavoitteena, että välimuodon asuntotuotantoa, mukaan lukien asumisoikeus, rakennetaan vuosittain 30 prosenttia kaikesta asuntotuotannosta. HASOn omistukseen tulevat asumisoikeusasunnot rakennuttaa kaupungin oma asuntotuotanto. Asuntotuotanto vastaa myös suunnitteilla ja rakenteilla olevien sekä valmistuvien kohteiden markkinoinnista ja hakemisesta. Uudiskohteet siirtyvät HASOn hallintaan vasta, kun asukkaat ovat muuttaneet sisään asuntoihin. Asuntotuotannon tavoitteena on rakentaa 750 välimuodon asuntoa (asumisoikeus-, Hitas ja osaomistusasuntotuotanto) vuosittain. Vuosina 2016-2019 on valmistunut keskimäärin 540 asumisoikeusasuntoa vuodessa. Välimuodon asuntoja on valmistunut keskimäärin 10 prosenttia asuntotuotannosta vuosittain. HASOn omistukseen on valmistunut yli 60 prosenttia vuosina 2016-2019 Helsinkiin rakennetuista asumisoikeusasunnoista. Asumisoikeusasuntojen kysyntä on suurta. Esimerkiksi HASOn jonossa (ei sisällä uudistuotantoa) on jatkuvasti 4 000–5000 hakijaa, joten lähes aina kaikille asunnoille löytyy jonon kautta ottaja. Jonottajille tarjoutuu asuntoja vuosittain HASOn asuntokannasta 4,5–5 %, joka vuosina 2019–2020 tarkoittaa 240–260 asuntoa. Vuoden 2019 uudiskohteiden hauissa oli haettavana yhteensä 302 asuntoa. Lisäksi yhtiön asukkaiden keskinäisiä asunnonvaihtoja on vuosittain noin 30 kpl sekä siirtoja/luovutuksia noin 70 kpl. Asukasvalinnan ja hakujärjestelmän muuttaminen Kaupungin asuntopalvelut vastaa nykyisin Espoota lukuun ottamatta koko Helsingin seudun yhteisen hakualueen asumisoikeusasioiden viranomaistehtävistä. Asuntopalvelut hoitaa asumisoikeudenhaltijoiden hyväksymispäätösten ja enimmäishintojen vahvistusten ohella myös hakijoiden asiakaspalvelun. Asumisoikeuden hakijan on haettava järjestysnumero jatkossa kunnan sijaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA), joka on järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjä (15 §). Asumisoikeuden tarve arvioidaan asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttäessä. Jokaisen asukasvalintapäätöksen kohdalla määritellään ensin haettavan asunnon varallisuusraja hakuhetkellä ja selvitetään hakijan varallisuus. Valtioneuvoston asetuksella tulisi säätää tarkemmin asumisoikeusasunnon tarpeen arvioinnista, jotta asunnon tarpeen arviointi olisi eri asumisoikeusyhteisöissä yhdenmukaista hakijoihin nähden. Uuden lain myötä kunnan rooli asumisoikeusasioiden viranomaistehtävissä poistuu käytännössä kokonaan. Kunnan yhteys asumisoikeusasioihin vähenee ja muun muassa kunnan käytössä ollut markkinatieto asumisoikeusasuntojen paikallisesta kysynnästä häviää uudistuksen myötä. On tärkeää, että kysynnän markkinatieto on jatkossakin kunnan käytettävissä, kun tontteja luovutetaan HASOn ja muiden asumisoikeusyhteisöjen käyttöön. ARA:n uuden rakennettavan tietojärjestelmän toimivuus myös kunnan suuntaan on tärkeää varmistaa. Lakiehdotuksen 15 §:ssä todetaan, että järjestysnumero on voimassa kaksi vuotta sen antamispäivästä, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun hakija on hyväksynyt hänelle tarjotun asunnon. HASOn mielestä on erittäin hyvä, että asukasvalinnassa käytetyt järjestysnumerot ovat lakiehdotuksen mukaisesti määräaikaisia nykyisen ikuisuuden sijaan. Määräaikaisuus mahdollistaa mm. nuorten aikuisten pääsyn asumisoikeusasuntoihin myös Helsingin uusilla alueilla ja siten HASOn ja muiden asumisoikeusyhteisöjen kohteiden asukasryhmät monipuolistuvat. Edelleen määräaikaisuus parantaa kaupunkiin muuttaneiden tai maahan muuttaneiden mahdollisuuksia saada asumisoikeusasunto. HASO kannattaa uudistusta, jossa asumisoikeuden hakija voi jatkossa saada vain yhden järjestysnumeron. Tällä tavoin voidaan turvata hakijoiden sen hetkinen asunnontarve. Kahden vuoden siirtymäaika lain voimaantulon jälkeen turvaa nykyisten järjestysnumeroiden haltijoiden asemaa. Määräaikaisten järjestysnumeroiden käyttöönotto vaatii selkiinnyttämistä asetuksin mm. riittääkö, että numero on voimassa asunnonhakuhetkellä. Asumisoikeusyhteisön on lakiehdotuksen 15 §:n mukaan tarkistettava hakijan ilmoittaman järjestysnumeron oikeellisuus em. ARA:n ylläpitämästä rekisteristä ja merkittävä se käytetyksi, kun hakija on vastaanottanut asumisoikeuden, johon kyseinen järjestysnumero oikeuttaa. Asumisoikeusyhteisö valitsee lakiehdotuksen 17 §:n mukaan asumisoikeuden haltijan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen antaman järjestysnumeron perusteella. Mahdollisimman selkeiden käytäntöjen luominen on erittäin tärkeää. Tällä voidaan varmistaa, että käytännöt ovat yhtenäiset. HASO painottaa, että ARAn tulee laatia asuntojen omistajille sekä asukkaille selkeät ja yksiselitteiset ohjeet uudesta järjestelmästä hyvissä ajoin. Esityksen 17§:n 2 momentin 1 kohtaa tulee täsmentää siten, että kyseisen kohdan ei voida katsoa tarkoittavan esityksen 57§:n mukaista asumisoikeudesta luopumista vaan ainoastaan esityksen 88 tai 89§:n aiheuttamaa asumisoikeudesta luopumista. Samaa kohtaa tulee täsmentää vähintään asetuksella, jotta on selvää 89§:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesti, että tämän kohdan mukainen ensisijaisuus koskee vain saman asumisoikeusyhteisön asumisoikeuskohteita. Asumisoikeuden tarjoamista ja hakemista koskevassa 16 §:ssä todetaan muun muassa, että asumisoikeusyhteisön on julistettava asumisoikeudet julkisesti ja yleisesti haettaviksi. Tämä on jo nyt käytäntö HASOn asumisoikeusasunnoissa. Edelleen uutena toimintatapana todetaan, että asumisoikeusyhteisön tulee antaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle tieto ilmoituksestaan ottaa vastaan asumisoikeuden haltijaksi haluavien hakemuksia. HASO pitää hyvänä, että aiemmasta kahden viikon odotusajasta tarjouskierrosten järjestämisessä on luovuttu. Tällä tavoin voidaan pienentää hieman tyhjäkäyntiä. Asumisoikeusyhteisön tulee jatkossa selkeästi ilmoittaa hakijalle vastausaika jo hakemusta jätettäessä, missä ajassa hakijan tulee vastata mahdolliseen asumisoikeuden tarjoamiseen. Myös tätä lainkohtaa tulee tarkentaa asetuksella erilaisten tulkintojen välttämiseksi. Järjestysnumeron mukaisesta järjestyksestä ja tarveharkinnasta poiketen etusijalla asukasvalinnassa ovat mm. asumisoikeusasuntoa keskenään vaihtavat asumisoikeuden haltijat. Kun asukasvalintaa ei myöskään enää jatkossa hyväksytettäisi kunnalla, tulee talojen omistajayhteisöille varmistaa mahdollisimman yhtenäiset käytännöt asukasvalintaan asetuksen avulla. HASOn mielestä asetuksilla pitää tarkentaa ainakin asumisoikeusasunnon tarpeen arviointia (13 §), asumisoikeuden tarjoamista ja hakumenettelyä (16 §) ja asumisoikeuden haltijan valintaa (17 §). HASO toteaa, että asukasvalinnan siirtyminen asumisoikeusyhteisöjen tehtäväksi lisää yhteisöjen kustannuksia ja osaltaan korottaa jonkin verran käyttövastikkeita. Asuntojen käyttö, kunto ja kunnossapito sekä hallinnan luovutus Lakiehdotuksen 30 §:n mukaan huoneistoa tai osaa siitä ei saa luovuttaa ammattimaiselle toimijalle edelleen vuokrattavaksi, majoitustoimintaan eikä muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön. HASOn mielestä lakiehdotus saattaa mahdollistaa huoneiston käyttämisen esimerkiksi Airbnb-tyyppisessä toiminnassa. Säännöksen kirjoitusasua on syytä täsmentää niin, että siitä selvästi ilmenee, että huoneistoa tai osaa siitä ei saa luovuttaa edelleen vuokrattavaksi eikä käyttää majoitustoimintaan tai muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan tarkoitukseen. Asukashallinnon aseman vahvistaminen HASOn mielestä on hyvä, että asumisoikeusasuntojen asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia omaan asumiseensa vahvistetaan. Esityksen 4 §:ssä ehdotetaan, että yhteisön johdon on huolellisesti toimien edistettävä asumisoikeusyhteisön etua. Tämä kirjaus on tarkoituksenmukainen. Asukashallinnon kohdekohtaisissa oikeuksiin (44 §) on sisällytetty mm. oikeus osallistua valmisteluun. Osallistumisoikeuden toteuttamista ei ole määritelty tarkemmin, joten osallistumisoikeuden osalta tarvitaan selkeämpiä määrittelyjä mahdollisten epäselvyystilanteiden välttämiseksi. Lain 45 §:ään ehdotetaan säännöstä talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välisestä yhteistyöelimestä. Ehdotuksen mukaan äänivaltaa yhteistyöelimessä käyttävät yhteistyöelimeen valitut asumisoikeuden haltijat. Äänivaltaa ei ole talonomistajien edustajilla, jolloin yhteistyöelin ei ole kuvaava nimitys. Ehdotetussa säännöksessä yhteistyöelimellä on oikeus antaa suosituksia ja ohjeita asioissa, joissa yhteistyöelimelle ei kuulu päätäntävaltaa. Esityksessä ei käy ilmi, mitä suosituksilla ja ohjeilla tarkoitetaan, eikä niiden eroa määritellä. Yhteistyöelimellä ei pidä olla oikeutta ohjeistaa yhtiötä. Yhteistyöelimellä on oikeus saada käsittelemänsä asia asumisoikeusyhteisön hallituksen tai sitä vastaavan toimielimen käsiteltäväksi. Ilman rajausta tämä voisi merkitä, että hallitus tai sitä vastaavan toimielin joutuisi käsittelemään suuren määrän asioita. Tätä oikeutta on syytä rajata niin, että hallitukselle tehtävät esitykset koskevat vain merkittäviä asioita. Muita asioita voi sen sijaan esittää yhtiölle, joka päättää niiden käsittelystä yhtiössä. Yhteistyöelin voi päättää, että seuraavaksi toimikaudeksi ei aseteta yhteistyöelintä, vaan sille kuuluvat tehtävät tai osan tehtävistä hoitaa asukaskokous, omistajayhteisön hallitus tai 52 §:ssä tarkoitettu vastaava toimielin taikka asukastoimikunnan sijaan valittava luottamushenkilö. Tarkoituksenmukaista olisi, että omistajayhteisön hallituksen tai 52 §:ssä tarkoitetun vastaavan toimielimen sijaan omistajayhteisö voisi hoitaa tarvittavat tehtävät. Esityksessä ehdotetun 46 §:n 1 momentin 3 kohdan osalta, että asukashallinnolle on tärkeää turvata oikeus tehdä esityksiä isännöinnin ja huoltotehtävien sisällöstä, mutta ei ole tarkoituksenmukaista, että asukashallinnolla on oikeus ottaa kantaa siihen, miten kyseiset toimet tulisi järjestää. Esityksessä ehdotetun 46 §:n 1 mom. 4 ja 5 kohdan mukaan asukashallinnolla on koko asumisoikeusyhteisöä koskevissa asioissa oikeus mm. osallistua kilpailutuksiin ja neuvotteluihin. Ehdotus asukashallinnon osallistumisesta kilpailutuksiin ja neuvotteluihin ei ole kannatettava. HASOn on julkinen hankintayksikkö ja hankintalaki asettaa tiukkoja menettelytapamääräyksiä hankinnan toteuttamiselle sekä mahdollisille neuvotteluille. Asukashallinnon osallistuminen kilpailutuksiin ja neuvotteluihin vaarantaisi mm. tarjoajien tasapuolisen kohtelun toteutumisen. Vastuu hankintalain säännösten noudattamisesta on hankinnasta päättävällä taholla, jolla tulisi näin ollen olla myös valta päättää itsenäisesti kilpailutuksen toteuttamisesta ja siihen liittyvistä kysymyksistä. Hankintoja saatetaan myös tehdä osana laajempaa yhteishankintaa, jolloin asukashallinnon osallistuminen kilpailutukseen ei olisi käytännössä mahdollista. Ehdotetut kohdat jättävät myös epäselväksi, millä tavoin asukashallinto osallistuisi kilpailutuksiin ja neuvotteluihin. Ehdotus hämärtää hankintojen toteuttamiseen liittyviä vastuusuhteita. On tärkeää, että asukashallintoa kuullaan, mutta liian laajojen osallistumis- ja neuvotteluoikeuksien antaminen ei kuitenkaan ole välttämättä tarkoituksenmukaista. Asukashallintoa voitaisiin kuulla hankintaprosessin valmistelussa, mutta heidän osallistumistaan kilpailutuksien neuvotteluihin tai sopimuksien valmisteluihin ei pidetä tarkoituksenmukaisena. Yhtiö viime kädessä vastaa kokonaisvaltaisesta kehittämisestä ja kiinteistöjen arvon säilymisestä. Muutenkin osallistumis- ja neuvotteluoikeuksien laajuus ja tarkoitus jäävät epäselväksi. Jos asukashallinnolla on oikeus neuvotella, esityksessä ei tule tarkemmin esille, minkä tahon kanssa neuvotteluja käydään. Esityksen 47 §:ssä ei määritetä lainkaan, kuinka asukashallinnon kokoukset on kutsuttava koolle. Säännös antaa esitetyssä muodossaan mahdollisuuden kutsua asukashallinnon kokouksia koolle tavoilla, jotka eivät välttämättä tavoita kaikkia asianosaisia. Tämän vuoksi säännökseen on lisättävä maininta koollekutsumistavasta. Myös sähköiset koollekutsumistavat on mahdollistettava. Ehdotettu tiedonsaantioikeus sekä tiedottamisvelvollisuus (50 §) on määritetty varsin laajaksi. Tämä voi johtaa siihen, että talonomistajan on annettava tarpeettoman laajasti taloa ja yhteisöä koskevat tiedot, jotta seuraamusmaksulta varmasti vältytään. Tiedotettavien asioita tulisi rajata asioihin, joilla varsin todennäköisesti on olennaista merkitystä asumisoikeuden haltijoille tai asukashallinnon toimielimille lain mukaisten oikeuksien käyttämisessä. HASO pitää hyvänä asiana, että asukaskokouksilla on oikeus nimetä asumisoikeuden haltijoiden ehdokkaita asumisoikeusyhtiön hallitukseen tai vastaavaan toimielimeen (52 §). Edustuksen on oltava vähintään 40 prosenttia toimielimen jäsenistä ja aina vähintään kaksi henkilöä. Jos toimielintä ei ole, on henkilön, jonka tehtäviin tässä laissa tarkoitetun asumisoikeustalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat kuuluvat, hoidettava nämä asiat yhteistyössä asukashallintoelinten kanssa. Helsingin kaupungin kokonaan omistaman HASOn seitsemän jäsenisessä hallituksessa on nykyisellään jo kolmen asukkaan edustus, mikä on 43 prosenttia toimielimen jäsenistä. HASO pitää valtakunnallisen asumisoikeusasioiden neuvottelukunnan (54§) perustamista kannatettavana. Neuvottelukunnan toiminnan tarvetta tulee tietyin välein arvioida, koska neuvottelukunnan kuluista vastaavat viime kädessä asumisoikeusyhteisöjen asukkaat käyttövastikkeessaan. Neuvottelukunnan tehtäväksi on määritelty asumisoikeusjärjestelmän toiminnan seuraaminen, aloitteiden tekeminen ja lausuntojen antaminen sekä asumisoikeusasumista koskevien asioiden kehittäminen. Neuvottelukunnassa esitetään olevan vähintään kahdeksan ja enintään viisitoista jäsentä. Nykyisillä asumisoikeusyhteisöjen määrällä neuvottelukuntaan valittavien edustajien määrä ylittäisi ehdotetun viidentoista jäsenen enimmäismäärän. Sen vuoksi ylärajaa tulisi nostaa tai se tulisi poistaa lopullisesta lakiehdotuksesta. Neuvottelukunnassa on jäsenenä enintään yksi asumisoikeuden haltijoiden edustaja ja yksi omistajatahon edustaja kustakin asumisoikeusyhteisöstä. Asumisoikeusyhdistyksen edustajan valitsee yhdistyksen kokous. Neuvottelukuntaan voivat osallistua ympäristöministeriön, ARA:n ja Valtiokonttorin edustajat. Rajoituksista vapautuminen Tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista nopeutettaisiin sallimalla jäljellä olevien asumisoikeussopimusten muuttaminen vuokrasopimuksiksi tilanteissa, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina, ja asumisoikeusasukkaita on jäljellä enää alle puolessa talon huoneistoista. Asumisoikeuden haltijalla olisi myös oikeus lunastaa asuntonsa omakseen, jos talosta muodostuisi asukkaiden määräysvallassa oleva asunto-osakeyhtiö (89§). Edellä mainitut hallintamuotojen muutokset rajoitusaikana eivät ole todennäköisiä HASOssa, jossa asumisoikeusasuntojen kysyntä on suuri. Valvonta Valtion tukemien asumisoikeusyhteisöjen toiminnan tavoitteena on kohtuuhintaisen asumisen tarjoaminen asumisoikeuksien haltijoille. Yhteisöjen tulee raportoida tämän tavoitteen toteutumisesta osana yhteisön toimintakertomusta. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle annetaan nykyistä laajemmat valvontavaltuudet ja käyttöön otetaan uusi seuraamusmaksu, jolla turvataan lain säännösten noudattamista. HASOn mielestä, jotta valvonta olisi mahdollista tulee lain muotoilujen monitulkintaisuutta vähentää asetuksin ja ohjein. Esityksessä ehdotetun 106 §:n mukaan seuraamusmaksua ei saa kattaa käyttövastikkeilla. Tämä on ongelmallista, koska asumisoikeusyhteisöillä ei ole käytännössä muita tulonlähteitä kuin asukkailta kerättävät maksut. Lakiehdotusta tulee tältä osin selkeyttää siten, että siitä ilmenee, miten seuraamusmaksut on tarkoitus kattaa. Myös seuraamusmaksun suuruus (107 §) on tulkinnallinen. Ehdotuksen mukaan seuraamusmaksu on yksi prosentti korkotukilainan määrästä rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. On epäselvää, lasketaanko seuraamismaksu yhteisön kaikkien korkotukilainojen vai mahdollisen sääntöloukkauksen kohteena olevan asumisoikeuskohteen tai -kohteiden korkotukilainan perusteella. Seuraamusmaksu muodostuu joka tapauksessa määrältään hyvin suureksi, koska yhdenkin kohteen kohdalla maksun suuruusluokka on satatuhatta euroa kuukaudessa. Seuraamusmaksun perustetta tulee siten täsmentää. Lisäksi pitää arvioida, muodostuuko maksu kohtuuttomaksi rikkomuksiin nähden. Eräänä vaihtoehtona on jakaa laiminlyönnit ja rikkomukset kahteen ryhmään: vähäisempiin lainvastaisiin tekoihin puututtaisiin uhkasakkomenettelyllä ja vain tahalliset ja merkittäviin taloudellisiin vahinkoihin johtavat teot ja laiminlyönnit johtaisivat seuraamusmaksuun.
      • Hyvinkään kaupunki, kaavoitus, Hyvinkään kaupunki, kaupunginhallitus
        Päivitetty:
        7.7.2020
        • Hyvinkään kaupungin lausunto asumisoikeuslainsäädännön uudistamisesta HYD/995/03.00.00/2020 Valmistelija Lindqvist Hannu yleiskaavasuunnittelija p. 040 155 4275 Esittelijä Mattila Jyrki kaupunginjohtaja Valmisteluteksti Ympäristöministeriö pyytää Hyvinkään kaupungin lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Luonnos hallituksen esitykseksi perusteluineen on oheismateriaalina. Yleistä Esityksen kolme tärkeintä uudistettavaa asiaa olisivat asukasvalinta, asukashallinto ja rajoituksista vapauttaminen. Asukasvalinnassa luovuttaisiin pysyvästä järjestysnumerosta ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, ARAn ylläpitämään järjestysnumerorekisteriin. Järjestysnumerot olisivat määräaikaisia (2 vuotta), joten asukasvalinta suosisi enemmän asunnon tarpeessa olevia hakijoita nykyiseen järjestelmään verrattuna, jossa järjestynumeroiden voimassaoloaikaa ei ole rajoitettu. Asuntoa keskenään ja samassa asumisoikeuskohteessa vaihtavien mahdollisuudet sujuvaan vaihtoon turvattaisiin asettamalla heidät etusijalle asukasvalinnassa. Asukasvalintojen tekeminen siirtyisi lakiuudistuksen myötä kunnilta asumisoikeusyhteisöille ja kuntien vahvistuksesta luovuttaisiin. Jatkossa ARA valvoisi asumisoikeuskohteiden asukasvalintaa. Lisäksi jatkossa yhteisöt vastaisivat myös asumisoikeuden enimmäishintojen määrittämisestä. Asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa parannettaisiin ja asukashallinnon asemaa vahvistettaisiin. Tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttaminen sallittaisiin ARAn poikkeusluvalla. Lupa myönnettäisiin vain tapauksissa, joissa on perusteltua luopua talon asumisoikeuskäytöstä. Kustannukset Asumisoikeusjärjestelmän hoito Hyvinkäällä ja muissa KUUMA-kunnissa on keskitetty Helsingin kaupungille. Hyvinkään maksuosuus vuonna 2019 on 5652,67 € ja vuonna 2018 maksuosuus on ollut 5591,25 €. Esitetty lakimuutos tarkoittaisi sitä, että vuoronumerojärjestelmästä vastaisi ARA ja asukasvalinnoista aasumisoikeusasuntojen omistajat. Näin ollen Hyvinkään kaupungilta säästyisi vuosittain asumisoikeusasioiden hoidosta Helsingin kaupungille maksettu summa ja vastuu kustannuksista siirttyy ARA:lle ja asumisoikusasuntojen omistajayhteisöille. KUUMA-Kuntien lausunto KUUMA-kuntien Asuntoryhmä on valmistellut lakiuudistuksesta lausunnon, joka on hyväksytty KUUMA- komissiossa 9.6.2020. Mikäli yksittäisessä kunnassa ei tätä lausuntoa hyväksyttäisi, kyseinen kunta ilmoittaa 15.7.2020 mennessä YM:ään, ettei yhteislausunto ole kyseisen kunnan hyväksymä. Kunta voi halutessaan antaa oman lausunnon. Hyvinkään kaupunki yhtyy KUUMA-kuntien yhteiseen lausuntoon ja korostaa ennenkaikkea sitä, että että kunnilla tulee olla tiedonsaantioikeus asukasvalinnoista, enimmäishinnoista, kohteiden käyttöasteista sekä kohteiden käyttötarkoituksen muutoshakemuksista ja -päätöksistä. Näillä kaikilla kokonaisuuksilla on suoria vaikutuksia kuntien asunto- ja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen. Esitys Kaupungihallitus päättää antaa lausuntonaan luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta liitteenä olevan KUUMA-kuntien yhteisen lausunnon. Päätös Hyväksyttiin esityksen mukaan. Liitteet KUUMAn lausunto asumisoikeuslainsäädännön muutosluonnoksesta Lausuntopyyntö 20.05.2020 VN/5985/2019 KUUMA-kuntien lausunto asumisoikeuslain uudistuksesta Ympäristöministeriö on pyytänyt lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Lausunto pyydetään toimittamaan ympäristöministeriölle lausuntopalvelu.fi:n kautta viimeistään keskiviikkona 15.7.2020. KUUMA-kuntien Asuntoryhmä on valmistellut lausunnon ja se on hyväksytty KUUMAkomissiossa 9.6.2020. Mikäli yksittäisessä kunnassa ei tätä lausuntoa hyväksyttäisi, kyseinen kunta ilmoittaa 15.7.2020 mennessä YM:ään, ettei yhteislausunto ole kyseisen kunnan hyväksymä. Kunta voi halutessaan antaa oman lausunnon. Asumisoikeuslain uudistuksen tausta ja tavoitteet Asumisoikeuslain uudistuksen valmistelu aloitettiin jo edellisellä hallituskaudella. Valmistelun pohjaksi laadittiin Asumisoikeusjärjestelmän riskienhallinta -selvitys. Esitys on valmisteltu tällä hallituskaudella uudelleen viime hallituskauden esitysluonnoksen pohjalta. KUUMA-kunnat KUUMA-asuntoryhmän kautta antoivat kommentit Suuntaviivat asumisoikeuden kehittämiselle -muistiosta loppuvuodesta 2016. Pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman mukaan asumisoikeusjärjestelmää uudistetaan niin, että vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Edelleen hallitusohjelman mukaisesti uudistetaan asukasvalintaa. Esityksen kolme tärkeintä uudistettavaa asiaa olisivat (1) asukasvalinta, (2) asukashallinto ja (3) rajoituksista vapauttaminen. (1) Asukasvalinnassa luovuttaisiin pysyvästä järjestysnumerosta ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, ARAn ylläpitämään järjestysnumerorekisteriin. Järjestysnumerot olisivat määräaikaisia (2 vuotta), joten asukasvalinta suosisi enemmän asunnon tarpeessa olevia hakijoita nykyiseen järjestelmään verrattuna. Asukasvalintojen tekeminen siirtyisi lakiuudistuksen myötä kunnilta asumisoikeusyhteisöille ja kuntien vahvistuksesta luovuttaisiin. Jatkossa ARA valvoisi asumisoikeuskohteiden asukasvalintaa. Lisäksi jatkossa yhteisöt vastaisivat myös asumisoikeuden enimmäishintojen määrittämisestä. (2) Asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa parannettaisiin ja asukashallinnon asemaa vahvistettaisiin. (3) Tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttaminen sallittaisiin ARAn poikkeusluvalla. Lupa myönnettäisiin vain tapauksissa, joissa on perusteltua luopua talon asumisoikeuskäytöstä. Lisäksi järjestelmään tehtäisiin useita pienempiä järjestelmän toimintaa ja tuen kohdentumista asumisoikeusasukkaille parantavia muutoksia. Tavoitteena on uusi asumisoikeuslaki, joka tasapainottaisi asumisoikeusyhteisön ja asukkaiden asemaa, uudistaisi asukasvalinnan perustumaan enemmän asunnon tarpeeseen ja helpottaisi asumisoikeusyhteisöjen taloudenpitoa. Muita huomioita asumisoikeuslain uudistuksesta KUUMA-kunnissa on tällä hetkellä käytössä ylikunnallinen jonotusjärjestelmä, jossa Helsinki hoitaa kaikkien lähikuntien asumisoikeuden haltijaksi hyväksymiset. Ehdotetun lakiuudistuksen myötä tämä toimintamalli lakkaisi ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, ARAn ylläpitämään järjestysnumerorekisteriin. KUUMA-kunnat maksoivat Helsingin kaupungille vuonna 2019 järjestelmän hoidosta 38 167,72 €. Maksuosuudet vaihtelivat Mäntsälän 434, 56 eurosta Keravan 7234,86 euroon. KUUMA-kuntien lausunto KUUMA-kuntien lausunnon lähtökohdat ja näkökulmat KUUMA -kunnissa nähdään edelleen kysyntää asumisoikeusasunnoille ja asumisoikeuslain uudistus nähdään tarpeellisena. Asumisoikeusasunnoilla voidaan muun muassa tasapainottaa täydennysrakentamisen yhteydessä aikaisemmin yksipuolisesti rakentuneita alueita. Yhteisessä lausunnossaan KUUMA-kunnat keskittyvät asuntopolitiikan ja maankäytön kehittämisen sekä asukasdemokratian näkökulmiin. Luonnos asumisoikeuslaista - täsmennettäviä kohtia KUUMA-kunnat näkevät asumisoikeuslain sisällön pääosin hyvänä ja oikeansuuntaisena. Lakiluonnoksessa on kuitenkin useampia kohtia, jotka tarvitsevat toimiakseen tarkennusta ja täsmennystä. Hallituksen esityksen myötä ei ehdoteta säädettäväksi uutta alemman asteista sääntelyä, mutta ehdotettu laki sisältää useita asetuksenantovaltuuksia. Tarkemmin valtioneuvoston asetuksella on syytä säätää • asumisoikeusasunnon tarpeen arvioinnista (13 §) − Erityisesti tulee tarkentaa varallisuusarvioinnin määrittelyä, jotta arviointi on hakijoiden kesken tasapuolinen sijainnista huolimatta. − Myös varallisuusarvioinnissa käytettyä “vastaava asunto” määritelmää tulee tarkentaa. − Myös käytetty termi “hakualue” on syytä avata. − KUUMA-kunnat näkevät hyvänä lakiuudistuksen ehdotuksen siitä, että jatkossa varallisuusarvioinnissa otettaisiin huomioon kaikkien asumaan muuttavien yli 18-vuotiaiden henkilöiden varallisuus pelkän asumisoikeuden hakijan tai hakijoiden varallisuuden sijasta. Tämä vähentää todennäköisesti keplottelua asuntohaussa. Lisäksi asumisoikeusasunnot sijaitsevat tuetuilla ARA-tonteilla. KUUMA-kunnat pitävät hyvänä sitä, että uudistuksen myötä kohtuuhintaiset asunnot kohdentuvat todennäköisesti paremmin eniten kohtuuhintaisia asuntoja tarvitseville. • asumisoikeuden haltijan valinnasta (17 §) − Nyt voimassa olevasta kahden viikon odotusajasta tarjouskierrosten järjestämisessä ehdotetaan luovuttavan. Mikä on tarjouskierroksen kesto jatkossa? Miten käy, jos toimijat itse määrittää tarjouskierroksen keston? • Käyttövastikkeiden määräytymisestä valtiontukemissa asumisoikeusasunnoissa (33§) − Ehdotetun muutoksen mukaan käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi nykyisen paikkakuntaan vertaamisen sijaan. “Vastaavalla sijainnilla” termi on syytä avata. • asukashallinnon oikeuksista, tiedonantovelvollisuuden täyttämisestä ja asukashallinnon järjestämistavoista (55 §) − Asukashallinnon järjestämistavoista ja asukashallinnossa noudatettavista menettelyistä on tarpeen säätää tarkemmin valtioneuvoston asetuksella, varsinkin koska osa asukashallinnon ehdotettavista rakenteista olisi uusia. KUUMA-kunnat pitävät asumisoikeusasukkaiden sekä omistajayhteisöjen välisen yhteistyön kehittämistä hyvänä asiana ja asumisoikeusasumisen profiilia nostattavana. Asukashallinto ei saa kuitenkaan muodostua raskaaksi. • rajoituksista vapauttamisen myöntämisestä ja edellytyksistä (89 §) − Rajoituksista vapauttamista koskevat uudet säännökset olisi tarkoitettu poikkeustilanteisiin, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina ja alle puolet talon huoneistoista on asumisoikeuskäytössä. Asumisoikeussopimusten irtisanominen rajoituksista vapauttamiseen liittyen on mahdollista vain viranomaisen, ARA:n, luvalla. KUUMA-kunnat pitävät lakiluonnoksessa esitettyjä irtisanomisen edellytyksiä hyvinä. Edellytyksiin tulee kuitenkin kirjata se, että kunnalta tulee pyytää lausunto rajoituksista vapautumisesta. Asumisoikeusasuntojen vapautumisella on suoria vaikutuksia kuntien asunto- ja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen. Lisäksi kunnilla on ARAa parempi näkemys asuinalueista ja paikallisesta asuntomarkkinatilanteesta. • ilmoitusvelvollisuudesta rajoituksista vapauttamisesta (92 §) − KUUMA-kunnat edellyttävät, että talon omistaja tai ARA ilmoittaa viipymättä kohteen sijaintikunnalle kun asumisoikeustalo ei ole enää asumisoikeuskäytössä sen sijaan, että ARA pitää julkisesti saatavilla tiedon siitä, mitkä talot eivät ole enää asumisoikeuskäytössä. Asumisoikeusasuntojen vapautumisella on suoria vaikutuksia kuntien asuntoja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen. KUUMA-kunnat katsovat, että kuntien viipymätön tiedonsaanti on turvattava. Ilman tarkennuksia edellä olevien lakien täytäntöönpanossa on vaarana se, että käytännöt eivät ole yhdenmukaisia. Lisäksi asumisoikeuslain tarkemmasta tulkinnasta on syytä antaa valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalintaoppaan kaltainen ohjeistus asumisoikeusasuntojen asukasvalinnasta. 15 §. Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri Lakiluonnoksessa esitetään, että asukasvalinnassa käytetyt järjestysnumerot olisivat jatkossa määräaikaisia. Mikäli hakija ei saa tarpeisiinsa vastaava asuntoa kahdessa (2) vuodessa, joutuu hän hakemaan uuden järjestysnumeron ja aloittamaan hakuprosessin alusta. Yhdenvertaisuuslain säännökset ja erityisesti sen 15 §:n säännös kohtuullisista mukautuksista ovat lakiluonnosta laadittaessa nousseet esille järjestysnumeroperiaatteessa. Lakiesitykseen on nostettu yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 15 §:n mukaisten kohtuullisten mukautusten vaatimusten soveltaminen. Ehdotettu muutos mahdollistaisi määräaikaisen järjestysnumeron uusimisen mikäli hakijan tarpeisiin soveltuvaa asumisoikeusasuntoa ei löydy määräajassa (2 vuotta). Edellä kuvatut kohtuulliset mukautukset järjestysnumeroperiaatteissa ovat lakiesityksen mukaan mahdollisia vain arvioitaessa hakijan vammaisuusastetta. Esimerkiksi ikääntyvät eivät esityksen mukaan kuuluisi kohtuullisten mukautusten piiriin. KUUMA-kunnat kuitenkin muistuttavat, että ikääntyvillä voi olla tarkkojakin ehtoja asunnolleen esimerkiksi yksikerroksisuus ja muu esteettömyys. KUUMA-kunnat pitävät tärkeänä, että ikääntyvien normaali ja omatoiminen asuminen turvataan mahdollisimman pitkälle. Tässä asumisoikeusasunnot ovat yksi keino. Erityisesti Helsingin seudulla KUUMA-kunnissa yli 55- vuotiaiden ikäluokka on vakiintunut ja myös kasvava asumisoikeusasukkaiden ryhmä. KUUMA-kunnissa asumisoikeusasuntoihin hyväksytyistä yli 55-vuotiaita oli vuonna 2015 25% kaikista hyväksytyistä ja vuonna 2019 yli 55-vuotiaiden osuus oli 35 % kaikista hyväksytyistä. Lukumäärällisesti vuonna 2015 KUUMA-kuntien asumisoikeusasuntoihin hyväksyttiin yhteensä 178 yli 55-vuotiasta ja vuonna 2019 lukumäärä oli 386. Kasvu on ollut yli 85%. Kuntien tiedonsaannin turvaaminen asumisoikeuslain uudistuessa Esitetty lakiuudistus muuttaisi toimijoiden välisiä suhteita merkittävästi. Jatkossa yksityiset toimijat vastaisivat asumisoikeuden haltijoiden valintapäätöksistä ja enimmäishintojen määrittämisestä. Nykyisen lain mukaan yhteisöt ovat valmistelleet valinnat ja esittäneet enimmäishintaa, mutta kuntien tehtävänä on ollut hyväksyä valinnat ja vahvistaa enimmäishinnat. Merkittävä määrä tehtäviä siirtyisi myös kunnilta ARAn vastuulle. ARAlle siirtyviä tehtäviä ovat valtakunnallisen jonorekisterin kehittäminen ja ylläpito sekä tähän liittyvä asiakaspalvelu, asumisoikeuden haltijoiden valinnan ohjaus ja valvonta, enimmäishintojen määrittämisen ohjaus ja valvonta sekä käyttötarkoituksen muutospäätökset. KUUMA-kunnat painottavat, että kunnilla tulee olla tiedonsaantioikeus asukasvalinnoista, enimmäishinnoista, kohteiden käyttöasteista sekä kohteiden käyttötarkoituksen muutoshakemuksista ja -päätöksistä. Näillä kaikilla kokonaisuuksilla on suoria vaikutuksia kuntien asunto- ja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen.
      • Jyväskylän kaupunki / Kaupunkirakennepalvelut, Kaupunkisuunnittelu ja maankäyttö/asumisen asiat
        Päivitetty:
        6.7.2020
        • Jyväskylän kaupungin lausunto asumisoikeuslain uudistuksesta (diaarinumero: VN/5985/2019) Ympäristöministeriö on pyytänyt Jyväskylän kaupungilta lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeuslainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Lausunto pyydetään antamaan vastaamalla lausuntopalvelu.fi:ssä julkaistuun lausuntopyyntöön 15.7.2020 mennessä. Asumisoikeusjärjestelmän asukasvalintaan, asukkaiden vaikutusmahdollisuuksiin ja järjestelmän läpinäkyvyyteen on esitetty muutoksia jo pitkään ja hallituksen esityksen valmistelu on aloitettu jo edellisellä hallituskaudella. Nykyisen hallitusohjelman mukaan asumisoikeusjärjestelmää on tarkoitus uudistaa siten, että vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia sekä uudistetaan asukasvalintaa. Tavoitteena on, että asumisoikeusjärjestelmän asema yhtenä kohtuuhintaisen asumisen vaihtoehtona olisi entistä parempi. Jyväskylässä valtion tukemalla kohtuuhintaisella asuntotuotannolla, kuten asumisoikeusasunnoilla, täydennetään markkinaehtoista ja yksityistä asuntotarjontaa. Asumisoikeusasuminen on houkutteleva asumismuoto vuokra- ja omistusasumisen välille ja tarjoaa mahdollisuuksia hyvään asumiseen myös pienempi tuloisille. Monipuoliset kohtuuhintaisen asumisen mahdollisuudet vähentävät eriarvoistumista, hyvinvointieroja sekä asunnottomuutta ja sijoitettuna monipuolisesti eri asuinalueille voidaan välttää pienituloisuuden ja yhteiskunnallisen huono-osaisuuden kasaantumista ja asuinalueiden eriytymiskehitystä. Jyväskylässä on tällä hetkellä noin 3000 asumisoikeusasuntoa. Kysyntä asumisoikeusasuntoihin on hyvää ja muun muassa senioriväestölle suunnatut asumisoikeusasunnot ovat olleet erittäin suosittuja. Kaupungin tavoitteena on mahdollistaa myös jatkossa asumisoikeustalojen toteuttaminen. Jyväskylän kaupunki pitää asumisoikeuslain kokonaisuudistusta tarpeellisena ja esitettyjä ehdotuksia pääosin hyvinä. Jyväskylän kaupungin näkökulmasta suurimmat muutokset liittyvät asumisoikeusasuntojen asukasvalintaan, järjestysnumeron hakemiseen, asumisoikeuden saajien hyväksymiseen sekä asumisoikeuden enimmäishinnan vahvistamiseen. Lakiesityksen mukaan järjestysnumero muutettaisiin määräaikaiseksi ja että yhdellä hakijalla voisi olla vain yksi voimassa oleva järjestysnumero. Jyväskylän kaupunki pitää asumisoikeusasuntojen hakujärjestelmän yksinkertaistamista esitetyllä tavalla hyvänä, jotta voidaan vastata paremmin kunkin hetken tarpeisiin ja siihen, että asunnot kohdistuvat niitä eniten tarvitseville. Valtakunnallinen ja sähköisesti ARAn ylläpitämä järjestysnumerorekisteri on kannatettava. Nykyisten järjestysnumeroiden haltijoiden aseman turvaamista siten, että vanhat järjestysnumerot olisivat voimassa kaksi vuotta ehdotetun lain voimaantulon jälkeen, voidaan pitää riittävänä. Lakiesityksen mukaan talojen omistajat hoitaisivat asukasvalinnan jatkossa kuntien sijasta ja tarjouskierrosten välissä säädetystä kahden viikon odotusajasta luovuttaisiin. Jyväskylän kaupunki kannattaa asukasvalinnan siirtämistä kunnilta talojen omistajien tehtäväksi. Jatkossa tulee kuitenkin edelleen varmistaa, että haku- ja valintamenettely sekä säädöstulkinnat ovat yhdenmukaisia kaikilla talojen omistajilla ja asumisoikeuden hakijoita kohdellaan tasapuolisesti. Tarjouskierrosta koskevan säädöksen purkamisella haetaan joustavuutta asunnon luovuttamiseen, mitä voidaan pitää kannattavana. Edelleen on kuitenkin huolehdittava, että hakijoilla on riittävä aika harkita tarjotun asunnon vastaanottamista. Erityisesti asukasvalinnan siirtymävaiheessa ARAlta talojen omistajille annettavan neuvonnan tulee olla riittävää ja kattavaa, jotta asumisoikeuden hakijoiden tasapuolinen kohtelu valtakunnallisesti varmistetaan. Lakiehdotuksen mukaan tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista nopeutettaisiin sallimalla jäljellä olevien asumisoikeussopimusten muuttaminen vuokrasopimuksiksi tilanteissa, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina, ja asumisoikeusasukkaita on jäljellä enää alle puolessa talon huoneistoista. Jyväskylän kaupunki kannattaa, että tapauskohtaisesti harkittavissa poikkeustapauksissa voidaan sallia mahdollisuus talojen rajoituksista vapauttamiseen. Jyväskylän kaupunki pitää kuitenkin tärkeänä, että ARA pyytää sijaintikunnan lausunnon ennen päätöstä rajoituksista vapauttamisesta, sillä rajoituksista vapauttamisella ja hallintamuodon muutoksella voi olla vaikutuksia kohteen maanvuokraan sekä alueen yleiseen asuntomarkkinatilanteeseen. Lakiehdotuksessa esitetään muutoksia asumisoikeustalojen asukashallintoon, joilla parannetaan asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa ja vahvistetaan asukashallinnon asemaa. Jyväskylän kaupunki pitää esitettyjä muutoksia kannatettavina, jotta asukkaiden osallistuminen ja vaikuttamisen mahdollisuudet päätöksentekoon voidaan turvata. Jyväskylän kaupunki korostaa, että kuntien tulee saada myös jatkossa tarvitsemansa tiedot alueellaan sijaitsevasta asumisoikeusasuntokannasta ja sen markkinatilanteesta. Tietoja tarvitaan kaupungin maankäytön suunnitteluun sekä asuntopoliittiseen päätöksentekoon kuten asumisoikeustalohankkeiden kysynnän arviointiin.
      • Oikeuskanslerinvirasto, Apulaisoikeuskansleri
        Päivitetty:
        6.7.2020
        • Apulaisoikeuskanslerin lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Eduskunta on 25.10.2018 (EK 26/2018 vp) edellyttänyt, että seuraavalla vaalikaudella uudistetaan asumisoikeusjärjestelmä koskeva lainsäädäntö, jotta tarpeellisen järjestelmän asema yhtenä kohtuuhintaisen asumisen vaihtoehtona olisi entistä parempi. Pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman mukaan asumisoikeusjärjestelmää uudistetaan niin, että vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Edelleen hallitusohjelman mukaisesti uudistetaan asukasvalintaa. Esityksen kolme tärkeintä uudistettavaa asiaa olisivat asukasvalinta, asukashallinto ja rajoituksista vapauttaminen. Asukasvalinnassa luovuttaisiin pysyvästä järjestysnumerosta ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen pitämään järjestysnumerorekisteriin. Järjestysnumerot olisivat määräaikaisia. Asumisoikeusyhteisöt voisivat tehdä asukasvalinnat. Asukashallintoa uudistettaisiin lisäämällä asukkaiden hallituspaikkoja, säätämällä pakollisesta asukkaiden ja omistajan välisestä yhteistyöelimestä ja mahdollisuudesta yhtiön taloutta selvittävään valvojaan. Perustettaisiin asumisoikeusasioiden valtakunnallinen neuvottelukunta. Rajoituksista vapauttamista koskevat uudet säännökset olisi tarkoitettu poikkeustilanteisiin, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina ja alle puolet talon huoneistoista on asumisoikeuskäytössä. Asumisoikeusmaksut maksettaisiin näissä tapauksissa takaisin ja asukkaalle olisi tarjottava toista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa. Asunnon omaksilunastus olisi myös mahdollista, jos talosta tulee tavallinen asunto-osakeyhtiö. Toteuttamisvaihtoehdot Hallituksen esitysten laatimisohjeiden mukaan vaihtoehtoja kuvattaessa on tärkeää perustella ratkaisuvaihtoehtojen arvioitujen vaikutusten pohjalta, miksi esityksen tavoitteita ei katsota saavutettavan vaihtoehtoisin keinoin yhtä hyvin kuin ehdotukseksi valitulla vaihtoehdolla. Ehdotuksen sivulla 26 (5.1 Vaihtoehdot ja niiden vaikutukset) on todettu, että vaihtoehtona olisi yhtiöiden kokonaan hoitama asukasvalinta, jolloin ainoastaan jälkivalvonta olisi kunnilla tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella. Vaihtoehtona on nähty myös Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Helsingin kaupungin hoitama asukasvalinta. Esityksessä on todettu, että yhtiöt asioivat Helsingin ja Lahden seutua huomioon ottamatta jokaisen kunnan kanssa erikseen ja asukasvalintasäännösten soveltamiskäytäntö on kirjavaa. Lausuntopalaute-jakson sivun 30 mukaan edellisellä hallituskaudella toteutetun lausuntokierroksen yhteydessä kunnat katsoivat, että yhtiöiden osaaminen asukasvalinta- ja hintapäätösten tekemiseen vaihtelee. Kunnat ehdottavat, että asukasvalinta siirrettäisiin kokonaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle tai että valvonta olisi kuntien tehtävä. Lainsäädännön arviointineuvosto antoi lausunnon 30.6.2017 edelliseen hallituksen esityksen luonnokseen, jossa puolestaan todettiin, että hakujärjestelmän osalta jäi hieman epäselväksi, miksi yhtiöt eivät voi hoitaa asukashakua ja -valintaa itse esimerkiksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen avulla. Hallituksen esityksen kohdassa 5 Muut toteuttamisvaihtoehdot olisi hyvä vielä lyhyesti käydä ilmi, miksi juuri esitettyyn vaihtoehtoon on tavoitteiden saavuttamisen kannalta päädytty. Julkinen hallintotehtävä asukasvalinnassa Ehdotetun lain asumisoikeusasunnoista 2 luvussa on säännökset asukasvalinnasta valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa, jotka koskevat Asukasvalinnan yleisiä perusteita (11 §), Asumisoikeuden haltijoita koskevat vaatimukset (12 §), Asumisoikeusasunnon tarve (13 §), Poikkeukset asumisoikeusasunnon tarve-edellytyksistä (14 §), Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri (15 §), Asumisoikeuden tarjoaminen ja hakeminen (16 §), Asumisoikeuden haltijan valinta (17 §), Asuvan asukkaan etusija asumisoikeuden haltijaksi (18 §) ja Asumisoikeusyhteisön oikeus kieltäytyä asumisoikeussopimuksen tekemisestä (19 §). Asumisoikeusjärjestelmä on lailla luotu eritysjärjestely ja asumisoikeusasuntojen rakentamista ja perusparantamista tuetaan julkisin varoin. Asuntojen rakentamisella on tarkoitus ohjata asuntoja niiden tarpeessa oleville ihmisille kohtuulliseen hintaan. Ehdotuksella on asukasvalinnan toteuttamisen suhteen siten liityntä myös perustuslain 19 §:n 4 momentin mukaiseen julkisen vallan tehtävään edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Perustuslaissa tai tavallisen lain tasolla ei ole säädetty siitä, että yksilöllä olisi subjektiivinen oikeus saada asunto lukuun ottamatta eräitä erityisryhmiä. Vammaisuuden perusteella järjestettävistä palveluista ja tukitoimista annetun lain (380/87), lastensuojelulain ja sosiaalihuoltolain säännöksillä oikeus asumiseen on säädetty eräissä erityistilanteissa yksilön subjektiiviseksi oikeudeksi, jonka tehosteena on valitusoikeus tuomioistuimelle kunnallisen viranomaisen päätöksestä. (HE 1/1998 vp ja HE 309/1993 vp) Ehdotetussa laissa asumisoikeuden haltijaksi valitseminen edellyttää hakijalta ja hänen perheeltään asumisoikeusasunnon tarvetta, joka arvioidaan asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttäessä, ja jonka valinnan tekee asumisoikeusyhteisö. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus pitää järjestysnumerorekisteriä. Julkinen hallintotehtävä voidaan perustuslain 124 §:n mukaan antaa viranomaiskoneiston ulkopuolelle vain, jos se on tarpeen tehtävän tarkoituksenmukaiseksi hoitamiseksi. Tarkoituksenmukaisuusvaatimus on oikeudellinen edellytys, jonka täyttymistä tulee arvioida tapauskohtaisesti. Säännöksen 106 §:n perusteluissa sivulla 54 todetaan, että ehdotuksessa asumisoikeustalojen omistajille siirretään merkittävää toimivaltaa asukasvalinnassa sekä mahdollisuutta poikkeustapauksissa viranomaisen luvalla muuttaa asumisoikeussopimuksia vuokrasopimuksiksi. Sivulla 62 jaksossa Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys todetaan, että asukasvalintojen tekemisessä ei ole kyse perustuslaissa tarkoitetusta merkittävästä hallintotehtävästä (tarkoitettaneen merkittävää julkisen vallan käyttöä), jota ei voitaisi siirtää yksityiselle toimijalle. Luonnoksen sivulla 57 todetaan, että on esitetty erilaisia näkemyksiä siitä, onko asukasvalintapäätösten tekeminen julkisen hallintotehtävän hoitamista. Sivulla 62 kuitenkin todetaan, että asukasvalinnan siirron kunnilta asumisoikeusyhteisöille tulee täyttää perustuslain 124 §:ssä asetetut vaatimukset julkisen hallintotehtävän antamiselle muulle kuin viranomaiselle. Ehdotuksessa on viitattu siihen, että asumisoikeusyhteisö hoitaa jo asukasvalinnan valtion tukemissa vuokra-asunnoissa, joiden lainoituksessa on suurempi tukiaste ja asukasvalinnassa tarkemmat kriteerit. Esityksen mukaan toimivallan siirto asukasvalinnan tekemisen osalta asumisoikeusyhteisöille on tarpeen tehtävän tarkoituksenmukaiseksi hoitamiseksi eikä siirto vaaranna perusoikeuksia, oikeusturvaa tai muita hyvän hallinnon vaatimuksia. Ehdotuksen mukaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ohjaus ja valvonta (105 §) sekä sille tehtävä kantelu (113 §) ovat riittäviä viranomaiskeinoja varmistamaan asunnon hakijoiden oikeusturva ottaen huomioon, että jo tehtyihin asukasvalintoihin ei voida takautuvasti puuttua, vaikka ratkaisusta olisi säädetty muutoksenhakumahdollisuus. Jatkovalmistelussa tulisi tuoda esille olennaista sekä perustuslain 124 §:ään ja että 19 §:n 4 momenttiin liittyvää perustuslakivaliokunnan käytäntöä jaksossa Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys. Jaksossa tulisi Hallituksen esitysten laatimisohjeiden mukaisesti yksilöidä ne ehdotetut säännökset, jotka perustuslain (tai oikeuskäytännön) valossa vaikuttavat tulkinnanvaraisilta tai periaatteellisesti merkityksellisiltä. Lisäksi esityksellä on asukasvalinnan toteuttamisen osalta liityntä perustuslain oikeutta omaan kieleen ja kulttuuriin suojaavaan 17 §:ään. Kielilain 25 §:n 1 momentin mukaan, jos julkinen hallintotehtävä on lailla tai lain nojalla säädetty yksityiselle, sitä koskee sen hoitaessa tätä tehtävää, mitä tässä laissa säädetään viranomaisesta. Esityksen Pääasiallisissa vaikutuksissa sivulla 21 tunnistetaan se, että asukasvalinnan tehtävien siirtymisessä kunnilta yksinomaan yhteisöjen tehtäväksi siirtymävaiheen riskinä on asukkaiden tasapuolisen kohtelun toteutuminen. Lakiehdotuksella on täten liityntä myös perustuslain 6 §:n yhdenvertaisuusääntelyyn. Jatkovalmistelussa jaksossa Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys olisi aiheellista tuoda esiin myös perustuslain 17 §:ään ja 6 §:ään liittyvää perustuslakivaliokunnan tulkintakäytäntöä. Asukasvalinnan oikeusturva Perustuslain 21 §:n 1 momentin mukaan jokaisella on oikeus saada oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan koskeva päätös tuomioistuimen tai muun riippumattoman lainkäyttöelimen käsiteltäväksi. Oikeus hakea muutosta sisältyy myös perustuslain 21 §:n 2 momentissa mainittuihin oikeusturvan ja hyvän hallinnon takeisiin. Esityksen 105 §:n mukaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella ja Valtiokonttorilla on oikeus valvoa ehdotetun lain ja sen nojalla annettujen säännösten noudattamista, kun kyse on valtion tukemista asumisoikeusasunnoista. Esityksen 113 §:n mukaan valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien säännösten noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä voidaan kannella Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle. Hallituksen esityksessä eduskunnalle eräiden hallintoasioiden muutoksenhakusäännösten tarkistamisesta (HE 230/2014 vp, kohdassa 3.2.1) on todettu, että oikaisuvaatimusta ei ehdoteta myöskään asiaryhmiin, joissa on tavallista, että samassa asiassa on useita asianosaisia. Tällöin yhden asianosaisen tekemä oikaisuvaatimus voisi vaikuttaa myös muiden asianosaisten etuihin, oikeuksiin tai velvollisuuksiin. Perustuslakivaliokunta on todennut esitykseen antamassaan lausunnossa PeVL 55/2014 vp, että oikaisuvaatimusmenettelyn tarkoituksena on osaltaan toteuttaa perustuslain 21 §:n 2 momentissa tarkoitettuja hyvän hallinnon takeita. Sen sijaan se ei voi täyttää perustuslain 21 §:n 1 momentin vaatimusta jokaisen oikeudesta saada oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan koskeva päätös tuomioistuimen tai muun riippumattoman lainkäyttöelimen käsiteltäväksi. Nyt kysymyksessä olevan hallituksen esityksen sivulla 56 on selvitetty sitä, miksi asukasvalintapäätöksiin liitettävää muutoksenhakua olisi vaikeuksia toteuttaa. Esityksessä arvioidaan myös oikaisuvaatimuksen soveltumista asukasvalintaan. Oikeussuoja toteutuisi siten, että asukasvalintapäätöksen tekijän virheelliseen toimintaan puututaan ohjauksen, valvonnan, korvauksen ja viime kädessä sanktioiden kautta. Esityksen perusteella muutoksenhaku asukasvalintapäätöksissä ei voisi johtaa siihen, että muutoksenhaun kohteen olevan asunnon saisikin muutoksenhakija ja asumisoikeuden saanut menettäisi sen. Mikäli muutoksenhaku asukasvalinnasta voisi johtaa asunnon saantiin, olisi asukasvalinnan oltava ehdollinen. Asukasvalinnassa ei voitaisi jäädä odottamaan muutoksenhaun ratkaisua, koska asuntojen mahdollisimman korkea käyttöaste on kriittistä yhteisön taloudelle ja vajaakäytön kulut tulevat asukkaiden maksettavaksi. Esityksessä on myös sivulla 58 todettu, että käytännössä asukasvalintapäätösten tekeminen rinnastuu monin tavoin tosiasialliseen hallintotoimintaan, jossa toimivin oikeusturvakeino on valvovalle viranomaiselle tehty kantelu. Mielestäni esityksessä on perusteltu sitä, miksi oikaisuvaatimusmenettely asumisoikeusyhteisön tekemässä asukasvalinnassa ei näyttäytyne tarkoituksenmukaisena ja soveltunee esityksessä viitatuin tavoin verraten huonosti asukasvalintaan, joka on muun ohessa riippuvainen tarjolla olevien asumisoikeusasuntojen määrästä ja pohjautuu laissa säädettyjen edellytysten vallitessa järjestysnumeron perusteella tehtävään tarkoituksenmukaisuusharkintaan useiden asumisoikeuden hakijoiden kesken (pois lukien 17 §:n 2 momentin mukainen valinta, jossa poiketaan järjestysnumeron mukaisesta järjestyksestä ja varallisuusedellytyksestä). Perustuslaissa tai tavallisen lain tasolla ei ole säädetty siitä, että yksilöllä olisi subjektiivinen oikeus saada asunto lukuun ottamatta eräitä erityisryhmiä. Hallintolain 11 §:n mukaan hallintoasiassa asianosainen on se, jonka oikeutta, etua tai velvollisuutta asia koskee. Asumisoikeuden hakija ei ole liene tässä järjestelmässä hallintolain tarkoittamalla tavalla asianosaisen asemassa. Hakijan kannalta on kuitenkin tärkeää, että oikeussuoja säilyy asukasvalinnassa. Asukasvalinnan oikeusturva osaltaan toteutunee esityksessä sääntelyn yleisen tarkkuuden kautta. Jatkovalmistelussa olisi olennaista tarkastella sitä, millaisia edellytyksiä asumisoikeusyhteisöillä on valinnan tekemisessä. Lakiesityksen mukaan edellisellä lausuntokierroksella kunnat katsoivat, että yhtiöiden osaaminen asukasvalinta- ja hintapäätösten tekemiseen vaihtelee. Tällä on liityntä myös perustuslain 6 §:n yhdenvertaisuussäännökseen. Hallintolain 8 a luvussa säädetään hallintokantelusta. Hallintolain 53 a §:n 1 momentin mukaan viranomaisen, siihen palvelussuhteessa olevan tai muun julkista hallintotehtävää hoitavan lainvastaisesta menettelystä tai velvollisuuden täyttämättä jättämisestä voi jokainen tehdä hallintokantelun toimintaa valvovalle viranomaiselle. Hallintolain 53 b §:ssä säädetään hallintokantelun käsittelystä, lain 53 c §:ssä säädetään hallintokantelun johdosta annettavasta hallinnollisesta ohjauksesta ja lain 53 d §:ssä säädetään muutoksenhakukiellosta. Jatkovalmistelussa jaksossa Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys olisi aiheellista tuoda esiin asukasvalinnan oikeusturvan toteutumisesta perustuslain 21 §:n riittävän oikeusturvajärjestelyn näkökulmasta. Jatkovalmistelussa tulisi analysoida ja arvioida sitä, onko esityksen 113 §:ssä tarkoitettu säätää hallintolaissa säädetyn hallintokantelua koskevien säännösten soveltamisesta oikeussuojakeinona. Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa Hallituksen esityksen 88 §:ssä säädetään Rajoituksista vapauttamisesta, 89 §:ssä Rajoituksista vapauttamisesta vajaakäyttötilanteissa ja Menettelystä vapautettaessa rajoituksista vajaakäyttötilanteissa 90 §:ssä. Esityksen mukaan valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien säännösten sekä 89 ja 90 §:n tarkoittamasta rajoituksista vapauttamisesta vajaakäyttötilanteissa noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä voidaan kannella Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (113 §). Esityksen Nykytilan kuvauksen mukaan voimassa olevan lainsäädännön mukaan asumisoikeusasukkaalla on pysyvä asumisoikeus, turvattu asumisoikeusmaksun palautus normaalioloissa ja mahdollisuus tehdä muutoksia omassa kodissaan. Perusteluiden sivulla 12 todetun mukaan asumisoikeus voidaan myös periä. Ero omistamiseen on ”lunastustakuu” eli että asumisoikeusmaksun arvo ei määräydy markkinoilla, ja omistajalla on velvollisuus lunastaa asumisoikeus kolmen kuukauden kuluessa luopumisilmoituksesta. Perustuslain 15 §:n 1 momentin mukaan jokaisen omaisuus on turvattu. Lakiesityksen luonnoksen mukaan asumisoikeus on perustuslakivaliokunnan käytännössä katsottu varallisuusarvoiseksi omistukseen rinnastettavissa olevaksi oikeudeksi. Luonnoksessa on sivulla 61 mainittu PeVL 45/2002 vp. Mainitun perustuslakivaliokunnan lausunnon mukaan asumisoikeus voidaan periä, siitä voidaan määrätä testamentilla ja sen pääoma-arvo voidaan luovuttaa pantiksi. Asumisoikeussopimukseen perustuva asumisoikeus on kiistatta perustuslain 15 §:n 1 momentissa turvatun omaisuuden suojan piiriin kuuluva varallisuusarvoinen etuus. Perustuslakivaliokunnan käytännön mukaan omaisuuden suoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä, joskaan kielto puuttua taannehtivasti sopimussuhteiden koskemattomuuteen ei ole perustuslakivaliokunnan käytännössä muodostunut ehdottomaksi (PeVL 24/2002 vp, s. 2/II, PeVL 5/2002 vp). Varallisuusoikeudellisten oikeustoimien pysyvyyden suojan taustalla on ajatus oikeussubjektien perusteltujen odotusten suojaamisesta taloudellisissa asioissa (PeVL 48/1998 vp, s. 2/II, PeVL 33/2002 vp, s. 3/I). Perusteltujen odotusten suojaan liittyy valiokunnan mielestä oikeus luottaa sopimussuhteen kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia koskevan lainsäädännön pysyvyyteen niin, että sopimusosapuolten oikeusasemaa ei voida näitä seikkoja tavallisella lailla sääntelemällä kohtuuttomasti heikentää. Perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan merkitys korostuu, kun kysymyksessä on asumisoikeuden kaltainen, lailla alun alkaen luotu erityisjärjestely. Lakiehdotuksella on rajoituksista vapautumisen osalta liityntä myös perustuslain 19 §:n 4 momentin mukaiseen julkisen vallan tehtävään edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Ikuinen asumisoikeus ja asumisoikeussopimusten irtisanomattomuus eli asukkaan asumisturva on sivulla 16, 19 ja 20 todetun mukaan järjestelmän peruspilari. Esityksen mukaan irtisanomisoikeutta voidaan siksi ehdottaa vain erittäin rajattuihin tilanteisiin ja sitä tulee kompensoida asumisoikeuden haltijan aseman parantamisella muutoin. Rajoituksista vapauttamisen helpottamisen tavoitteena on nopeuttaa tappiollisista taloista luopumista, jotta talosta aiheutuvat kulut eivät rasittaisi asumisoikeusyhteisöä ja sen asumisoikeuden haltijoita. Asumisoikeussopimuksia voitaisiin muuttaa vuokrasopimuksiksi poikkeustilanteissa, kun yhtiön olisi välttämätöntä luopua tappiollisesta asumisoikeustalosta, asumisoikeusasukkaita on alle puolet huoneistoista ja talosta aiheutuu tappiota. Asumisoikeuden haltijalla olisi mahdollisuus lunastaa asunto omakseen, jos talo muutettaisiin tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi, ja hänelle tarjottaisiin toista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa. Rajoituksista vapauttamista koskeva päätös edellyttäisi aina viranomaisharkintaa. Hallituksen esityksen luonnoksen mukaan uusien säännösten tarkoituksena on voida luopua vajaakäytössä olevasta talosta ja siitä aiheutuvista ylimääräistä kustannuksista siinä vaiheessa, kun se on vielä mahdollista. Nykyisin talo pysyy osana asumisoikeusyhteisöä, jos talossa on yksikin asumisoikeussopimus jäljellä. Tästä aiheutuu kustannuksia, jotka on katettava muilta asumisoikeusasukkailta perittävillä vastikkeilla. Luonnoksen mukaan asumisoikeusmaksu palautettaisiin esitettävissä poikkeustapauksissa normaalikäytännön mukaisesti ja lisäksi esitykseen liitetyillä edellytyksillä pyritään turvaamaan asumisturva, jolla on liitäntä perustuslaissa säädettyyn asumisen oikeuteen ja sen edistämiseen. Luopumissäännöksen taustalla on asumisoikeusyhteisöjen säilyttäminen taloudellisesti elinkykyisinä, jolloin ne pystyvät tarjoamaan kohtuuhintaista asumista ja turvaamaan jäljelle jäävien asukkaiden asumisoikeudet. Esityksen lähtökohtaa rajoituksista vapauttamista vajaakäyttötilanteissa tältä osin puoltaa se, että asumisoikeusmaksun lunastuksen saamatta jääminen voisi yksittäistapauksessa johtaa yksityisen henkilön varallisuusaseman kohtuuttomaan heikkenemiseen. Tällaisen tilanteen konkretisoituminen olisi ongelmallista yksittäisen asumisoikeuden haltijan perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan kannalta, sekä tilanne konkretisoituessaan olisi vieras ajatellen koko lainsäädännöllä luotua asumisoikeusjärjestelmää itsessään. Perustuslakivaliokunnan käytännössä asumisoikeus katsotaan varallisuusarvoiseksi omistukseen rinnastettavissa olevaksi oikeudeksi ja omaisuuden suoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä. Esityksen rajoituksista vapauttamista koskeviin säännöksiin liittyvillä edellytyksillä pyrittäneen osaltaan turvaamaan asumisoikeusjärjestelmän tavoitetta ja sen toimivuutta. Esityksessä sivulla 61 todetaan asumisoikeussopimuksiin puuttumisen olevan viimesijainen keino turvata lopulta lakisääteinen asumisoikeusmaksun lunastus ja turvata asumisen oikeutta. Perustuslain 15 §:n 1 momenttiin linkittyvät asumisoikeuden kavennukset lienevät esityksen sivulla 61 esitetyn perusteella olevan välttämättömiä hyväksyttävän tavoitteen saavuttamiseksi. Esitetyillä omaisuuden suojaan puuttuvilla säännöksillä pyritään viime kädessä suojaamaan saman oikeuden toteutumista. Jatkovalmistelussa tulisi tuoda esille enemmän sekä perustuslain 19 §:n 4 momenttiin että 15 §:n 1 momenttiin liittyvää perustuslakivaliokunnan käytäntöä jaksossa Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys. Mikäli katsotaan, että jokin tietty oikeudellinen kysymys ei ole ollut perustuslakivaliokunnan valtiosääntöoikeudellisen arvioinnin kohteena, tästä olisi esityksessä mainittava. Kyseisessä jaksossa tulisi Hallituksen esitysten laatimisohjeiden mukaisesti myös yksilöidä ne ehdotetut säännökset, jotka perustuslain (tai oikeuskäytännön) valossa vaikuttavat tulkinnanvaraisilta tai periaatteellisesti merkityksellisiltä. Jos talon omistusmuodoksi tulee asunto-osakeyhtiö ja sen osakkeiden enemmistön tulisivat omistamaan yksityishenkilöt, asumisoikeuden haltijan hallinnassa olevaa huoneistoa on tarjottava hänen lunastettavakseen. Ehdotuksen mukaan omaksilunastushinnaksi on päädytty ehdottamaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymää käypää hintaa tai vaihtoehtoisesti Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen vahvistamaa rakennuskustannusindeksillä tarkistettua alkuperäistä rakennuskustannusta, jos se on matalampi. Omaksilunastushinnasta vähennettäisiin indeksillä tarkistettu ja parannusten arvolla korotettu asumisoikeusmaksun palautus. Sivulla 30 on todettu, että edellisen hallituskauden aikana olleella lausuntokierroksella hallituksen esityksen silloiseen luonnokseen annetun oikeusministeriön lausunnon mukaan perusteltua voisi olla, että asumisoikeusasukas saisi irtisanomistilanteessa palautuksena alkuperäistä asumisoikeusmaksuosuutta vastaavan osuuden asunnon arvosta konversion jälkeen, kuitenkin vähintään asumisoikeusmaksun indeksikorotuksineen, ja huoneiston lunastushinta olisi jokin käypää markkinahintaa alempi hinta. Jatkovalmistelussa olisi hyvä tuoda esiin, miksi huoneiston omaksilunastushinnan määräytymisessä on päädytty ehdottamaan käypää hintaa ja miten se suhteutuu perustuslain 15 §:n 1 momenttiin. Järjestysnumerorekisterin henkilötietojen käsittelyn oikeusperuste Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus on ehdotuksen 15 §:n mukaan järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjä. Pykälän 3 momentin mukaan asumisoikeusyhteisön on tarkistettava hakijan ilmoittaman järjestysnumeron oikeellisuus mainitusta rekisteristä. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella on oikeus salassapitosäännösten estämättä luovuttaa yksilöidystä pyynnöstä tieto kysytystä järjestysnumerosta talonomistajalle. Lakiesityksen 1 15 §:n perusteluiden sivulla 36 todetaan, että tietosuojaa koskien noudatetaan yleistä tietosuoja-asetusta ja täydentävästi tietosuojalakia. Perustelujen sivulla 36 todetaan, että rekisteriin tallennettavia tietoja olisivat hakijaa ja haettavan asunnon ominaisuuksia koskevat tiedot, jotka kysyttäisiin haettaessa järjestysnumeroa. Samoin, kun asumisoikeusyhteisö merkitsisi järjestysnumeron käytetyksi, kysyttäisiin asuntoa ja asunnon saanutta perhekuntaa koskevat kuvailutiedot. Säännöksen perusteluissa tulisi täsmentää, mitä tietoja kuvailutietoina tallennettaisiin. Edelleen 3 momentin mukaan asukasvalinnasta kertyviä tietoja voidaan luovuttaa myös kunnalle asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Olisi myös tältä osin syytä yksilöidä, mitä tietoja kunnalle luovutetaan ja mihin perustuu kunnan oikeus tietojen käsittelyyn eli mikä on käsittelyn oikeusperusta. Perustelujen sivulla 36 todetaan, että rekisteriin ei tallennettaisi arkaluonteisia henkilötietoja. Lakiesityksen 1. yksittäisiä pykäliä koskevia huomioita Lakiesityksen 1. 17 §:n 1 momentissa on tarkoitus säätää asumisoikeuden haltijan valintaa koskevasta valinnasta ja sen 2 momentissa poikkeamisesta 1 momentin mukaisesta valinnasta. Haltijan valinnassa noudatettavien pää- ja poikkeussääntöjen perusteet on tarkoitus olla lain tasolla, kuten Lainkirjoittajan oppaassa viitatussa perustuslakivaliokunnan käytännössä on katsottu asianmukaiseksi (13.2.2 Asetuksen ala). Pykälän säännöskohtaisissa perusteluissa on sivulla 38 selostettu asumisoikeuden haltijan valintaa koskevan 17 §:n säännösten sisältöä. Pykälän perusteluita olisi hyvä selkiyttää niin, että selostettaisiin 2 momentin kohtia 1-3 koskevat perustelut selkeämmin ja eritellymmin. Pykälän 2 momentin perusteluiden selkeyttämistarvetta korostaa vielä se, että pykälän 4 momentin valtioneuvoston asetuksen antamista koskevaa valtuussäännöstä on perusteltu sillä, että asetuksella säätämistarpeita saattaa nousta, koska asumisoikeuden haltijan valinta siirretään viranomaiselta yksityisille toimijoille. Luonnoksen 33 §:n 3 momentissa säädetään siitä, että käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi. Momentin perusteluissa sivulla 40 on todettu, että samalla paikkakunnalla eri alueet voivat olla vuokratasoltaan ja käyttöarvoltaan hyvin erilaisia. Vastaavalla sijainnilla tarkoitetaan yleisen vuokratason samanlaisuutta asuinalue- tai vyöhykekohtaisesti. Esimerkkinä on mainittu, että Helsingissä on vuokratasoltaan hyvin erilaisia alueita, ja vuokratasoltaan kaupunki voidaan jakaa useisiin vyöhykkeisiin. Säännöksessä tai sen perusteluissa olisi hyvä lain soveltamistilanteitakin ajatellen täsmentää, tarkoitetaanko vastaavalla sijainnilla tietyn kunnan alueella käyttöarvoltaan samanveroisia huoneistoja vai miten vastaava sijainti määrittyy. Lisäksi olisi hyvä säännöksen perusteluissa avata, mitä yleensä perittävillä vuokrilla säännöksessä tarkoitetaan. Niin ikään olisi hyvä täsmentää, mitä tarkoitetaan käyttöarvoltaan samanveroisella huoneistolla. Myös paikkakunnan määritelmä olisi hyvä selkeyttää käytännön soveltamistilanteita ajatellen. Esimerkiksi Helsingin hovioikeus on tuomiossaan HelHO:2019:6 todennut, että termiä paikkakunta ei ole asumisoikeuslaissa tai sen esitöissä määritelty. Tuomiossa on viitattu myös siihen, että myöskään käyttöarvoltaan samanveroista huoneistoa ei ole lainsäädännössä määritelty. Lakiesityksen 1. §:ssä 41 säädetään asukashallinnon soveltamisesta ja tarkoituksesta. Sen sivun 41 perusteluissa todetaan, että asumisoikeuslakiin ehdotettavissa säännöksissä pohjana olisivat yhteishallintolain säännökset. Tässä yhteydessä olisi aiheellista mainita kysymyksessä olevan säädöksen nimi ja sen säädösnumero. Lakiehdotuksen 44 §:n 6 kohdan mukaan asukashallinnolla on yhtä asumisoikeuskohdetta koskevissa asioissa oikeus valvoa asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista yhteisissä tiloissa. Kohdan 6 sivulla 43 olevien perusteluiden mukaan asukkaiden hallitsemiin tiloihin ulottuvaa valvontaa voitaisiin edelleen suorittaa asukkaan nimenomaisella suostumuksella ja hyvässä yhteisymmärryksessä, mutta yleistä valvontavaltuutta on tarpeen rajata. Katson, että rajaus on tarpeen, kun otetaan huomioon perustuslain 10 §:n 1 momentin mukainen yksityiselämän suojaa koskeva säännös, jonka mukaan jokaisen yksityiselämä ja kotirauha on turvattu. Mikäli asukashallinnolla on oikeus asukkaan nimenomaiseen suostumukseen ja yhteisymmärrykseen perustuen valvoa kotirauhan piiriin kuuluvaa asukaan hallitsemaa tilaa, tulisi siitä säätää erikseen ja arvioida sen perustuslainmukaisuus. Nimenomainen suostumus ja hyvä yhteisymmärrys olisi aiheellista tässä yhteydessä täsmentää. Lakiehdotuksen 45 §:n 5 momentin mukaan yhteistyöelimen jäsenen saamien tietojen salassapitovelvollisuudesta on voimassa mitä säädetään yhteisön hallituksen jäsenen salassapitovelvollisuudesta. Säännöksen perusteluissa tulisi ilmentää, missä tästä säädetään. Lakiehdotuksen 45 §:ssä säädetään Talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välisestä yhteistyöelimestä. Ehdotuksen 46 §:ssä säädetään Asukashallinnon oikeudesta asumisoikeusyhteisössä. Perusteluissa sivulla 44 puhutaan yhteistyöelimen tehtävistä. Ehdotuksen perusteella jää epätietoisuutta siitä, koskeeko 46 § 45 §:n mukaista yhteistyöelintä. Voisi vielä arvioida, tulisiko 47 §:ssä säätää siitä, miten koolle kutsuminen tapahtuu. Perusteluissa sivulla 45 puhutaan sähköisten viestintäkanavien käyttämisestä, mutta esityksestä ei ilmene, miten otetaan huomioon ne, joilla ei ole sellaista käytössään tai mahdollisuutta käyttää. Lakiesityksen 1. 53 §:ssä säädetään Asumisoikeuden haltijan nimeämästä valvojasta. Sen sivulla 47 olevien perusteluiden mukaan säännökseen otettaisiin mahdollisuus kohdekohtaisen valvojan lisäksi valita yhteisötason valvoja. Pykälässä on säännös vain yhteistyöelimen oikeudesta valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan asumisoikeustalon omistajan talouden ja hallinnon hoitoa. Ehdotuksen 89 §:ssä säädetään Rajoituksista vapauttamisesta vajaakäyttötilanteissa. Pykälän 1 momentin 3 kohdan mukaan rajoituksista vapauttaminen edellyttää 88 §:ssä säädetyn lisäksi, että talon omistaja tarjoaa asumisoikeuden haltijalle asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa paikkakunnalla. Kuten 33 §:n osalta on edellä todettu, säännöksen perusteluissa olisi lain soveltamistilanteita ajatellen hyvä määritellä tai täsmentää, mitä paikkakunnalla laissa tarkoitetaan. Ehdotuksen 106 §:n 1 momentin mukaan Valtiokonttori voi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ilmoituksen perusteella tai oma-aloitteisesti määrätä seuraamusmaksun valtion tukeman asumisoikeustalon omistajayhteisölle, joka 1 kohdan mukaan antaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle 106 §:n mukaista valvontaa varten oleellisesti vääriä tai harhaanjohtavia tietoja tai kieltäytyy antamasta pyydettyjä tietoja. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Valtiokonttorin valvonnasta ja tarkastusoikeudesta säädetään ehdotuksen 105 §:ssä. Näin ollen 106 §:n 1 momentin 1 kohdan viittaus tulisi ilmeisesti olla 105 §. Ehdotuksen 106 §:n osalta tulisi ilmetä, onko sen tarkoitus, että Valtionkonttori voi määrätä seuraamusmaksun myös niissä tapauksissa, että sille itselleen on annettu valvontaa varten oleellisesti vääriä tietoja.
      • Muuramen kunta, Vastuuvalmistelija Sami Niemen ollessa lomalla lähetän Muuramen kunnanhallituksen lausunnon. Ystävällisin terveisin; Tanja Leponiemi
        Päivitetty:
        3.7.2020
        • 122/10.6.2020 Kunnanhallitus Muuramen kunta Asian valmistelija Sami Niemi, puh. 014 659 602 Ympäristöministeriö on toimittanut 20.5.2020 osalle kuntia sekä asumisoikeusasumiseen liittyville yhdistyksille ja toimijoille lausuntopyynnön koskien asumisoikeuslain uudistamista. Lausunnot tulee antaa lausuntopalvelu.fi:n kautta 15.7.2020 mennessä. Asumisoikeuslain uudistus on osana nykyisen hallituksen hallitusohjelmaa, jonka mukaisesti vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikuttamismahdollisuuksia. Samalla esitetään uudistettavaksi asukasvalintaa. Keskeisimpinä uudistamiskohtina laissa olivatkin asukasvalinta, asukashallinto ja ASO-kohteiden rajoituksista vapauttaminen. Asukasvalinnassa luovuttaisiin pysyvästä järjestysnumerosta ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, ARA:n ylläpitämään järjestysnumerorekisteriin. Samalla järjestysnumerot muuttuisivat määräaikaiseksi, mikä vastaisi nykyistä paremmin siihen, että asukasvalinta suosisi nykyistä paremmin ajankohtaisesti asunnon tarpeessa olevia. Lisäksi asumisoi-keusyhteisöt voisivat tehdä asukasvalinnat itsenäisesti, jolloin kunnan hyväksyntää ei tarvitsisi odottaa. Asukashallintoa uudistettaisiin lisäämällä asukkaiden hallituspaikkoja, säätämällä asukkaiden ja omistajan välisestä yhteistyöelimestä sekä mahdollisuudesta yhtiön taloutta selvittävään valvojaan. Asukashallintaan kuuluvat tiedot tulisi olla jatkossa saatavilla sähköisesti. Lisäksi uutena toimintamallina perustettaisiin asumisoikeusasioiden valtakun-nallinen neuvottelukunta. Rajoituksista vapauttamista koskevat säännökset luotaisiin koskemaan tilanteista, joissa asunnoilla ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja alle puolet talon asunnoista on asumisoikeuskäytössä. Tällä varmistettaisiin, että vajaakäytöstä ei koidu muille asukkaille lisäkustannuksia. Hallituksen esityksessä on tuotu hyvin esiin rajoitusten vapauttamisen vaikutuksista ASO-kohteiden ja niissä sijaitsevien asuntojen arvoon. Muuramen kunta pitää lainvalmistelulle asetettuja tavoitteita hyvinä ja esitettyjä muutoksia oikeansuuntaisina. Kunta kuitenkin katsoo, että asukasvalinnan vapautumisen ja rajoitusten vapauttamisen välinen suhde tulee arvioida huolellisesti. Asukasvalinnan siirtyminen asumisoikeusyhteisöille ilman kunnan valvontaa voi aiheuttaa rajoitusten purun osalta tilanteita, joissa asumisoikeusyhteisölle jää mahdollisuus olla täyttämättä kohteita ja sitä kautta hakea rajoituksista vapauttamista kohteille, joilla voisi olla tosiaasiallisesti edelleen kysyntää. Kohteissa, joissa on aitoa vajaakäyttöä, menettely on perusteltu ja tarpeellinen, mutta väärinkäytettynä menettely saattaa sisältää uhkia, jotka tulisi huomioida lainvalmistelussa. Kuntien roolin väheneminen toisaalta voi esimerkiksi loma-aikoina nopeuttaa asunnon saamista, mitä voi pitää kannatettavana tavoitteena. Muilta osin Muuramen kunnalla ei ole huomautettavaa asumisoikeus-lain muuttamista koskevaan hallituksen esitykseen. Lausuntopyyntö ja lisäaineistoa: https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=b924dfb3-650b-452b-9663-61239ea883b7 Kunnanjohtajan ehdotus Kunnanhallitus antaa edellä olevan esittelytekstin lausuntonaan asumisoikeuslain muuttamista koskevasta hallituksen esityksestä. Päätös Hyväksyttiin.
      • Suomen Kiinteistöliitto ry, Hiltunen Harri
        Päivitetty:
        3.7.2020
        • LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAEIKSI ASUMISOIKEUSASUNNOISTA SEKÄ VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA Asumisoikeusasuntojärjestelmä luotiin Suomeen 1990-luvun alussa, kun aravavuokra-asuntoja rakennuttaneilla ns. yleishyödyllisillä rakennuttajayrityksillä oli vaikeuksia järjestää vuokra-asuntotuotannossa tarvittuja omarahoitusosuuksia. 1980-luvun lopulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä oli vähentynyt mm. vuokrasääntelyn seurauksena. Pääomamarkkinoiden vapauttamisen seurauksena omistusasuntojen tarjonnan ylittänyt kysyntä nosti asuntojen hintoja vaikeuttaen varsinkin nuorten ja nuorten lapsiperheiden asunnonhankin-taa. Asumisoikeusasuntomalli mahdollisti hallintasuhteeltaan vuokra-asuntoa turvallisemman asunnon hankkimisen niille kotitalouksille, jotka eivät olleet oikeutettuja sosiaalisen tarveharkinnan perusteella jaettuihin aravavuokra-asuntoihin, ja jotka eivät pystyneet hankkimaan omistusasuntoa. Asunnon hallintamuodoltaan asumisoikeus on selkeästi lähempänä vuokra-asumista kuin omistusasumista. Asumisoikeusasuntoja on 30 vuodessa rakennettu noin 49 000, kun samaan aikaan uusia asuntoja on rakennettu noin 1 000 000. Asumisoikeusasuntojen osuus asuntojen uudistuotannosta on ollut noin 5 %. Samaan aikaan vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja on rakennettu vain muutamia satoja eli muutaman ison kerrostalon asuntomäärää vastaava määrä. Kiinnostus asumisoikeusasumiseen ja niiden rakentamiseen onkin perustunut pääasiassa siihen, että valtio ja kunnat ovat tukeneet niiden tuotantoa mm. arava- ja korkotukilainoilla ja kuntien markkinahintaa edullisemmilla tonteilla. Markkinaehtoista kysyntää asumisoikeusasumiselle ei ole 30 vuodessa syntynyt missään Suomen asuntomarkkinoiden suhdannevaihteluissa. Valtion tukeman asumisoikeusasuntotuotannon määrää on osaltaan kasvattanut perinteisten ns. yleishyödyllisten vuokra-asuntotuottajien haluttomuus rakentaa lisää ARA-vuokra-asuntoja. Asumisoikeusasuntoja on pidetty ARA-vuokra-asuntoja parempina sijoituskohteina, varsinkin kun omistajayhteisöjen ei ole tarvinnut lainkaan pääomittaa asumisoikeusasuntotuotantoa. Asumisoikeusasuntojen omistusyhteisöille asumisoikeusasunnot ovat tarjonneet mahdollisuuden kasvattaa asuntojen rakennuttamiseen, hallinnointiin ja kiinteistönpitoon liittyvää liiketoimintaa alhaisella riskitasolla, kun riskit ovat keskittyneet asumisoikeuden haltijoille ja valtiolle lainojen myöntäjänä ja takaajana. Lain soveltamisala ja asumisoikeustoiminnan keskeiset periaatteet Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että soveltamisala määritellään laissa selkeästi. Kun uudella lailla ei ole tarkoitettu kumota lakia asumisoikeusyhdistyksistä, olisi tärkeää tietää sovelletaanko tätä uutta lakia asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain rinnalla kuitenkin myös asumisoikeusyhdistyksiin. Nyt esimerkiksi pykälässä 103 on todettu, "mitä tässä pykälässä säädetään, ei sovelleta, jos talon omistajana on asumisoikeusyhdistys. Käyttövastikkeen muuttamisesta näissä tapauksissa säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa." Jos on tarkoitettu, että lakia lähtökohtaisesti sovelletaan myös asumisoikeusyhdistyksiin, se tulisi selkeämmin jo lain soveltamisalaa koskevassa luvussa todeta. Nyt jää epäselväksi, mitä kaikkia pykäliä on tarkoitettu myös asumisoikeusyhdistyksiin sovellettavan. Indeksikorotuksen periminen käyttövastikkeessa ja enimmäislunastushinta Esityksen 32 § mukaan ”Käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.” Käyttövastikkeella katettaviin menoihin tulisi lisätä omistajalle mahdollisuus kerätä varoja, joita tarvitaan asumisoikeuksien lunastamiseen liittyvän varautumisvelvoitteen täyttämiseen. Tätä varten käyttövastikkeeseen tulisi voida sisällyttää kunkin asumisoikeuden haltijan asumisoikeusmaksun vuosittaista indeksikorotusta (rakennuskustannusindeksi muutosta) vastaava määrä. Menettely pienentäisi omistajalta asumisoikeuksien lunastamiseen liittyvää riskiä, jos asumisoikeutta ei pystyttäisi myymään indeksillä korotettuun hintaan. Vaihtoehtoisesti asumisoikeuden lunastushinta tulisi täsmentää tarkoittamaan asumisoikeuden jälleenmyyntihintaa enintään indeksikorotuksella tarkistettuna. Tällöin asumisoikeuden haltijalle ei aina taattaisi indeksillä korotettua lunastushintaa. Tällainen hintarajattu lunastusvelvollisuus olisi samantyyppinen kuin Ruotsissa, jossa asukas on vastuussa asumisoikeuden myynnistä. Suomessa hinta ei kuitenkaan olisi vapaa, vaan rajautuisi indeksikorotettuun hintaan. Lausunnolla olevan lakiesityksen usealla uudistuksella tavoitellaan asumisoikeusjärjestelmän perustuksissa olevien valuvikojen jälkikäteistä korjaamista, jotta vältettäisiin Ruotsin kehitys: asuntojen jääminen omistajien käsiin ja omistajien konkurssit. Suomessa koko asumisoikeusjärjestelmä perustuu valtion myöntämiin ARAVA-lainoihin sekä täytetakauksellisiin korkotukilainoihin, on valtio myös suurin menettäjä järjestelmän ajautuessa vaikeuksiin. 1990-luvun alussa asumisoikeusjärjestelmää luotaessa on oletettu, että asumisoikeuksille on aina löydettävissä ostaja, joka on valmis maksamaan indeksillä korotetun hinnan kulloinkin myynnissä olevasta asumisoikeudesta. Laissa käytetty ilmaisu ”enintään” voisi tarkoittaa myös indeksikorotusta alhaisempaa kauppahintaa. Säädös olisi voitu kirjoittaa myös ilman ”enintään” sanaa, jolloin se olisi ehdoton. Käyttövastikkeiden taso Esityksen 32 § mukaan ”Käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.” Perusteluissa esitettyjen laskelmien perusteella käyttövastikkeet ovat pääosin vapaarahoitteisia vuokria alempia, joten 32 §:n vaatimus toteutuu. Asumisoikeusasumisen kustannuksien osalta on syytä muistaa, että asumisoikeusasunnosta maksettu asumisoikeusmaksu lunastetaan rakennuskustannusindeksillä korotettuna takaisin, mikä takaa ”sijoitukselle” indeksimuutosta vastaavan tuoton. Omistusasunnon omistajalla tällaista ”indeksikorotettua lunastustakuuhintaa” ei ole vaan arvonmuutosriski on täysin omistajalla. Pykälää ja sen perusteluita tulisi täsmentää siten, että ”yleensä perittävä vuokra” tarkoittaa vapaarahoitteisten asuntojen vuokria, ei esimerkiksi ARA-asuntojen vuokria tai kaikkien vuokraa-asuntojen keskivuokria (vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ja ARA-vuokra-asunnot yhdessä). Asumisoikeusasunnoista asunto-osakeyhtiöitä Lakiesitysluonnoksessa esitetään mahdollisuutta muuttaa vajaakäytössä oleva asumisoikeusasuntokohde valtion tukemaksi vuokrataloksi, jolloin asunnot säilyisivät käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisina eikä korkotuki- tai aravalainaa tarvitsisi maksaa takaisin. Kiinteistöliitto pitää hyvänä, että asumisoikeustalon muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi on esityksessä huomioitu, kuten liitto on aiemmin esittänyt. Myös vapaarahoitteiseksi vuokrataloksi muuttaminen tulisi mahdollistaa. Kiinteistöliitto kannattaa esitystä tappiollisten asumisoikeustalojen rajoituksista vapauttamisesta. Jos asumisoikeustalo vapautetaan rajoituksista vajaakäyttötilanteissa, on asumisoikeuden haltijan mahdollisuus saada korvaava asunto turvattu lakiesityksessä. Asumisoikeusasunnon tarve Lakiluonnoksen mukaan asumisoikeuden haltijaksi valitseminen edellyttää hakijalta ja hänen perheeltään asumisoikeusasunnon tarvetta. Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalintaan ei liity vuokra-asuntoja vastaavaa sosiaalista tarveharkintaa. Lakiluonnoksen mukaan asumisoikeusasunnon hakijalla ei katsota olevan asumisoikeusasunnon tarvetta, jos hänellä tai hänen perheenjäsenellään on ”…varallisuutta siinä määrin, että perhe voi rahoittaa vähintään 50 % hakemansa tai sitä vastaavan asunnon käyvästä hinnasta tai peruskorjata hakualueella sijaitsevan omistusasuntonsa hakemaansa asuntoa vastaavaksi.” Käytännössä tämä tarkoittaa, että asumisoikeusasunnon hakija voisi rahoittaa omilla varoillaan puolet vastaavan asunnon kauppahinnasta, eli pystyisi ostamaan vapaarahoitteisen omistusasunnon. Esimerkiksi ensiasunnonostajat pystyvät yleensä rahoittamaan noin 10 % ensiasunnon hinnasta ennakkoon säästämillään omilla varoilla. Koska valtion tukemaan asumisoikeusasuntotuotantoon sisältyy merkittävä yhteiskunnan (valtion ja kuntien) tuki, tulee asumisoikeusasunnon tarve asettaa huomattavasti esitettyä tiukemmaksi. Asumisoikeusasunnon saantiin oikeuttavana varallisuutena tulisi pitää enintään asunnosta suoritettavaa asumisoikeusmaksua eli 15 % asunnon arvosta. Asumisoikeusasunnon tarpeen varallisuusarviointia tulisi täsmentää siten, että varallisuusarvioinnissa otettaisiin huomioon myös hakijan muulla kuin hakualueella sijaitsevan omistusasunnon arvo ja varallisuus, jolla voidaan hankkia haettua asuntoa vastaava asunto. Varallisuusarviointi tulisi tehdä myös asumisoikeusasuntoa vaihdettaessa, jotta tarveharkinta toteutuisi myös vaihtotilanteissa. Asumisoikeuden haltijan varallisuus on voinut kasvaa merkittävästi ensimmäisen asumisoikeuden saamisen jälkeen, jolloin tarve valtion tukemassa asumisoikeusasunnossa asumiseen on voinut poistua. Asumisoikeusasunnon tarvetta koskeva sääntely tulisi ulottaa koskemaan kaikkia asumisoikeusasunnon hakijoita. Kotitalouksien varallisuustilastojen mukaan yli 55-vuotiaiden ikäluokkien nettovarallisuus on kaikkein suurin, joten on outoa, että yli 55-vuotiaiden osalta tarvetta ja varallisuutta ei arvioida lainkaan. Asumisoikeusasuntojen asukasvalinnassa tulisi etusijalle asettaa hakijat, jotka asuvat ARA-vuokra-asunnossa. Tämä parantaisi ARA-vuokra-asunnossa asuvien kotitalouksien mahdollisuuksia siirtyä asumisoikeusasuntoon sekä lisäisi asumisoikeusasuntojen asukasvalinnan sosiaalista tarveharkintaa. Asukasvalinta valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa Esitetty valtakunnallinen jonotusjärjestelmä, jossa jokaisella hakijalla on vain yksi määräaikainen järjestysnumero, vastaa paremmin asumistarpeen toteutumista, kuin nykyinen hallinnollisesti raskas järjestelmä. Asumisoikeuden haltijaksi hyväksynnän siirtäminen asumisoikeusasuntoyhteisöille nopeuttaa asukasvalintaa, joka vähentää asuntojen tyhjäkäyttöä ja asumisoikeuden myyvän päällekkäisiä asumismenoja. Lakiesityksessä (15 §) säädettäisiin uudesta määräaikaisesta järjestysnumerosta, joka olisi voimassa kaksi vuotta sen antopäivästä. Samalla luovuttaisiin nykyisin käytössä olevista kuntien myöntämistä järjestysnumeroista, ja ne korvattaisiin yhdellä valtakunnallisessa järjestysnumerorekisterissä olevalla valtakunnallisella järjestysnumerolla. Valtakunnallinen järjestysnumerorekisteri tulisi perustaa yhdistämällä nykyiset kuntakohtaiset järjestysnumerot yhteen rekisteriin. Uutta rekisteriä luotaessa hakijat tulisi laittaa aikajärjestykseen heidän nykyisten järjestysnumeroiden myöntämispäivän mukaan. Jos hakijalla olisi useita järjestysnumeroita, tulisi niistä huomioida ensimmäisenä annettu järjestysnumero. Jos samana päivänä on annettu useita samoja järjestysnumeroita (esim. eri kunnissa), tulisi niiden keskinäinen järjestys ratkaista arpomalla. Näin muodostettu uusi järjestysnumero olisi voimassa kaksi vuotta sen antopäivästä. Määräaikaiseen järjestysnumeron käyttämiseen liittyy kysymyksiä, joita on syytä täsmentää lakiesityksessä ja sen perusteluissa. Esimerkiksi: mitä tapahtuu, jos määräaika päättyy valintaprosessin aikana ennen kuin hakija on hyväksynyt asunnon? Määräaikaisuuden päättymistä on syytä täsmentää. Huoneiston hallinnan luovutus (30 §) Lakiluonnoksen 30 § mukaan asumisoikeusasunnot on tarkoitettu vakinaiseen asumiskäyttöön. Säännöksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole rajoittaa asumisoikeuden haltijan oikeutta väliaikaisesti perustellusta, laissa tarkoitetusta syystä vuokrata asuntoa siten, että huoneisto säilyy vakinaisessa asumiskäytössä eikä kyseessä ole ansiotarkoituksessa tehty toiminta. Lakiluonnoksen 74 § mukaan asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Asuinhuoneistoja saadaan toissijaisesti käyttää vuokralaisten asuntoina, jos asumisoikeuden haltijoita ei saada. Asumisoikeustalon asuinhuoneistoa on aina tarjottava asumisoikeusasunnoksi ennen vuokra-asunnoksi tarjoamista. Lakiluonnoksessa ei ole lainkaan määräyksiä koskien vuokraa, minkä asumisoikeuden haltija tai asumisoikeusasuntoja omistava yhteisö tai asumisoikeuden haltija saa periä, jos väliaikaisesti vuokraa asumisoikeusasuntoa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että valtion ja kunnan tuella rakennettuja asumisoikeusasuntoja vuokrataan markkinavuokralla vapaarahoitteisilla markkinoilla. Lakiesitykseen tulisi lisätä valtion tukemien asumisoikeusasuntojen vuokria koskevat säädökset, kun asumisoikeusasuntoja vuokrataan väliaikaisesti. Asumisoikeustalon omistajan enimmäisvuokrana tulisi hyväksyä enintään kulloistakin käyttövastiketta vastaava vuokra. Asumisoikeuden haltijan vuokratessa asuntoa, tulisi enimmäisvuokrana hyväksyä enintään kulloistakin käyttövastiketta vastaava vuokra lisättynä kohtuullisella tuotolla haltijan asunnosta maksetulle asumisoikeusmaksulle. Majoitustoiminnan ja lyhytaikaisen vuokrauksen kielto Valtion tukemat asunnot on tarkoitettu pysyvään asumiseen, ei lyhytaikaiseen vuokra-asumiseen eikä majoituskäyttöön (esim. käytettäväksi ns. ”Airbnb” asuntoina tai huoneistoina). Huoneistoa tai osaa siitä ei pitäisi saada luovuttaa majoitustoimintaan eikä muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön. Tämä pitäisi koskea myös huoneiston tai sen osan luovuttamista ammattimaiselle toimijalle edelleen vuokrattavaksi, majoitustoimintaan tai muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön. Asumisoikeuden haltijoiden edustus hallituksessa tai vastaavassa elimessä Lakiluonnoksen perusteluissa tuodaan esiin tarvetta kehittää järjestelmää siten, että eri toimijoiden suhde olisi tasapuolisempi. Asumisoikeuden haltijoille olisi annettava enemmän päätösvaltaa, jotta päätösvalta vastaisi heidän ”15 prosentin rahoitusosuutta” asumisoikeusasuntoon. Koska asumisoikeusasunnot omistavalla yhteisöllä on velvollisuus lunastaa asumisoikeuden haltijalta asumisoikeus rakennuskustannusindeksillä korotettuun hintaan, ei haltijalla tosiasiallisesti ole asumisoikeuden omistamiseen liittyvää taloudellista riskiä. Asumisoikeusasuntojen omistamiseen liittyvä taloudellinen riski on asuntokohteiden omistajayhteisöillä. Kiinteistöliitto ei kannata esitystä, jonka mukaan vähintään 40 prosenttia eli kaksi viidesosaa asumisoikeusyhteisön hallituksen tai vastaavan elimen jäsenistä olisi valittava asumisoikeuden haltijoiden ehdottamista henkilöistä ja että asukasedustajia tulisi aina olla hallituksen jäseninä vähintään kaksi. Kiinteistöliiton mielestä asukasedustajien määrän tulisi vastata heidän osuuttaan sijoituksesta asumisoikeustaloon (15 % ”omistus”), eli asumisoikeusyhteisön hallituksen tai vastaavan elimen jäsenistä olisi 15 % olisi valittava asumisoikeuden haltijoiden ehdottamista henkilöistä ja että asukasedustajia tulisi aina olla hallituksen jäseninä vähintään yksi. Lakiesityksessä olevat muut esitykset liittyen asukashallintoon valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa vahvistavat asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia, joten hallitusedustajien määrä voi olla pienempi. Asumisoikeuden haltijoiden hallituspaikkakiintiöt voivat olla ristiriidassa omistajayhteisöjen yhtiöjärjestyksien ja mahdollisten hallituspaikkojen jakamista koskevien osakassopimusten kanssa. Lakiesityksen jatkovalmistelussa tulisi selvittää, miten esitetty asumisoikeusasuntojen haltijoiden hallituspaikkakiintiö sopii yhteen olemassa olevien yhtiöiden ja mahdollisten osakassopimuksien kanssa, ja missä järjestyksessä tällainen pakottava määräys voidaan säätää yksityisiin omistajayhteisöihin. Kiinteistöliitto esittää, että lakiesityksessä huomioidaan tilanne, jossa asukkaista ei löydy ehdokasta yhtiön hallitukseen. Tällöin asukasedustaja tulisi voida jättää valitsematta seuraavalle yhtiökokouskaudelle tai toistaiseksi, kunnes ehdokas on olemassa. Asukasedustajan valinnassa yhtiön hallituksen tulisi ottaa huomioon, että yhtiön hallitus valitaan yleensä varsinaisten yhtiökokouksien väliseksi ajaksi, ei kalenterivuodeksi. Palvelujen kilpailuttaminen Esitetyt muutokset parantavat asumisoikeuden haltijoiden vaikutusmahdollisuuksia ja ovat siten pääsääntöisesti kannatettavia. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä erilaisten hankintojen tehokasta kilpailuttamista. Asukkaiden osallistuminen käytännössä kilpailuttamisprosesseihin on haasteellista. Asumisoikeuden haltijoiden nimeämä valvoja Yhtiön tilintarkastaja tarkastaa yhtiön talouden ja hallinnon. Osana hallinnon tarkastusta tilintarkastaja tarkastaa esim. onko kilpailutuksissa noudatettu lakia asumisoikeusasunnoista. Kiinteistöliitto kiinnittää huomiota siihen, että esitetyn valvojan tehtävät ovat osittain päällekkäisiä yhtiön tilintarkastajan tehtävien kanssa, ja tulevat asumisoikeuden haltijoiden maksettavaksi. Vastuuta ja työnjakoa tilintarkastajan sekä valvojan välillä olisi syytä vielä täsmentää. Asukashallinnon kokoukset Lakiesitysluonnoksen 5 luvun 41 § mukaan ”Asukashallinnon tehtäviä voidaan päättää hoitaa myös sähköisen menettelytavoin lukuun ottamatta vuosittaista asukaskokousta ja asukasedustajaa hallituksessa. Koronavirusepidemian aikana Suomi otti nopea digiloikan sähköisten kokousten järjestämisessä ja hyödyntämisessä. Saatujen kokemuksien perusteella myös erilaisten asuntoyhteisöjen kokoukset voidaan hyvin järjestää siten, että niihin osallistutaan sekä etänä että fyysisesti kokouspaikalla. Kokouksissa tehtäviä henkilövalintoja (mm. erilaiset vaalit) varten on kehitetty useita, tietoturvallisia etä-äänestysmenettelyitä. Kiinteistöliitto esittää, että lakiesitysluonnoksen 5 luvussa olevia määräyksiä asukashallinnon kokous- ja päätösmenettelyistä kehitetään vielä siten, että myös vuosittaiset asukaskokoukset ja niissä tehtävät valinnat voidaan hoitaa myös sähköisin kokousmenettelyin. Asumisoikeuden haltijan konkurssi Hallituksen esityksen 68 §:ssä säädetään asumisoikeuden haltijan konkurssista seuraavasti: “Jos asumisoikeuden haltijan omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole talon omistajan asettamassa vähintään 14 päivän määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen asumisoikeussopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai asumisoikeuden haltija samassa määräajassa asettanut velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta, talon omistajalla on oikeus purkaa asumisoikeussopimus.” Kiinteistöliitto kiinnittää huomiota siihen, että Konkurssilain 3 luvun 8 §:ssä on asiaa koskeva pakottava normi, jonka mukaan konkurssipesän vastausajan tulee olla kohtuullinen. On tulkinnanvaraista, voidaanko kahden viikon aikaa pitää riittävänä ja siten kohtuullisena, vai tulisiko vastausajan olla vähintään yhden kuukauden mittainen. Kunnioittavasti, SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Harri Hiltunen Virpi Hienonen toimitusjohtaja vanhempi lakiasiaintuntija
      • Erämetsä Harri, Valtiotieteen tohtori, Espoo
        Päivitetty:
        30.6.2020
        • Koskien asumisoikeuslain uudistamisesta tehtyä lakiluonnosta lausun seuraavaa: Yhdyn mm. Espoon kaupungin kannanottoon (Brunnin esitys) että: 1. Käyttövastikkeiden määrittyminen tulee olla markkinahinnoittelua matalampi 2. Asukasedustajuuden osalta edellytämme, että asukasedustajat valitaan demokraattisesti 3. Muutokset eivät saa muuttaa asukkaan turvaa asumisoikeuteen Nykyisin asumisoikeusasunnot voidaan hinnoitella markkinavuokrien tasolle ja asukkailta puuttuu päätösvalta talojen omistajayhtiöissä. Samoin torjun ehdottomasti asumisoikeusasukkaiden oikeussuojan romuttamisen. Laki”uudistuksessa” kaavailtu asumisoikeussopimusten irtisanomisen mahdollistaminen olisi asukkaiden asumisoikeuden olennainen heikennys. Edellistä on puutetta on yritetty piilottaa klausuulilla, että asuntoa tarjotaan asukkaalle lunastettavaksi, kuitenkin niin, että lunastusoikeus koskee vain tiettyjä tilanteita. Klausuuli on helppo kiertää, ja tekee näinollen tyhjäksi ehdotetun asukkaan todellisen lunastusoikeuden ja samalla oikeusturvan. Lopuksi totean, että on merkillistä, että nykypäivänä kehdataan tuoda moinen asumisoikeusasukkaiden oikeuksia räikeästi polkeva esitys edes lausunnoille. Tämä osoittaa mielestäni sen, että taustalla on epätervettä, julkisuudelta piilossa tapahtuvaa lobbausta. Lakiluonnos ja esitys tulee hylätä. Mikäli lakia halutaan muuttaa, tulee sen valmisteluun ottaa mukaan asumisoikeusasukkaita ja niiden edustamia järjestestöjä selvästi nykyistä vahvemmin. Harri Erämetsä valtiotieteen tohtori Espoo
      • Suomen Vuokranantajat ry, Valkonen Ville
        Päivitetty:
        30.6.2020
        • 30.6.2020 Ympäristöministeriölle LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAEIKSI ASUMISOIKEUSASUNNOISTA SEKÄ VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA Lausuntopyyntö 20.05.2020 DNRO VN/5985/2019 Lausunnonantajasta Suomen Vuokranantajat ry on valtakunnallinen yksityisten vuokranantajien edunvalvonta- ja palvelujärjestö. Järjestö edustaa Suomen yksityisiä vuokranantajia, jotka vuokraavat yli 300 000 asuntoa. Nämä asunnot ovat noin kolmasosa kaikista vuokra-asunnoista ja niissä asuu noin 440 000 asukasta. Suomen Vuokranantajat tarjoaa asiantuntijatietoa vuokrauksesta ja asuntosijoittamisesta ja valvoo jäsentensä etua vuokrasuhteisiin liittyvissä asioissa. Lausunto Suomen Vuokranantajat ry katsoo, että koko asumisoikeusjärjestelmän tarkoituksenmukaisuus tulisi arvioida asuntopoliittisen ja taloustieteellisen tutkimustiedon perusteella. Mikäli järjestelmää ei selvästi voida asuntomarkkinoiden toimivuuden näkökulmasta pitää kokonaistaloudellisesti hyödyllisenä, tulisi siitä luopua pitkän siirtymäajan kuluessa. On perusteltua olettaa, että asumisoikeusjärjestelmälle ei ole enää sellaista tarvetta kuin järjestelmää luotaessa 1980-luvulla. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen saatavuus on vuokrasääntelystä luopumisen myötä kasvanut merkittävästi. Lisäksi omistusasuntolainojen saatavuus on helpottunut ja korkotaso laskenut ja vakautunut. Ara-tuettu vuokra-asuntojärjestelmä on laaja, samoin asumistukijärjestelmä. Viime kädessä toimeentulotuki turvaa asumisen. Erilaisten julkisesti tuettujen asuntomarkkinoihin liittyvien järjestelmien tulisi perustua selvästi osoitettuun markkinapuutteeseen tai poikkeuksellisen vahvaa sosiaalipoliittiseen perusteeseen. Julkista tukea tulee osoittaa markkinoita täydentävään asuntotarjontaan esimerkiksi erityisryhmille, jotka eivät muuten löydä asuntoa. Yleinen asumisen tukeminen tulee toteuttaa asumistuen kautta, joka on tutkimustiedon valossa tehokkain, läpinäkyvin ja neutraalein tukimalli. Pelkästään asuinalueiden segregaation torjuntaan ei myöskään tarvita useita erilaisia tuotantotuen muotoja, vaan sitä voidaan torjua esimerkiksi kuntien laajalla maapolitiikan keinovalikoimalla. Jos erilaisia julkisesti tuettuja asumisjärjestelmiä on useita, on riskinä monimutkainen, läpinäkymätön ja vaikeasti hallittava kokonaisuus, jossa julkinen tuki ei todennäköisesti kohdennu sitä eniten tarvitseville. Myös järjestelmän ylläpitoon kuluu resursseja. Lakiluonnoksen perustelujen mukaan ”asumisoikeusasuntojen kohderyhmää ovat ihmiset, joilla ei ole mahdollisuutta hankkia omistusasuntoa, mutta jotka eivät välttämättä pääse ara-vuokra-asuntoihin.” Tämä ei riitä perusteeksi kokonaan erilliselle järjestelmälle, koska kumpaakin mainittua tavoitetta voidaan tavoitella muilla politiikkatoimilla. Omistusasumisen hintaan ja saatavuuteen voidaan vaikuttaa monin tavoin, esimerkiksi verotuksella, rahoitusmarkkinalainsäädännöllä ja rakentamisen sääntelyllä. Sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinoilla on paljon erilaisia vaihtoehtoja saatavilla. Suomen asunto-osakeyhtiömalli on toimiva ja selkeä, ja mahdollistaa joustavasti erilaista ja eri hintaista asumista. Asunto-osakeyhtiöt ovat jo yleishyödyllisiä ja voittoa tavoittelemattomia. Lisäksi Suomen Vuokranantajat ry katsoo, että lakiesityksen vaikutusarviot ovat erityisesti EU-oikeuden valtiontukijärjestelmän sekä kansantaloudellisten vaikutusten osalta puutteelliset. Vaikutusarvioinneissa tulisi lähteä koko järjestelmän tehokkuuden ja tarkoituksenmukaisuuden arvioinnista. Erilaiset järjestelmän epäsuorat kustannukset tulisi avata, kuten esimerkiksi syrjäyttämisvaikutus. Jos asumisoikeusasunnoilla nähdään sosiaalipoliittisia perusteita, tulisi ne selvästi avata tutkimukseen perustuen ja luoda järjestelmään mahdollisimman selvästi näitä erityisiä ongelmia ratkaisevat mekanismit. Lakiluonnosta tulisi muokata siten, että sen lähtökohta olisi järjestelmän purkaminen pitkän siirtymäajan puitteissa. Kokonaistaloudellisesti perustelluin tapa tulisi selvittää jatkovalmistelun yhteydessä. Se voisi olla esimerkiksi asumisoikeusasuntojen siirtäminen ensisijaisesti asujien omistukseen tai toissijaisesti tavanomaisiksi vuokrataloyhtiöiksi. Helsingissä 30.6.2020 Suomen Vuokranantajat Ry Sanna Hughes Toiminnanjohtaja Lisätietoja: Yhteiskuntasuhdepäällikkö Ville Valkonen, ville.valkonen@vuokranantajat.fi, p. 044 56 72 201
      • Rakennusinsinöörit ja -arkkitehdit RIA ry, Aarnio Antti
        Päivitetty:
        26.6.2020
        • Rakennusinsinöörit ja -arkkitehdit RIA ry:n mielestä on aika uudistaa asumislaki kokonaisuudistuksella. Asumisoikeusasunnot on yksi osa suomalaista asuntopolitiikkaa. On keskeistä uudistaa asumisoikeuslainsäädäntöä siten, että asumisoikeusasuntoja rakennetaan ja asuntokantaa pidetään yllä myös tulevaisuudessa. Kuten lakiesityksessä todetaan, ”Asumisoikeusjärjestelmän arvo ei ole volyymissa vaan siinä, että asumisoikeusasunnoilla voidaan tasapainottaa vuokra- tai omistusasuntovaltaisten asuinalueiden asukasrakennetta”. On tärkeää uudistaa lakia siten, että asumisoikeusyhteisöt säilyvät taloudellisesti elinvoimaisina tulevaisuudessakin. Rajoituksista vapauttaminen luultavasti vähentää yhteisölle aiheutuvia ylimääräisiä kuluja vajaakäytössä olevista asunnoista tai asunnoista, joilla ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina. Yhteisön vakavaraisuus paranee, kun yhteisölle lunastettuja asumisoikeusasuntoja on vähemmän. Vajaakäytössä olevien asuntojen tai talojen poistuminen yhteisön omistuksesta parantaa yhteisön muiden talojen taloudellista asemaa. Asumisoikeusasuntojärjestelmän kohdalla on esitetty epäilyjä yhteisöjen kyvystä peruskorjata asuntokantaa tulevaisuudessa. Lakiesitys ei suoraan ota kantaa siihen, miten peruskorjaukset tulevaisuudessa rahoitetaan, vaan toteaa ettei kaikkia asumisoikeusasuntoja voida niihin liittyvistä rajoituksista johtuen valtion takaamalla rahoituksella. Rajoituksista vapauttamisen uskotaan oletettavasti osaltaan auttavan peruskorjausten toteutumista. Lakiesityksen taustassa olisi voinut ottaa asiaan tarkemmin kantaa. Uuteen asumisoikeuslakiin ehdotetaan otettavaksi mahdollisuus asumisoikeussopimuksen muuttamiseen vuokrasopimukseksi tilanteissa, joissa talon asunnot vapautetaan asumisoikeusasuntoja koskevista rajoituksista. Vaikka tämä on mahdollista vain poikkeustapauksissa, on mahdollisuus hyvä olla olemassa, jotta koko yhtiölle taloudellinen tilanne ei rasitu liiallisesti tiettyjen talojen tilanteen takia. On tärkeää, että asumisoikeussopimusten irtisanominen rajoituksista vapauttamiseen liittyen on mahdollista vain viranomaisen, tässä tapauksessa ARAn luvalla. Lisätietoja: Edunvalvontapäällikkö Antti Aarnio Antti.aarnio@ria.fi , 0400-381 634.
      • Kuopion kaupunki / kaupunkisuunnittelupalvelut, Asuntotoimi
        Päivitetty:
        26.6.2020
        • Kuopion kaupungin lausunto asumisoikeuslain uudistuksesta (diaarinumero: VN/5985/2019) Ympäristöministeriö on pyytänyt Kuopion kaupungilta lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeuslainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Uusi asumisoikeuslaki oli valmisteilla jo vuonna 2017, jolloin se ei edennyt eduskuntaan. Nyt lakiesitystä on valmisteltu ja korjattu uudelleen, jonka lisäksi esitetään myös lakia tukevia muutoksia vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin. Näillä näkymin laki tulisi voimaan vuoden 2022 alusta alkaen. Yleistä Kuopion kaupunki kannattaa lain rakenteen, sisällön ja työnjaon selkiyttämistä siten, että asumisoikeusasumisen pääperiaatteet kuitenkin säilyisivät ennallaan ja asukkaiden valinta tähän asumismuotoon muotoutuisi vieläkin aiempaa tasapuolisemmaksi ja oikeudenmukaisemmaksi lakiuudistuksen myötä. Kaiken kaikkiaan lakiuudistus on kannatettava, jotta tämän asumismuodon ja asukasvalinnan periaatteet saadaan päivitettyä nykyaikaan. Kuopiossa asumisoikeusasumisesta on muodostunut erittäin houkutteleva asumismuoto vuokra- ja omistusasumisen välille. Etenkin varttuneempi väestö on löytänyt asumismuodon hyvin ja asuntojen kysyntä on jatkunut korkeana. Asuntokantaa on saatu lisättyä ja myös tuleville vuosille on suunnitteilla useita uusia asumisoikeustaloja. Tällä hetkellä Kuopiossa on reilut 1200 asumisoikeusasuntoa, joka on osuutena hyvin lähellä koko maan keskimääräistä tasoa asuntokannasta. Kuopion tavoitteena on mahdollistaa asumisoikeustalojen toteutuminen kaikille uusille asuntoalueille sekä kaupunkirakennetta täydentäviin suurimpiin kortteleihin. Asuntomarkkinatilanteen seuranta Kuopion kaupunki on ohjannut asumisoikeusasumisen tuotantoa niin, että uusia asuntoja on saatu sopiville paikoille, eri puolille Kuopiota ja kysyntää vastaavasti. Kaupungin asuntotoimella on erittäin hyvä näkemys asumismuodon kysynnän ja tarjonnan tilanteesta ja hintatasosta ja on ilmeistä, että näiden asuntojen tuotannolla voidaan tasapainottaa hyvin alueiden väestörakennetta. Kaupungille on tärkeää, että asumismuodon markkinatilanne pystytään myös uuden lain oloissa hahmottamaan vähintään yhtä hyvin kuin tällä hetkellä. Kaupungilla tulisi olla oikeus saada tilannetietoa myös jatkossa yhtiöiltä ja ARAlta. Näitä tietoja ovat mm. tiedot hakijamääristä taloittain ja tiedot tyhjänä olevista tai vuokratuista asunnoista. Lisäksi yhtiöiltä tulisi saada tietoa käyttövastikkeista ja asumisoikeusmaksuista. Näin kaupungin näkemys asumisoikeusasumisen tilanteesta ja hintatasosta pysyisi jatkuvasti ja hyvin ajan tasalla ja uusia hankkeita voidaan suunnitella kaupunkiin tonttiluovutuksen sekä korkotukihakemuspuoltojen avulla. Asukasvalinta, hakujärjestelmä ja työnjaon muutokset Lakiehdotuksessa esitetyt muutokset asukasvalintaan ja hakujärjestelmään ovat Kuopion kaupungin näkökulmasta hyvin kannatettavia. Niiden avulla asukasvalintaa yksinkertaistettaisiin asukaslähtöisempään, joustavampaan ja nopeampaan suuntaan. Ikuisista järjestysnumeroista on erittäin hyvä luopua, jolloin asuntojen voisi olettaa päätyvän enemmän niitä tarvitseville, joustavammin ja tasapuolisemmin. Järjestysnumeroiden kahden vuoden voimassaolo on hyvin kannatettava ja lisäksi useamman voimassa olevan numeron mahdollisuus tulisi poistaa. Aktiivisen hakuprosessin aikana olisi kuitenkin turvattava järjestysnumeron säilyminen ainakin tietyn kyseisen hakuprosessin ajan. Lisäksi nykyisten jo haettujen järjestysnumeroiden säilyminen esim. kaksi vuotta tulevan lain oloissa on hyvinkin oikeudenmukaista ja kannatettavaa. Tämä ns. siirtymäaika tulisi suunnitella kaupunkien kanssa yhteistyössä hyvinkin tarkkaan. Uusi ehdotus pitää sisällään työnjaon muutoksen kunnilta ARAlle. Jatkossa ARA (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) hallinnoisi ja luovuttaisi järjestysnumerot kaikille hakijoille. Yhteinen koko maata koskeva ja ARAn ylläpitämä sähköinen järjestysnumerojärjestelmä on järkevä. Kuopio kannattaa myös ehdotettua muutosta, jossa talojen omistajat eli asumisoikeusyhteisöt voivat kuntien sijaan uuden lain oloissa itsenäisesti hoitaa asukasvalinnan. Menettely tuo nopeutta ja joustavuutta asukasvalintaan, mutta edellyttää kuitenkin asukasvalintaa tarkentavia asetuksia ja ohjeita, jotta tasapuolisuus ja menettelytavat olisivat samat yhtiöiden välillä ja kautta maan. Uudistetussa hakumenettelyssä hyvää on asuntoon muuttavien kaikkien aikuisten huomioiminen varallisuuden osalta. Muutoin asumisoikeusasunnon tarvetta koskevat asiat ovat pitkälti nykyisen lain mukaiset ja edelleen kannatettavat. Myös tarpeen arvioinnin osalta olisi hyvä olla tarkempia ohjeita tai asetuksia, jotta arvioinnin toteuttaminen olisi mahdollisimman yhdenmukaista ja tasapuolista eri yhtiöiden välillä. Lakimuutoksen tultua voimaan tulisi ARAssa löytyä tarpeeksi ohjaus ja neuvontaresursseja heti ensimmäisinä vuosina, kuten myös jatkossa suurten asiakasmäärien neuvomiseksi. Asukashallinto Uusi laki toisi muutoksia asumisoikeustalojen asukashallintoon, mutta ehdotuksessa on säilytetty mahdollisuus toteuttaa asukashallinnon malli yhteisökohtaisesti. Tätä Kuopion kaupunki kannattaa joustavuuden ja yhteisöjen erilaisuuden vuoksi. Pakollisiksi esitetyt kaksi tasoa (talotaso ja yhtiötaso) ovat perusteltuja sekä kannatettavia. Näillä elementeillä asukkaiden osallistuminen ja vaikuttamisen mahdollisuudet päätöksentekoon voidaan hyvin turvata. Käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttaminen ja asukkaan irtisanominen ja asunnon vaihtaminen Asumisoikeusasuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamisen nopeuttaminen on tappiollisten talojen tapauksessa hyvinkin järkevää. Kuopion kaupungin näkökulmasta asuntojen muuttaminen vuokra-asunnoiksi tai asunto-osakeyhtiöiksi on hyvä mahdollistaa niissä tapauksissa, joissa nämä muutokset ovat perusteltuja ja markkinatilanteen mukaisia. Näissä harvinaisissa poikkeustapauksissa Kuopion kaupungin toiveena on, että asiasta neuvotellaan kunnan kanssa ja pyydetään kunnalta erillinen lausunto. Rajoituksista vapauttamisella ja hallintamuodon muutoksella voi olla vaikutuksia esimerkiksi kohteen maanvuokraan, mutta myös alueen asuntomarkkinatilanteeseen. Kuopion kaupunki pitää tärkeänä, että uusi asumisoikeuslaki muodostuisi selkeäksi ja ymmärrettäväksi, eikä lain noudattamisessa jäisi liikaa mahdollisuutta eri tulkintoihin. Siksi erilaisten ohjeiden ja asetusten tulisi täydentää ja tarkentaa lakia, jonka lisäksi käytännön ohjeistusta tulisi olla saatavilla riittävästi ARAsta. Kuopion kaupunki kannattaa myös asumisurien mahdollistamista, jolloin asunnon vaihto asukkaan tilanteen, tarpeiden ja iän myötä olisi joustavaa. Asunnon vaihtamiseen tulisi kuitenkin olla hyvät perusteet. Hyvin tiheään asunnon vaihtaminen ei tulisi perusteettomasti olla kuitenkaan mahdollista (esim. hakeudutaan aina uuteen asuntoon säännöllisesti) ainoastaan mukavuussyistä. Elinikäinen asumismahdollisuus on hyvä taata, mutta toki asunnon irtisanomisen mahdollisuus on myös lain mukaan mahdollistettava, mutta ainoastaan tietyin erittäin painavin perustein. KOVAn (Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry) esittämät kiintiöt valtion korkotuetusta vuokrakannasta asumisoikeuteen siirtyville on myös Kuopion kaupungin kannalta tutkittavan arvoinen asia. Asukkaiden elämäntilanteen muuttuessa joustavien asumisurien mahdollistaminen on aina kannatettavaa. Lopuksi On ensi sijaista, että asumisoikeusasuminen säilyisi myös jatkossa kohtuuhintaisena ja joustavana asumismuotona yhä useammalle suomalaiselle. Kuopion kaupungin näkökulmasta tämä asumismuoto palvelee etenkin Itäisessä Suomessa asukkaita erittäin hyvin ja on myös todellinen vaihtoehto esim. varttuneemman väestön asumiseen. Kaiken kaikkiaan lakimuutokset ovat pääsääntöisesti kannatettavia ja hyödyllisiä niin asumisoikeusyhteisöiden kuin myös asukkaiden näkökulmasta.
      • Lahden kaupunki, konsernipalvelut, Kaupunkiympäristön palvelualue, maankäyttö ja aluehankkeet
        Päivitetty:
        26.6.2020
        • Lahden kaupungin lausunto koskien asumisoikeuslain uudistamista Lahden kaupunki näkee ehdotetun lakiuudistuksen pääosin kannatettavana. Asukasvalinnat Lahden kaupunki hoitaa tällä hetkellä Lahden kaupungin ja Hollolan kunnan asumisoikeuden saajien hyväksymisen ja asumisoikeuden enimmäishinnan vahvistamisen sekä ylläpitää järjestysnumerorekisteriä. Lakiuudistuksessa ehdotettu siirtyminen valtakunnalliseen sähköiseen järjestysnumerorekisteriin on Lahden kaupungin näkemyksestä kannatettava muutos vähentäen siltä osin kuntien tehtäviä. Järjestysnumeron kahden vuoden määräaikaisuutta voidaan pitää kannatettavana jos asunnot siten kohdentuvat paremmin asuntoa eniten tarvitsevalle. Laissa tai asetuksissa tulee kuitenkin määritellä tarkemmin, miten kahden vuoden määräaikaisuutta tulkitaan tilanteessa, jossa asunnonhakijan hakunumero vanhenee kesken hakuprosessin, jonka pituuteen ei hakijalla ole mahdollisuutta vaikuttaa. Lakiluonnoksessa ehdotetaan asumisoikeuden saajien hyväksymismenettelyn ja enimmäishinnan vahvistamisen siirtämistä yhtiöiden hoidettavaksi. Menettely voi nopeuttaa asukasvalintaprosessia kun siitä poistuu paikoin päällekkäinen työ. Asukasvalintojen sujuvoittamista voidaan pitää perusteltuna taloudellisista näkökulmista mutta samanaikaisesti on huomioitava lain mahdollinen tulkinnanvaraisuus. Mahdollisen keinottelun estämiseksi sekä hakijoiden oikeusturvan ja yhdenvertaisuuden toteutumisen varmistamiseksi hyväksymismenettelyyn, varallisuusarviointiin ja enimmäishinnan vahvistamiseen tulisi laatia vastaavanlainen opas kuin on laadittu ARA-vuokra-asuntojen asukasvalinnan tueksi. Oppaan lisäksi on mahdollisesti tarpeen asetuksilla tarkentaa pykäliä liittyen asumisoikeusasunnon tarpeen arviointiin (13§), asumisoikeusasuntojen tarjoamiseen ja hakumenettelyyn (16§) sekä asumisoikeuden haltijan valintaan (17§). Voimassa olevan lain 4 c §:n 4 momentissa säädetystä kahden viikon odotusajasta tarjouskierrosten järjestämisessä ehdotetaan luovuttavan, mikä sinällään on Lahden kaupungin näkökulmasta kannatettavaa prosessin sujuvoittamiseksi. Lahden kaupunki pitää kuitenkin tärkeänä että hakijalle taataan kohtuullinen aika asunnon vastaanottamiseen. Kohtuullinen aika tulee määritellä yksiselitteisesti asukkaiden oikeusturvan toteutumiseksi. Asukashallinto Lahden kaupunki pitää ehdotusta tältä osin hyvänä. Kuntien oikeus tietojen saantiin ja rajoituksista vapauttaminen Ehdotettu asumisoikeuden saajien hyväksymismenettelyn siirtyminen yhtiöiden hoidettavaksi edellyttää Lahden kaupungin näkökulmasta kuitenkin sitä, että kunnille taataan riittävä tiedonsaantioikeus koskien ASO-asuntojen käyttöastetta ja esimerkiksi sitä, kuinka paljon asuntoja on kulloinkin vuokrakäytössä ja millä alueilla. Tiedon tulee olla ajantasaista ja helposti saatavilla, sillä tieto vaikuttaa keskeisesti asuinalueiden suunnitteluun tarjoamalla tärkeää tietoa kysyntä- ja tarjontatilanteesta. Ajantasainen tieto on keskeisessä roolissa asuinalueiden suunnittelussa. Lakiehdotus sisältää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) oikeuden vapauttaa asumisoikeustalo rajoituksista osittain tai kokonaan. ASO- asuntojen käyttörajoituksista vapauttamisen prosessin yksinkertaistaminen on Lahden kaupungin näkökulmasta kannatettavaa. Kuitenkin samaan tapaan kuin ARA – vuokra-asuntojen kohdalla, tulisi rajoituksista vapauttamisissa sekä luovutustilanteissa (silloin kun kunta ei itse ole osapuolena) ARAn päätöksenteon tueksi pyytää kunnan lausuntoa asiasta. Kunnilla on kattavampi näkemys yksittäisistä asuinalueista ja paikallisesta asuntomarkkinatilanteesta kuin ARAlla. ASO-asuntojen käyttörajoituksista vapauttamisella on keskeisiä vaikutuksia kuntien maa- ja asuntopolitiikkaan sillä ei ole yhdentekevää muutetaanko talo vapaarahoitteiseksi vuokrataloksi, asunto-osakeyhtiöksi vai rajoitusten alaiseksi valtion tukemaksi vuokrataloksi. Valvonta ja sanktiot Lakiesityksessä ehdotetaan ARAn valvontavaltuuksia lisättäväksi vastaamaan uusia säännöksiä, mikä on tärkeää mahdollisten väärinkäytösten ehkäisemiseksi. Väärinkäytösten ennaltaehkäisemiseksi on sanktioiden lisäksi kuitenkin tarpeen erityisesti siirtymäajalle laatia yksiselitteinen ohjeistus lain tulkinnasta sekä harkittava mahdollisesti tarkentavien säädösten lisäämistä asukkaiden ja asunnonhakijoiden yhdenvertaisen kohtelun ja oikeusturvan takaamiseksi.
      • Vantaan kaupunki/sihteeristö
        Päivitetty:
        24.6.2020
        • Vantaan kaupungin lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Lausuntopyyntö ja sen taustaa Ympäristöministeriö on pyytänyt Vantaan kaupungilta lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi laki asumisoikeusasunnoista, jolla kumotaan nykyinen asumisoikeusasunnoista annettu laki. Laki koskisi sekä valtion tukemia että vapaara¬hoitteisia asumisoikeusasuntoja. Asumisoikeusjärjestelmän keskeiset periaatteet säilyisivät uudessa laissa ennallaan, mutta lain rakennetta ja säännösten sisältöä selkeytettäisiin ja ajantasaistettaisiin. Lisäksi nykyi¬sellään yhteishallintolakiin sisältyvät asumisoikeustalojen asukashallintoa koskevat säädökset siirret¬täisiin uuteen lakiin asumisoikeusasunnoista. Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotues¬ta an¬net¬tuun lakiin tehtäisiin esityksen tavoitteita tukeva muutos sekä täsmennys. Lakien ehdotetaan tulevan voimaan 1.1.2022, kuitenkin niin, että asukasvalintaa koskevat ehdotetut säännökset tulisivat voimaan vasta 1.8.2022, jotta lain voimaantuloon ehditään varautua. Vantaan kaupungin lausuntoa lakiehdotuksista on pyydetty 15.7.2020 mennessä. Vantaan kaupunki on aiem¬min antanut aiheeseen liittyen lausunnot vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korko-tuesta annetun lain muuttamisesta 21.9.2015 (VD/7370/03.00.00/2015) sekä asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta 10.4.2017 (VD/2028/03.00.00/2017). Vantaan kaupungin lausunto luonnoksesta laiksi asumisoikeusasunnoista Yleistä Vantaan kaupungin kannalta on oleellista, että asuntopoliittiset ratkaisut ovat pitkäjänteisiä ja muuttuvan toimintaympäristön huomioonottavia. Vantaan kaupunki haluaa painottaa, että keskeinen tekijä valtion tukeman asuntotuotannon lisäämisen ja asumisen rahoitusjärjestelmän kiinnostavuuden takaamiseksi on valtion antaman tuen ja rajoitusten tasapainoinen suhde erityyppisissä korkotukimuodoissa. Tarpeeksi monipuolinen ja ajantasainen asumisen tuotantotukijärjestelmä houkuttelee toimijoita tuottamaan valtion tukemia kohtuuhintaisia asuntoja eri hallintamuodoissa ja turvaa pitkällä aikavälillä niiden riittävän raken¬tamisen kasvukeskuksissa. Vantaan kaupunki pitää tarpeellisena asumisoikeuslain kokonaisuudistusta, jotta lain rakenne saadaan selkeämmäksi ja vastaamaan paremmin nykypäivän tarpeita. Asukkaiden kannalta asumisoikeusasumisen on oltava myös jatkossa varteen otettava vaihtoehto vuokra- ja omistusasumiselle. Asumisoikeusasunnot ovat yksi tärkeistä keinoista kunnille toteuttaa asuntopolitiikkaa, ehkäistä asuinalueiden eriytymistä sekä varmis¬taa asuntojen hallintamuotojen monipuolisuus asuntomarkkinoilla. Asukasvalinta ja hakujärjestelmä Lakiehdotuksessa esitetään asukasvalintaan ja hakujärjestelmään muutoksia, jotta asukasvalinta olisi asukas¬läh¬töisempää ja nopeampaa. Hakujärjestelmää yksinkertaistettaisiin siten, että ikuisista järjestys-numeroista luovuttaisiin ja järjestysnumerot olisivat jatkossa voimassa kaksi vuotta. Asumisoikeuden hakija tai hakijaruo¬kakunta voisi saada kerrallaan vain yhden järjestysnumeron eikä järjestysnumeron voimassa¬olo¬aikaa voisi uudistaa. Järjestysnumeron voimassaoloajan päättymisen jälkeen hakija voisi hakea uuden numeron. Järjestysnumeroa haettaisiin jatkossa kunnan sijasta Asumisen rahoitus- ja kehittämis¬keskuksen (ARA) ylläpitämästä valtakunnallisesta järjestelmästä. Talojen omistajat hoitaisivat asukasvalinnan jatkossa kuntien sijasta. Voimassa olevassa laissa asumisoikeuden hakijalle asuntoa tarjottaessa on hakijalla ollut kahden viikon odotusajan verran aikaa harkita asunnon vastaanottamista ennen kuin asuntoa on tarjottu seuraavalle hakijalle. Uudessa laissa tästä tarjouskierrosten välissä säädetystä kahden viikon odotusajasta luovuttaisiin, jotta tarjouskierrosten yhteiskesto ei venyttäisi kohtuuttomasti asunnon luovuttamista edel¬leen. Asuntoa keskenään ja samassa asumisoikeuskohteessa vaihtavien mahdollisuudet sujuvaan vaih¬toon turvattaisiin asettamalla heidät etusijalle asukasvalinnassa. Nykyisten järjestys¬numeroiden haltijoi¬den asema turvattaisiin siten, että vanhat järjestysnumerot olisivat voimassa kaksi vuotta ehdotetun lain voimaantulon jälkeen. Vantaan kaupunki kannattaa pääosin ehdotettuja muutoksia asukavalintaan ja hakujärjestelmään, jotta asukasvalinta vastaisi paremmin nykyhetken tarpeita ja asunnot kohdistuisivat niitä eniten tarvitseville. Kuitenkin asukasvalinnan siirtyessä kunnilta talojen omistajien tehtäväksi, on erityisen tärkeää varmistaa erilli¬sellä asetuk¬sella tai asetuksilla asumisoikeuden hakumenettelyn olevan yhdenmukainen kaikilla talojen omistajilla. Ilman yhtenäisiä asumisoikeuden hakumenettelyn tarkentavia asetuksia on riski, että talojen omis¬tajat eivät hakumenettelyssään kohtele tasapuolisesti asumisoikeuden hakijoita. Lisäksi Vantaan kau¬punki pitää tärkeänä, että asukasvalintasäännösten uudistamisen yhteydessä laadittaisiin valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalintaoppaan kaltainen ohjeistus asumisoikeusasuntojen asukasvalin¬nasta, jotta säädöstulkinnat olisivat yhteneväiset kaikilla talojen omistajilla. Vantaan kaupunki kannattaa järjestysnumeron määräaikaisuutta, mutta näkee haasteena tilanteet, joissa hakijan järjestysnumero vanhentuu kesken asunnon hakuprosessin. Erillisellä asetuksella tulee tarkentaa asukasvalinnassa käytettävä talon omistajasta riippumaton menettelytapa tilanteissa, joissa hakijan järjestys¬numero vanhentuu kesken hakuprosessin. Vantaan kaupunki ehdottaa, että vaatimuksena voisi olla esimerkiksi se, että edellä mainituissa tilanteissa riittäisi, että järjestysnumero on voimassa asunnon hakuajan alkaessa, mutta sen ei tarvitse olla voimassa koko hakuaikaa ja -prosessia, koska hakija ei voi itse vaikuttaa prosessin kestoon. Lakiehdotuksessa esitetään asumisoikeusasuntojen tarjouskierrosten välissä säädetystä kahden viikon odotus¬¬ajasta luovuttavan. Vantaan kaupunki näkee riskinä, että ilman säädettyä tarjouskierrosten välisen odotusajan vähimmäiskestoa asumisoikeuden hakijoille ei jää riittävästi aikaa saada tietoa tarjotusta asunnosta ja harkita asunnon vastaanottamista. Liian lyhyen odotusajan takia asumisoikeuden hakija voi myös menettää hakemansa asunnon tiedonkulun ongelmien takia. Lisäksi talojen omistajien käytännöt voivat asuntoa tarjottaessa merkittävästi poiketa toisistaan, mikä osaltaan asettaa asumisoikeuden hakijat epätasa-arvoiseen tilanteeseen. Vaikka säädöksen purkamisella haetaan joustavuutta asunnon luovut¬tamiseen edelleen seuraavalle asumisoikeuden haltijalle, tulee asumisoikeuden hakijoille turvata riittävä aika harkita tarjotun asunnon vastaanottamista. Riittävä odotusaika tarjouskierrosten välissä tulisi tarkentaa erillisellä asetuksella. Vantaan kaupunki ehdottaa asumisoikeusasuntojen tarjouskierrosten välisen odotus¬ajan vähimmäiskestoksi säädettäväksi viisi vuorokautta, jotta asunnonhakijoiden tasapuolinen ja toimijasta riippumaton hakumenettely varmistetaan. Lakiehdotuksen 13 §:ssä määritellään asumisoikeusasunnon tarve, joka perustuu asumisoikeuden hakijoiden varallisuusarviointiin, jossa otetaan huomioon hakualueella sijaitseva mahdollinen omistusasunto ja varallisuus. Lakiehdotuksen säännöskohtaisessa perustelussa koskien 13 § tarkennetaan, että hakualue voisi määräytyä eri tavoin riippuen seutukunnasta, esimerkiksi pääkaupunkiseutu (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) voisi muodostaa yhden hakualueen ja hajaantuneemmissa seutukunnissa hakualue voisi tarkoit¬taa yhden kunnan aluetta. Kuitenkin hakualueiden tarkka määritelmä puuttuu varsinaisesta lakiehdotuk¬sesta, joten Vantaa kaupunki näkee tarpeelliseksi määritellä tarkemmin erillisellä asetuksella 13 §:ssä mainittu hakualue, jota talojen omistajat käyttävät samaa hakualuetta varallisuusarvioita tehdessään. Yksiselitteisellä hakualueiden määrittelyllä turvataan talon omistajasta riippumaton asumisoikeuden hakijoi¬den tasapuolinen kohtelu varallisuuden arviointia tehtäessä. Lakiehdotuksen 15 §:ssä määritellään järjestysnumeron hakeminen ja järjestysnumerorekisteri. Lakieh¬do¬¬-tuk¬sesta ei kuitenkaan käy ilmi se, että onko järjestysnumeron haltijalla oikeus kesken järjestys¬numeron voimassa¬¬olo¬ajan luopua järjestysnumerostaan ja hakea välittömästi uutta järjestys¬numeroa. Esimerkiksi asumisoikeusasunnon hakijalla voi olla järjestysnumeron voimassaolo päättymässä juuri ennen kuin tiedossa olevan uudiskohteen asuntohaku on alkamassa. Tällöin asumisoikeuden hakija voi haluta uuden järjestys¬nu¬meron, jotta hakija voi varmistaa järjestysnumeronsa olevan voimassa siinä vaiheessa, kun uudis¬kohteen asuntohaku alkaa. Vantaan kaupungin näkemyksestä järjestysnumeron haltijalla tulee olla oikeus luopua järjestysnumerostaan ja hakea välittömästi uutta järjestysnumeroa, ja tämän oikeuden tulee käydä ilmi joko laissa tai erillisessä asetuksessa. Rajoituksista vapauttaminen Lakiehdotuksessa esitetään, että tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapaut¬ta-mista nopeutettaisiin sallimalla jäljellä olevien asumisoikeussopimusten muuttaminen vuokra-sopimuksiksi tilanteissa, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina ja asumisoikeus-asukkaita on jäljellä enää alle puolessa talon huoneistoista. Hallintamuodon muutos olisi mahdollista vain, jos talosta aiheutuu enemmän kustannuksia kuin käyttövastikkeilla pystytään kattamaan, vaikeudet eivät ole omistajan aiheut¬ta¬mia ja asia käsitellään asukashallinnossa. Asumisoikeusrajoituksista vapautettava talo voitaisiin muuttaa vapaarahoitteiseksi vuokrataloksi tai asunto-osakeyhtiöksi, ja joissakin tapauksissa korkotuki¬lai¬noitetuksi vuok¬rata¬loksi. Jos rajoituksista vapauttamisen jälkeen talosta muodostet¬taisiin asukkaiden määräysvallassa oleva asunto-osakeyhtiö, olisi asumisoikeuden haltijalla oikeus lunastaa asuntonsa omak¬seen. Lisäksi asumis¬oi¬¬keuden haltijalle tarjottaisiin toista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa. Luopuessaan asumisoikeu¬desta asumisoikeusmaksu korotuksineen maksettaisiin lain mukaan takaisin. Asumisoikeus¬sopi¬musten muuttami¬nen vuokrasopimuksiksi olisi vasta viimesijainen vaihtoehto asumis¬oikeus¬¬¬yhteisön talou¬den kohen¬ta¬miseksi, ja se edellyttäisi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen lupaa. Lupa myönnet¬täisiin vain tapauksissa, joissa on perusteltua luopua talon asumisoikeuskäytöstä. Vantaan kaupungin näkemyksestä asumisoikeuden haltijan asumisen turvaaminen on ensisijaista, koska asumisoikeusasumisen perustavanlaatuinen elementti on pysyvä asumisoikeussopimus ja hallintamuoto. Vantaan kaupunki kuitenkin kannattaa, että tapauskohtaisesti harkittavissa poikkeustapauksissa tulee lakieh¬do¬tuksen mukaisesti sallia mahdollisuus talojen rajoituksista vapauttamiseen, sillä tappiota aiheuttavasta talosta luopuminen pienentää asumisoikeuden haltijan, yhtiön ja valtion riskejä. Lakiehdotuksen 88 §:n mukaan rajoituksista vapauttamisen edellytyksenä on se, että toimenpide edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta. Tähän viitaten Vantaan kaupunki näkee ehdottoman tärkeänä, että asumisoikeustalon sijaintikunnalta pyydetään lausunto valtion tukemien asumisoikeustalojen rajoituksista vapautumisesta, sillä kunnalla on ARAa parempi näkemys kunnan asuinalueista ja paikallisesta asuntomark¬kinasta. Lisäksi asumisoikeustalojen rajoituksista vapauttaminen liittyy suoraan kuntien asunto- ja maapoli¬tiik¬kaan, kaupunkisuunnitteluun sekä asuinalueiden kehittämiseen. Asukkaan vaikutusmahdollisuuksien ja tiedon saannin parantaminen Lakiehdotuksessa esitetään asukkaan ja yhtiön asemaa tasapainotettavaksi vastaamaan paremmin asukkaan sijoittamaa pääomaa ottaen huomioon, että 15 prosentin sijoituksessa ensisijainen markkinariski on yhtiöllä (palautusvelvollisuus) ja viimesijainen riski asukkaalla (konkurssitilanteet). Asumisoikeustalojen asukas¬hallintoa koskevat säännökset ehdotetaan koottavan kokonaisuudessaan uuteen asumisoikeuslakiin. Ehdotettavilla säännöksillä luotaisiin yhtiön hallituksen rinnalle asukkaiden ja omistajan yhteistyöelimen muodossa yhtiötason asukashallinto. Yhteistyöelimelle ehdotetaan mahdollisuutta oman valvojan tai tilintar¬kastajan valintaan. Asukasdemokratiaa ja tiedonantovelvollisuutta ehdotetaan selkeytettäväksi siten, että jokainen asukas saa asukaskokouksessa ja verkossa tarvitsemansa ymmärrettävät tiedot. Lisäksi asumis¬oikeusasioiden käsittelyyn perustettaisiin valtakunnallinen neuvottelukunta, joka toimisi asumis¬oikeuden haltijoiden, asumisoikeusyhteisöjen ja viranomaisten neuvottelu- ja yhteistyöelimenä yli yhteisö¬rajojen valta¬kun¬nallisella tasolla sekä ministeriön apuna asumisoikeusasioiden kehittämisessä. Vantaa kaupungin näkemyksen mukaan lakiehdotuksessa on riittävissä määrin uudistettu asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia suhteessa asumisoikeuden haltijoiden taloudelliseen panostukseen asumisoikeus¬maksujen muodossa. Uudistuvan asukashallinnon myötä asumisoikeuden haltijat pääsevät yhteistyöelimen kautta nykyistä paremmin vaikuttamaan yhtiötason linjauksiin ja päätöksentekoon, kuten isännöintiin, huoltoon ja kilpailutuksiin sekä rahoitukseen. Lisäksi asukasedustajien hallituspaikkojen määrän nostaminen vähintään kahteen vahvistaa asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia yhtiötason asioissa. Lakiehdotuksessa on näin ollen onnistuttu kohtuullisesti tasapainottamaan sekä talojen omistajayhteisön että asumisoikeuden haltijoiden oikeusturvaa ja omaisuuden suojaa. Valvonta ja sanktiot Lakiehdotuksessa esitetään Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen valvontavaltuuksia lisättäviksi vastaa¬maan ehdotettavia uusia säännöksiä asumisoikeusyhteisöjen suorittamasta asukasvalinnasta, nykyistä laajemmasta asukashallinnosta sekä mahdollisuudesta poikkeustapauksessa muuttaa talossa jäljellä olevien asumisoikeuden haltijoiden asumisoikeussopimuksia vuokrasopimuksiksi ARAn luvalla taloudellisista syistä. Valtiokonttori voi määrätä seuraamusmaksun valtion tukeman asumisoikeustalon omistajayhteisölle, joka rikkoo tiedoksiantovelvollisuuttaan ARAn suorittamaa valvontaa varten, tai rikkoo tai jättää noudattamatta olennaisesti sitä, mitä säädetään asukasvalinnasta, käyttövastikkeiden määrittämisestä ja kilpailuttamisesta, asukashallinnosta tai rajoituksista vapauttamisesta vajaakäyttötilanteissa. Seuraamusmaksua ei saa kattaa käyttövastikkeilla tai muuten asumisoikeuden haltijoilta tai muilta asukkailta kerättävistä varoista. Vantaan kaupunki korostaa talojen omistajille annettavan neuvonnan ja kattavan ohjeistuksen (ARAn ohjeistus asukasvalinnasta) sekä valvonnan merkitystä erityisesti asukasvalinnan siirtymävaiheessa, jotta asumisoikeuden hakijoiden tasapuolinen kohtelu valtakunnallisesti varmistetaan ja järjestelmän väärinkäy¬tökset estetään. Uudistuvan lain myötä ARAlla on nykyistä paremmat keinot ja sanktiot puuttua säädösten vastaiseen toimintaan. Riittävällä valvonnalla ja ohjeistuksella varmistetaan säädösten yhden-mukainen tulkinta ja sitä kautta turvataan myös asumisoikeuden haltijoiden sekä asumisoikeuden hakijoiden oikeus¬turva. Kuntien oikeus tietojen saantiin Lakiehdotuksessa todetaan, että tehtävien siirtoa toteutettaessa olisi varmistettava, että kunnat saavat tarvit¬semansa asukasvalintaan liittyvän asuntomarkkinatiedon. Tämä edellyttäisi asukasvalintaan liittyvän tilastotiedon tuottamista ja saattamista kuntien käyttöön. Tieto tuotettaisiin mahdollisimman automaatti-sesti sähköisen hakujärjestelmän kautta. Tiedon tuottamisen käytännöt kehitettäisiin yhteistyössä kuntien kanssa. Vantaan kaupunki painottaa, että myös jatkossa kuntien tulee saada tarvitsemansa tiedot alueellaan sijait¬sevasta asumisoikeusasuntokannasta, sillä tietoja tarvitaan niin kaupunkisuunnittelua ja asuinalueiden kehittämistä kuin asunto- ja maapolitiikan suunnittelua ja toteuttamista varten. Kuntien edustajia tulee olla muka¬na sähköisen hakujärjestelmän kehittämisessä, jotta hakujärjestelmän kautta saataisiin jatkossa suju¬vasti tuotettua kuntien tarpeita vastaavat tiedot. Lisäykset ja muutokset vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin Lakiehdotuksessa esitetään lisättäväksi uusi 23 a § jolla Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi hake-muksesta muuttaa asumisoikeustalon korkotukilainan vuokra-asuntojen korkotukilainaksi, jos asumisoikeus¬talon muuttaminen vuokra-asunnoiksi ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä ja tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä. Pykälään 20 lisättäisiin uusi 3 momentti, jossa säädettäisiin asumisoikeustalojen perusparannus¬korkotukilainojen hyväksymiselle aiemmin valtioneuvoston asetuksessa asetettu ajallinen vaatimus. Lisäksi korkotukilain yleiseen valvontaa sääntelevään 39 §:än lisättäisiin samat täsmennykset kuin asumisoikeuslain valvontaa sekä tarkastus- ja tiedonsaantioikeutta sääntelevissä 105 ja 111 §:ssä on ja niihin lisätään. Vantaa kaupunki toteaa, että lakiehdotuksessa esitetyt lisäykset ja muutokset ovat yhteneväiset uuden asumisoikeuslain kanssa ja näin ollen perusteltuja. Lisäksi Vantaan kaupunki toteaa, että kehitettäessä asumisoikeusasumista jatkossa on huomioitava indeksikorotusten huomioiminen vakuuksina yhdenvertaisesti. 
      • Raision kaupunki, kaupunginhallitus
        Päivitetty:
        23.6.2020
        • Asukasvalinnan osalta esitetty valtakunnallinen järjestysnumerorekisteri, järjestysnumeroiden määräaikaisuus ja asukasvalintojen tekeminen ilman kunnan hyväksyntää selkeyttävät asukasvalintaprosessia kokonaisuudessaan ja on uudistuksena kannatettava. Muun esitetyn osalta kaupungilla ei ole asiassa lausuttavaa.
      • Helsingin kaupunki, Kaupunginkanslia
        Päivitetty:
        23.6.2020
        • Asumisoikeusasumisen nykytilanne Helsingissä Helsingissä on noin 11 000 asumisoikeusasuntoa (31.12.2018), mikä on kolme prosenttia Helsingin asuntokannasta. Helsingin kaupungin omistaman asumisoikeusyhtiön Helsingin Asumisoikeus Oy:n eli HASOn omistuksessa on tästä lähes puolet, yhteensä noin 5 000 asuntoa. Asumisoikeusasuntokanta on nuorta, sillä asumisoikeusasuntojen rakentaminen tuli mahdolliseksi vasta 1990-luvun alussa lainsäädännön myötä. HASOn ensimmäinen kohde valmistui vuonna 1993. Helsingissä asumiskustannukset ovat korkeat ja asumisoikeus tarjoaa kotitalouksille mahdollisuuden asua kohtuuhintaisesti ja turvallisesti asumismuodossa, joka sijoittuu hallintamuotona vuokra- ja omistusasumisen väliin. Asumisoikeus on asuntopoliittisesti erittäin tärkeä välimuodon asumismuoto Helsingissä ja sen merkitys on ollut kasvussa. Voimassa olevan Asumisen ja maankäytön toteutusohjelman 2016 (AM-ohjelma) mukaan tavoitteena on, että välimuodon asuntotuotantoa, mukaan lukien asumisoikeus, rakennetaan vuosittain 30 prosenttia kaikesta asuntotuotannosta. Helsingin kaupungin Asuntotuotannon tavoitteena on rakentaa 750 välimuodon asuntoa (asumisoikeus-, Hitas- ja osaomistusasuntotuotanto) vuosittain. Vuosina 2016-2019 on valmistunut keskimäärin 540 asumisoikeusasuntoa vuodessa. Välimuodon asuntoja on valmistunut keskimäärin 10 prosenttia asuntotuotannosta vuosittain. HASOn omistukseen on valmistunut yli 60 prosenttia vuosina 2016-2019 Helsinkiin rakennetuista asumisoikeusasunnoista. Asumisoikeusasuntojen kysyntä on suurta. Esimerkiksi HASOn jonossa on jatkuvasti yli 4 000 hakijaa, joten lähes aina kaikille asunnoille löytyy jonon kautta ottaja. Vapaita asuntoja ei käytännössä ole. Erityisesti yksityiselle maalle on ollut vaikeuksia saada maankäyttösopimusneuvottelujen yhteydessä asumisoikeusasumista. Jotta asumisoikeudesta saataisiin kiinnostavampi vaihtoehto rakennuttajille ja yksityisille maanomistajille, tulisi ARA:n hyväksyä nykyistä korkeampi maanvuokrahinta. HASOn omistukseen tulevat asumisoikeusasunnot rakennuttaa kaupungin oma asuntotuotanto. Asuntotuotanto vastaa myös suunnitteilla ja rakenteilla olevien sekä valmistuvien kohteiden markkinoinnista ja hakemisesta. Uudiskohteet siirtyvät HASOn hallintaan vasta, kun asukkaat ovat muuttaneet sisään asuntoihin. Kaupungin asuntopalvelut vastaa Espoota lukuun ottamatta koko Helsingin seudun (Helsinki, Vantaa, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Mäntsälä, Porvoo, Sipoo, Tuusula ja Vihti) yhteisen hakualueen asumisoikeusasioiden viranomaistehtävistä omakustannusperiaatteella. Käytäntö on toiminut hyvin ja kustannustehokkaasti. Asumisoikeusasioita hoitaa kaksi asuntosihteeriä, jotka asumisoikeudenhaltijoiden hyväksymispäätösten ja enimmäishintojen vahvistusten ohella hoitavat myös asiakaspalvelun. Asiakaspalvelu kohdentuu sekä hakijoihin että omistajayhteisöihin. Yhtenäiset tulkinnat ja periaatteet takaavat kaikkien asiakkaiden tasavertaisen kohtelun. Asukasvalinnan ja hakujärjestelmän muuttaminen Lakiehdotuksen 2 luvun 11 §:ssä, asukasvalinnan yleiset periaatteet, todetaan voimassa olevan lain mukaisesti, että asumisoikeusasunnot osoitetaan asunnon tarpeessa oleville hakijoille heidän järjestysnumeroidensa mukaisessa järjestyksessä. Edelleen 13 §:ssä, asumisoikeusasunnon tarve, todetaan, että asumisoikeuden haltijaksi valitseminen edellyttää hakijalta ja hänen perheeltään asumisoikeusasunnon tarvetta. Hakijalla ei katsota olevan asumisoikeusasunnon tarvetta, jos hänellä tai hänen täysi-ikäisellä perheenjäsenellään on hakualueella omistusasunto, joka sijainniltaan, kooltaan, varustetasoltaan, asumiskustannuksiltaan ja muilta ominaisuuksiltaan kohtuudella vastaa haettua asumisoikeusasuntoa tai varallisuutta siinä määrin, että perhe voi rahoittaa vähintään 50 prosenttia hakemansa tai sitä vastaavan asunnon käyvästä hinnasta tai peruskorjata hakualueella sijaitsevan omistusasuntonsa hakemaansa asuntoa vastaavaksi. Asumisoikeuden tarve arvioidaan asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttäessä. Tarpeen määrittely on Helsingin kaupungin asuntopalveluiden kokemuksen perusteella tarkkuutta vaativa tehtävä. Jokaisen asukasvalintapäätöksen kohdalla määritellään ensin haettavan asunnon varallisuusraja hakuhetkellä ja selvitetään hakijan varallisuus. Onkin erittäin tärkeää, että valtioneuvoston asetuksella säädetään tarkemmin asumisoikeusasunnon tarpeen arvioinnista. Tämä on perusteltua etenkin siksi, että asunnon tarpeen arviointi olisi yhdenmukaista hakijoihin nähden eri asumisoikeusyhteisöjen välillä. 55 vuoden ikärajaa poikkeuksena asumisoikeusasunnon tarpeen arvioinnissa (14 §) kaupunki pitää tarkoituksenmukaisena asumisen polkujen joustavuuden turvaamiseksi eri elämänvaiheissa. 55 vuotta täyttäneillä on usein asunto-omaisuutta, jonka vapautumisen edistäminen nuoremmille sukupolville on tärkeää asuntojen tarkoituksenmukaisen kierron varmistamiseksi. Myös asumisoikeusasuntojen keskinäisten vaihtojen mahdollistaminen ilman asunnon tarpeen arviointia on samasta syystä tavoiteltavaa. Asumisoikeuden hakijan on haettava järjestysnumero jatkossa kunnan sijaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta, joka on järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjä (15 §). Lakiesityksessä todetaan lisäksi, että asukasvalinnassa kertyviä tietoja voidaan luovuttaa myös kunnalle asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Uuden lain myötä kunnan rooli asumisoikeusasioiden viranomaistehtävissä poistuu käytännössä kokonaan. Kunnan kosketuspinta asumisoikeusasioihin vähenee ja muun muassa kunnan reaaliaikaisesti käytössä ollut markkinatieto asumisoikeusasuntojen paikallisesta kysynnästä häviää uudistuksen myötä. Uudistuksessa onkin erittäin tärkeää varmistaa ARA:n uuden rakennettavan tietojärjestelmän kattavuus ja dynaamisuus kunnan suuntaan. Riittävään ja oikea-aikaiseen raportointimahdollisuuteen on järjestelmää rakennettaessa kiinnitettävä huomiota. Kunnat tulee ottaa mukaan järjestelmän kehittämistyöhön, jotta tiedot palvelisivat jatkossa kuntien kehittämistä ja suunnittelua mahdollisimman hyvin. Kunnilla on vastuu asuinalueiden kehittämisestä ja muun muassa tontinluovutuksessa ja maankäyttösopimuksia tehdessä kuntien tulee tunnistaa asumisoikeuden kysyntä juuri kyseisellä alueella. Kunnilla on oltava oikeus saada tietoja esimerkiksi siitä, kuinka paljon asumisoikeusasuntoja on vuokralla kullakin toimijalla ja missä kohteissa, koska tämä tieto vaikuttaa keskeisesti asuinalueiden suunnitteluun ja siihen, minne asumisoikeusasuntoja kannattaa sijoittaa. Lakiin tulisi kirjata selkeästi, että ARA:lle kertyviä tietoja luovutetaan myös kunnalle asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Asetuksella tästä voidaan säätää lisäksi tarkemmin. ARA:n tulee varmistaa järjestelmän rakentamiseen ja tietojen konvertointiin olemassa olevista järjestelmistä riittävät resurssit. Järjestelmien tulee olla täysin kunnossa lain tullessa voimaan vuoden 2022 alusta. Myös siirtymäaikana järjestelmän toimivuus on turvattava. Lakiehdotuksen 15 §:ssä todetaan, että järjestysnumero on voimassa kaksi vuotta sen antamispäivästä, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun hakija on hyväksynyt hänelle tarjotun asunnon. On erittäin kannatettavaa, että asukasvalinnassa käytetyt järjestysnumerot olisivat jatkossa määräaikaisia nykyisen ikuisuuden sijaan. Tämä mahdollistaa nuorten aikuisten pääsyn asumisoikeusasuntoihin myös uusilla esim. merenranta-alueilla, joiden asumisoikeuskohteet ovat houkuttelevia. Nykyinen asumisoikeuden järjestysnumerokäytäntö suosii iäkkäämpiä hakijoita, jotka ovat hakeneet järjestysnumeron vuosia sitten. Helsingissä vuonna 2019 asumisoikeuden järjestysnumeron hakijoista 42 prosenttia oli 18−34 -vuotiaita, mutta 2019 asumisoikeusasuntoihin hyväksytyistä vain 20 prosenttia oli 18−34 -vuotiaita. Järjestysnumeroiden määräaikaisuus on oikeudenmukaisempi myös vastikään maahan/kaupunkiin muuttaneita kohtaan. Järjestysnumeron voimassaoloajan päättymisen jälkeen hakija voi hakea uuden numeron. Määräaikaisuus asettaa kuitenkin haasteita prosessille ja tätä on erillisen asetuksen kautta selkiytettävä. Esimerkiksi kahden vuoden määräajan loppupuolella voi eteen tulla tilanteita, jossa hakuhetkellä asiakkaalla on mahdollisesti pienin numero, mutta kun asuntoa hänelle tarjotaan, ei hänellä enää ole numeroa, vaan se on vanhentunut. Asumisoikeuden hakija voi jatkossa saada vain yhden järjestysnumeron. Jos asumisoikeutta hakee yhdessä useampi kuin yksi hakija, he saavat yhden järjestysnumeron. Usean järjestysnumeron mahdollisuudesta luopuminen on erittäin kannatettavaa, jotta voidaan turvata asuntoa juuri sillä hetkellä tarvitsevien tilanne. Nykyisten järjestysnumeroiden haltijoiden asema turvattaisiin uuden lain myötä siten, että vanhat järjestysnumerot olisivat voimassa kaksi vuotta ehdotetun lain voimaantulon jälkeen. Kahden vuoden siirtymäaikaa voi pitää oikeudenmukaisena ja tarkoituksenmukaisena. Edelleen 15 §:ssä todetaan, että asumisoikeusyhteisön on tarkistettava hakijan ilmoittaman järjestysnumeron oikeellisuus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ylläpitämästä rekisteristä ja merkittävä se käytetyksi, kun hakija on vastaanottanut asumisoikeuden, johon kyseinen järjestysnumero oikeuttaa. Kun myöskään asukasvalintaa ei enää jatkossa hyväksytettäisi kunnalla, tulee talojen omistajayhteisöille varmistaa mahdollisimman yhtenäiset käytännöt asukasvalintaan asetuksen avulla. Muutoin vaarana on, että asukasvalinta on kirjavaa. Asumisoikeusasuntojen omistajien ohella myös asuntoa jonottavan on oltava uuden lain myötä valveutunut ja tietoinen muun muassa järjestysnumeronsa voimassaoloajan päättymisestä kahden vuoden määräajan kuluttua. Siirtymäaika uuden lain myötä asettaa myös omat haasteensa, ja tiedottamisen sekä neuvonnan tarve tulee merkittävästi kasvamaan. Helsingin kaupunki edellyttää, että asuntojen omistajille sekä asukkaille laaditaan selkeät ohjeet uudesta järjestelmästä hyvissä ajoin. Lakiluonnos jättää nykyisellään monia yksityiskohtia sovellettavaksi eri tavoin tulkinnasta riippuen. ARA:n tulee varata tiedottamista ja neuvontaa varten riittävät resurssit. Asumisoikeuden tarjoamista ja hakemista koskevassa 16 §:ssä todetaan muun muassa, että asumisoikeusyhteisön on julistettava asumisoikeudet julkisesti ja yleisesti haettaviksi. Tämä on jo nyt käytäntö uusien asumisoikeusasuntojen osalta kaupungin asuntotuotannolla ja vanhojen asuntojen osalta asuntojen omistajalla HASOlla. Edelleen uutena toimintatapana todetaan, että asumisoikeusyhteisön tulee antaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle tieto ilmoituksestaan ottaa vastaan asumisoikeuden haltijaksi haluavien hakemuksia. Aiemmasta kahden viikon odotusajasta tarjouskierrosten järjestämisessä on luovuttu, jotta uusi asumisoikeussopimus voidaan tehdä nopeasti. Asumisoikeusyhteisön tulee selkeästi ilmoittaa hakijalle jo hakemusta jätettäessä, missä ajassa hakijan tulee vastata mahdolliseen asumisoikeuden tarjoamiseen. Myös tätä lainkohtaa tulee tarkentaa asetuksella erilaisten tulkintojen välttämiseksi. Asumisoikeusyhteisö eli talojen omistajat hoitaisivat jatkossa asukasvalinnan (17 §). Asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen antaman järjestysnumeron perusteella niistä hakijoista, jotka täyttävät 12−14 §:ssä säädetyt edellytykset. Järjestysnumeron mukaisesta järjestyksestä ja tarveharkinnasta poiketen etusijalla asukasvalinnassa ovat mm. asumisoikeusasuntoa keskenään vaihtavat asumisoikeuden haltijat. Kun asukasvalintaa ei myöskään enää jatkossa hyväksytettäisi kunnalla, tulee talojen omistajayhteisöille varmistaa mahdollisimman yhtenäiset käytännöt asukasvalintaan asetuksen avulla. Muutoin vaarana on, että asukasvalinta on kirjavaa. Yhteenvetona asukasvalinnasta ja hakujärjestelmästä valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa on todettava, että asetuksilla pitää tarkentaa ainakin asumisoikeusasunnon tarpeen arviointia (13 §), asumisoikeuden tarjoamista ja hakumenettelyä (16 §) ja asumisoikeuden haltijan valintaa (17 §). Uudistusta tehtäessä on myös varmistettava, etteivät asumisoikeusyhteisöjen lisääntyvät tehtävät kohtuuttomasti korota asukkaiden käyttövastikkeita. Asukashallinnon aseman vahvistaminen On hyvä, että asumisoikeusasuntojen asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia omaan asumiseensa vahvistetaan. Esityksen 4 §:ssä ehdotetaan, että yhteisön johdon on huolellisesti toimien edistettävä asumisoikeusyhteisön etua. Tämä kirjaus on tarkoituksenmukainen. Lain 44 §:ään ehdotetaan otettavaksi säännös asukashallinnon kohdekohtaisista oikeuksista. Esityksestä ei käy ilmi tarkemmin, mitä esimerkiksi osallistumisoikeudella tarkoitetaan tai kuinka tämä osallistumisoikeus käytännössä olisi mahdollista toteuttaa. Osallistumisoikeuden osalta tarvitaan selkeämpiä määrittelyjä mahdollisten epäselvyystilanteiden välttämiseksi. Lain 45 §:ään ehdotetaan säännöstä talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välisestä yhteistyöelimestä. Ehdotuksen mukaan äänivaltaa yhteistyöelimessä käyttävät yhteistyöelimeen valitut asumisoikeuden haltijat. Äänivaltaa ei ole talonomistajien edustajilla, mikä antaa harhaanjohtavan kuvan yhteistyöelimeksi nimetyn toimijan luonteesta ”yhteistyöelimenä”. Ehdotetussa säännöksessä yhteistyöelimellä on oikeus antaa suosituksia ja ohjeita asioissa, joissa yhteistyöelimelle ei kuulu päätäntävaltaa. Esityksessä ei käy ilmi, mitä suosituksilla ja ohjeilla tarkoitetaan, eikä niiden eroa määritellä. Yhteistyöelimellä ei pidä olla oikeutta ohjeistaa yhtiötä. Yhteistyöelimellä on oikeus saada käsittelemänsä asia asumisoikeusyhteisön hallituksen tai sitä vastaavan toimielimen käsiteltäväksi. Ei ole tarkoituksenmukaista, että yhteistyöelin saa kaikki käsittelemänsä asiat hallituksen tai sitä vastaavan toimielimen käsiteltäväksi. Tätä olisi syytä rajata niin, että hallitukselle tehtävät esitykset koskevat merkittäviä asioita. Yhteistyöelin voi päättää, että seuraavaksi toimikaudeksi ei aseteta yhteistyöelintä, vaan sille kuuluvat tehtävät tai osan tehtävistä hoitaa asukaskokous, omistajayhteisön hallitus tai 52 §:ssä tarkoitettu vastaava toimielin taikka asukastoimikunnan sijaan valittava luottamushenkilö. Tarkoituksenmukaista olisi, että omistajayhteisön hallituksen tai 52 §:ssä tarkoitetun vastaavan toimielimen sijaan omistajayhteisö voisi hoitaa tarvittavat tehtävät. Esityksessä ehdotetun 46 §:n 1 momentin 3 kohdan osalta, että asukashallinnolle on tärkeää turvata oikeus tehdä esityksiä hoitojärjestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien sisällöstä, mutta ei ole tarkoituksenmukaista, että asukashallinnolla on oikeus ottaa kantaa siihen, miten kyseiset toimet tulisi järjestää. Esityksessä ehdotetun 46 §:n 1 mom. 4 ja 5 kohdan mukaan asukashallinnolla on koko asumisoikeusyhteisöä koskevissa asioissa oikeus mm. osallistua kilpailutuksiin ja neuvotteluihin. Ehdotus asukashallinnon osallistumisesta kilpailutuksiin ja neuvotteluihin ei ole kannatettava. HASOn osalta kyse on julkisesta hankintayksiköstä ja hankintalaki asettaa tiukkoja menettelytapamääräyksiä hankinnan toteuttamiselle sekä mahdollisille neuvotteluille. Asukashallinnon osallistuminen kilpailutuksiin ja neuvotteluihin vaarantaisi mm. tarjoajien tasapuolisen kohtelun toteutumisen. Vastuu hankintalain säännösten noudattamisesta on hankinnasta päättävällä taholla, jolla tulisi näin ollen olla myös valta päättää itsenäisesti kilpailutuksen toteuttamisesta ja siihen liittyvistä kysymyksistä. Hankintoja saatetaan myös tehdä osana laajempaa yhteishankintaa, jolloin asukashallinnon osallistuminen kilpailutukseen ei olisi käytännössä mahdollista. Ehdotetut kohdat jättävät myös epäselväksi, millä tavoin asukashallinto osallistuisi kilpailutuksiin ja neuvotteluihin. Ehdotus hämärtää hankintojen toteuttamiseen liittyviä vastuusuhteita. On tärkeää, että asukashallintoa kuullaan, mutta liian laajojen osallistumis- ja neuvotteluoikeuksien antaminen ei kuitenkaan ole välttämättä tarkoituksenmukaista. Asukashallintoa voitaisiin kuulla hankintaprosessin valmistelussa, mutta heidän osallistumistaan kilpailutuksien neuvotteluihin tai sopimuksien valmisteluihin ei pidetä tarkoituksenmukaisena. Yhtiö viime kädessä vastaa kokonaisvaltaisesta kehittämisestä ja kiinteistöjen arvon säilymisestä. Muutenkin osallistumis- ja neuvotteluoikeuksien laajuus ja tarkoitus jäävät epäselväksi. Jos asukashallinnolla on oikeus neuvotella, esityksessä ei tule tarkemmin esille, minkä tahon kanssa neuvotteluja käydään. Ehdotettu tiedonsaantioikeus sekä tiedottamisvelvollisuus (50 §) on määritetty varsin laajaksi. Tämä voi johtaa siihen, että talonomistajan on annettava kaikki taloa ja yhteisöä koskevat tiedot, jotta seuraamusmaksulta varmasti vältytään. On kannatettavaa, että asukaskokouksilla on oikeus nimetä asumisoikeuden haltijoiden edustajia asumisoikeusyhtiön hallitukseen tai vastaavaan toimielimeen (52 §). Edustuksen on oltava vähintään 40 prosenttia toimielimen jäsenistä ja aina vähintään kaksi henkilöä. Jos toimielintä ei ole, on henkilön, jonka tehtäviin tässä laissa tarkoitetun asumisoikeustalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat kuuluvat, hoidettava nämä asiat yhteistyössä asukashallintoelinten kanssa. Kaupungin kokonaan omistaman HASOn hallituksessa on nykyisellään jo kolmen asukkaan edustus, mikä on 43 prosenttia toimielimen jäsenistä. Esitetyn valtakunnallisen asumisoikeusasioiden neuvottelukunnan (54 §) perustaminen on sinänsä kannatettava ajatus, mutta sen toiminta on oltava tarkoituksenmukaista, sillä neuvottelukunnan kuluista vastaavat sen jäseninä olevat asumisoikeusyhteisöt, joten kuluista vastaa viime kädessä asukas käyttövastikkeessaan. Neuvottelukunnan tehtäväksi on määritelty asumisoikeusjärjestelmän toiminnan seuraaminen, aloitteiden tekeminen ja lausuntojen antaminen sekä asumisoikeusasumista koskevien asioiden kehittäminen. Neuvottelukunnassa esitetään olevan vähintään kahdeksan ja enintään viisitoista jäsentä. Neuvottelukunnassa on jäsenenä enintään yksi asumisoikeuden haltijoiden edustaja ja yksi omistajatahon edustaja kustakin asumisoikeusyhteisöstä. Asumisoikeusyhdistyksen edustajan valitsee yhdistyksen kokous. Neuvottelukuntaan voivat osallistua ympäristöministeriön, ARA:n ja Valtiokonttorin edustajat. Rajoituksista vapautuminen Tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista nopeutettaisiin sallimalla jäljellä olevien asumisoikeussopimusten muuttaminen vuokrasopimuksiksi tilanteissa, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina ja asumisoikeusasukkaita on jäljellä enää alle puolessa talon huoneistoista. Asumisoikeuden haltijalla olisi myös oikeus lunastaa asuntonsa omakseen, jos talosta muodostuisi asukkaiden määräysvallassa oleva asunto-osakeyhtiö (89 §). Edellä mainitut hallintamuotojen muutokset rajoitusaikana eivät ole todennäköisiä Helsingissä, jossa asumisoikeusasuntojen kysyntä on lähes poikkeuksetta suurempaa kuin tarjonta. Silti mahdollisissa hallintamuodon muutostilanteissa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tulee pyytää kunnalta lausunto. Kunnalla on maapolitiikan harjoittajana paras näkemys siitä, mikä hallintamuoto kullekin alueelle on tarkoituksenmukaista. Lähtökohtaisesti kunta tontinluovutuksessaan ja maankäyttösopimuksia tehdessään arvioi kunkin alueen hallintamuotojakauman mahdollisimman tarkoituksenmukaiseksi alueen kehittämisen ja kunnan kokonaisvaltaisen asuntopolitikan kannalta. Valvonta Valtion tukemien asumisoikeusyhteisöjen toiminnan tavoitteena on kohtuuhintaisen asumisen tarjoaminen asumisoikeuksien haltijoille. Yhteisöjen tulee raportoida tämän tavoitteen toteutumisesta osana yhteisön toimintakertomusta. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle annetaan nykyistä laajemmat valvontavaltuudet ja käyttöön otetaan uusi seuraamusmaksu, jolla turvataan lain säännösten noudattamista. Jotta valvonta olisi mahdollista tulee lain muotoilujen monitulkintaisuutta vähentää asetuksin ja ohjein. Toimijoiden valvonta on tärkeää varsinkin siirtymävaiheessa ja ARA:lla tulee olla riittävät keinot puuttua säädösten vastaiseen toimintaan. Esityksessä ehdotetun 106 §:n mukaan seuraamusmaksua ei saa kattaa käyttövastikkeilla. Tämä on ongelmallista koska asumisoikeusyhteisöillä ei ole käytännössä muita tulonlähteitä kuin asukkailta kerättävät maksut.
      • Espoon kaupunki, Savolainen Anne
        Päivitetty:
        17.6.2020
        • Espoon kaupungin näkökulmasta suurimmat muutokset lakiluonnoksessa liittyvät valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalintaan ja koskevat järjestysnumeron hakemista, asumisoikeuden saajien hyväksymistä ja asumisoikeuden enimmäishinnan vahvistamista. Espoon kaupunki hoitaa tällä hetkellä omalla alueella olevien asumisoikeuden saajien hyväksymisen ja asumisoikeuden enimmäishintojen vahvistamisen, mutta on mukana Helsingin seudulla vuoden 2015 alusta lähtien käytössä olleessa 13 kunnan muodostamassa yhteisessä hakualueessa. Espoon kaupungin käytössä on Helsingin kanssa yhteinen asumisoikeusjärjestelmä. Asumisoikeusasunnon järjestysnumeron hakeminen tapahtuu yhteisellä hakualueella pääosin sähköisesti. Espoon kaupunki pitää hyvänä, että asumisoikeushakemuksen järjestysnumero muutettaisiin määräaikaiseksi, yhdellä hakijalla voisi olla vain yksi voimassa oleva järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri olisi valtakunnallinen. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on sopiva taho valtakunnallisen järjestysnumerojärjestelmän hoitamiseen. Vanhoille järjestysnumeroille ehdotettu kahden vuoden voimassaoloaika lain voimaantulon jälkeen on riittävä. Asumisoikeuden saajien hyväksymismenettely ja enimmäishinnan vahvistaminen ehdotetaan lakiluonnoksessa siirrettäväksi kunnalta talonomistajille. Espoon kaupungin näkemyksen mukaan tehtävien siirto talonomistajille sopii edellyttäen, että talonomistajilla on ammattitaitoiset ja riittävät resurssit tehtävien hoitamiseen ja asumisoikeuden saajien valintaperusteet ovat selvät. Tällä hetkellä kaikilla asumisoikeusasuntohakemuksia käsittelevillä henkilöillä ei ole varallisuuden arviointiin riittävästi osaamista ja osa hakemuksista odottaa hyväksymispäätöstä sen takia, että kaikkia varallisuuden arviointiin liittyviä liitteitä ei ole toimitettu. Tehtävien siirto talonomistajille edellyttää myös Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA) riittäviä resursseja valvontaan. Kuntien tulee saada jatkossa myös tarvittava asukasvalintaan liittyvä ajankohtainen asuntomarkkinatieto uusien asumisoikeustalohankkeiden kysynnän arviointia varten. Voimassa oleva laki asumisoikeusasunnon tarpeen arvioinnin osalta on tulkinnanvarainen eikä lakiluonnoksessa tätä kohtaa (13 §) ole täsmennetty. Hakijalla ei katsota olevan asumisoikeusasunnon tarvetta, jos hänellä tai hänen täysi-ikäisellä perheenjäsenellään on hakualueella omistusasunto, joka sijainniltaan, kooltaan, varustetasoltaan, asumiskustannuksiltaan ja muilta ominaisuuksiltaan kohtuudella vastaa haettua asumisoikeusasuntoa. Espoon kaupunki pitää tärkeänä, että lakiluonnoksen kohtaa täsmennetään valtioneuvoston asetuksella etenkin siltä osin, mitä tarkoitetaan sijainniltaan ja kooltaan vastaavan kokoisella asunnolla. Nykyisen lain voimassa ollessa Helsinki ja Espoo ovat sopineet, että sijainti tarkoittaa 13 kunnan hakualuetta (markkina-alue) ja asunnon koko otetaan huomioon huoneluvun perusteella riippumatta asunnon pinta-alasta. Espoon kaupunki pitää hyvänä lakiluonnoksen ehdotusta, että varallisuutta laskettaessa otetaan huomioon kaikkien asuntoon muuttavien 18 vuotta täyttäneiden yhteenlaskettu varallisuus. Nykyisin asumisoikeusasuntoon voi muuttaa hakijan ja alaikäisten lasten lisäksi muita henkilöitä, joiden ei tarvitse tehdä selvitystä varallisuudestaan. Espoon kaupunki ehdottaa, että varallisuuden arviointia varten Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) määrittelee vuosittain käytettävät alueelliset varallisuusrajat. Pääkaupunkiseudulle voidaan määritellä kuntakohtaiset varallisuusrajat, vaikka asumisoikeusasunnon tarvetta määriteltäessä hakualueena käytettäisiin laajempaa koko Helsingin seutua (pääsääntöinen työssäkäyntialue). Lisäksi lakiluonnokseen on kirjattu Espoon kannattama täsmennys, että asumisoikeuden haltijan tulee asua huoneistossa vähintään kaksi vuotta ennen kuin hän voi luovuttaa asumisoikeuden puolisolleen, sellaiselle perheenjäsenelle, joka luovutushetkellä vakinaisesti asuu huoneistossa, taikka suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselleen. Lakiluonnoksen kohdassa asumisoikeuden tarjoamisesta ja hakemisesta (16 §) edellytetään, että talonomistaja ilmoittaa asumisoikeusasunnot yleisesti ja julkisesti haettaviksi, mutta voimassa olevan lain mukainen asumisoikeuden hakijalle annettu kahden viikon vähimmäisaika tarjottuun asumisoikeuteen vastaamisesta on poistettu. Tällä on haluttu sujuvoittaa ja yksinkertaistaa asukasvalintaa. Espoo kaupunki pitää asukasvalinnan sujuvoittamista tärkeänä, mutta toivoo samalla, että hakijalle annetaan riittävä aika tarjottuun asumisoikeuteen vastaamiseen eikä hakija menetä tarjottua asumisoikeutta sen takia, ettei pysty välittömästi vastaamaan puhelimeen tai sähköpostiin. Kohta asumisoikeuden haltijan valinnasta ja järjestysnumeron mukaisesta järjestyksestä ja tarveharkinnasta poikkeamisesta (17 §) vaatii lakiluonnoksessa myös täsmentämistä siltä osin, ketä toisen momentin kohdassa yksi mainitulla asumisoikeuden haltijalla tarkoitetaan. Espoon kaupunki pitää hyvänä, että lakiluonnokseen on lisätty kohtia, joilla parannetaan asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa ja vahvistetaan asukashallinnon asemaa. Myös asumisoikeuden haltijoiden ja asumisoikeusyhteisöjen välisen yhteistyön parantaminen on tärkeää. Espoon kaupungin näkökulmasta toimiva asumisoikeusjärjestelmä ja riittävä asumisoikeusasuntojen tarjonta ovat tärkeitä monipuolisten asumisvaihtoehtojen turvaamiseksi ja asuinalueiden ja -kortteleiden eriytymisen ehkäisemiseksi. Lakiehdotukseen sisältää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) oikeuden vapauttaa asumisoikeustalo rajoituksista osittain tai kokonaan. Espoon kaupunki pitää tärkeänä, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) pyytää sijaintikunnan lausunnon ennen päätöstä rajoituksista vapauttamisesta. Asuintalojen hallintamuotojen muuttamisella on vaikutuksia asuinalueiden kehitykseen. Kunnalla saattaa olla halu myös tarkistaa kunnan vuokratontilla sijaitsevan asumisoikeuskohteen maanvuokra rajoituksista vapauttamisen yhteydessä. Lisäksi Espoo kiinnittää huomiota ja pitää tärkeänä, että: 1. Käyttövastikkeiden määrittyminen tulee olla markkinahinnoittelua matalampi 2. Asukasedustajuuden osalta edellytämme, että asukasedustajat valitaan demokraattisesti 3. Muutokset eivät saa muuttaa asukkaan turvaa asumisoikeuteen
      • Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto
        Päivitetty:
        17.6.2020
        • Ympäristöministeriö Asia: Asumisoikeuslain muuttaminen Tunnus: VN/5985/2019 Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintoviraston lausunto Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto ja toteaa lausuntonaan seuraavaa. Aluehallintovirasto pitää hallituksen esitysluonnoksessa esitettyjä ehdotuksia hyvinä. Aluehallintoviraston osalta hallituksen esitysluonnoksessa on esitetty, että voimassa olevan lain 9 a §:ssä säädetty toimivalta toimeenpano- tai kieltomääräyksen antamiseen ja sen tehostamiseen uhkasakolla siirrettäisiin aluehallintovirastolta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA). Samalla aluehallintovirastossa lain voimaan tullessa vireillä olevat asiat siirrettäisiin ARA:n käsiteltäviksi. Aluehallintovirasto toteaa, että hallituksen ehdotuksessa esitetyt muutokset ovat saman sisältöisiä kuin aluehallintoviraston aikaisemmin ministeriöön viemät ehdotukset asumisoikeuslain muuttamiseksi. ARA on asumisoikeusyhtiöiden toiminnan valvonnassa keskeinen toimija, jolla on omia valvontavelvollisuuksia jo tälläkin hetkellä. Aluehallintoviraston rooli on ollut vähäinen ja asumisoikeuslakiin liittyvä osaaminen on keskittynyt ARA:aan. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan hallituksen esitysluonnoksessa esitetty toimivallan siirto selkeyttää toimivaltakysymyksiä ja lisää tehokkuutta asumisoikeusyhtiöiden kokonaisvalvontaan. Oikeusturvayksikön päällikkö Päivi Lahtinen Lakimies Niklas Nåhls
      • Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy
        Päivitetty:
        16.6.2020
        • Ympäristöministeriö lausuntopalvelu.fi Lausunnonantajasta: Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy (Vaso) omistaa, ylläpitää ja tuottaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia asumisoikeuskoteja kaikkiin elämäntilanteisiin. Vaso tarjoaa asumisoikeusasuntoja Turussa, Raisiossa, Naantalissa, Kaarinassa ja Liedossa. Asumisoikeusasuntoja yhteensä n. 2700 ja n. 5000 asukasta. Vaso toimii yleishyödyllisenä yhtiönä kustannustehokkaasti ja jakamatta vastikkeetonta etua osakkailleen. Vaso ei tavoittele liiketaloudellista voittoa. Vaso on perustettu vuonna 1990. Asumisoikeuslain muutos Lausuntopyyntö 15.7.2020 Kiitämme tilaisuudesta lausua otsikossa mainitusta säädösluonnoksesta. Tuomme kunnioittavasti esille seuraavaa: Vaso pitää tarpeellisena asumisoikeuslain kokonaisuudistusta, jossa lainsäädäntö tuodaan vastaamaan tämän päivän asumisen tarpeita. Asumisoikeuslain muutos on kehittynyt hyvään suuntaan niin asukasdemokratian, järjestysnumeroiden myöntämisen, asukasvalinnan ja asioinnin sähköisyyden kuin monelta osin myös asumisoikeusyhteisön johtamisen kannalta. Valtakunnallinen järjestysnumero ja sen määräaikaisuus sekä tarjouskierrosten odotusajasta luopuminen nopeuttavat asukasvalintaa ja vastaavat asukkaan käsillä olevaan asumistarpeeseen paremmin. Asukasdemokratia säännökset parantavat asukkaiden osallistumismahdollisuuksia asumisoikeusyhtiöiden hallintoon. Asukasvalintaa koskevan tarkentavan ohjeistuksen tarve on kuitenkin ilmeinen. Vaso pitää myös hyvänä, että tappiollisista kohteista voidaan luopua, jotta ne eivät rasita koko yhtiön taloutta tarpeettomasti. Asumisoikeuslain muutos kokonaisuutena tukee asumisoikeutta omana hallintamuotonaan. Painopiste yksityiskohtaisessa lausunnossamme on niillä aihealueilla, joissa näemme vielä kehittämistarvetta. Asukasdemokratia Asukkaiden osallistumismahdollisuus asumisoikeusyhtiön hallintoon tukee asumisoikeutta omana hallintamuotonaan. Lakiesityksessä esitetty kaksitasoinen rakenne on toimiva sekä talotasolla että koko yhtiön tasolla. Vasolla on vastaava rakenne ollut pitkään käytössä ja todettu toimivaksi. Asukasedustajien edustus yhtiön hallituksessa 52§ 4 mom.:ssa asukasedustajien vähimmäismääräksi on yhteisön hallituksessa esitetty 40% jäsenistä ja aina vähintään kaksi henkilöä. Katsomme, että lainsäädännön tasolla asukasedustajien vähimmäislukumäärän asumisyhteisöjen hallituksissa on perusteltua. Esitetyn säädöksen puute on kuitenkin prosenttiosuuden asettaminen hallituksen asukasjäsenien määrälle. Vason kaltaisessa yhtiössä, jossa on yksi pääomistaja ja huomattavilla omistusosuuksilla muita omistajia, johtaa esitetty 40%:n asukasjäsen vaade kahteen skenaarioon. Ensimmäisessä skenaariossa pääomistaja ei saa omistusosuuttaan vastaavasti enemmistöä hallitukseen ja muilla omistajilla on hallituksessa jäsenet. Toisessa skenaariossa pääomistaja saa enemmistön hallituksessa, mutta muut omistajat eivät saa lainkaan hallituspaikkoja. Hallituksen esityksen perusteluissa todetaan hallitustyöskentelyn olevan konkreettinen vaikutusmahdollisuus. Katsomme, että asukasjäsenten määrää hallituksessa tulee säädellä siten, että osakeyhtiön osakkeiden omistajien edustus ja vaikutusmahdollisuus hallituksessa on myös turvattu omistusosuuksien suhteessa asukkaiden edustuksen ja vaikutusmahdollisuuden lisäksi. Tämä on koko asumisoikeusyhteisön etu. Ehdottaisimme asumisoikeuslain 52§ 4 mom. täsmentämistä siten, että hallitusta tai sitä vastaavaa toimielintä täytettäessä valitaan vähintään kaksi asukasjäsentä, jos hallituksessa on enintään kahdeksan varsinaista jäsentä. Jos hallituksessa varsinaisia jäseniä valitaan enintään yksitoista, on asukasjäseniä valittava vähintään kolme. Yli yksitoista jäsenisiin hallituksiin valitaan vähintään 40 % asukasjäseniä. Yhteistyöelin Muuten ansiokasta 45 § ehdottaisimme kehitettäväksi siten, että lakitekstiin tuotaisiin yhteistyöelimen mahdollisuus siirtää sen tehtävät yhteistyöelimen jäsenistä valittavalle toimikunnalle. Yhteistoiminta pienimuotoisemman toimikunnan ja asumisoikeusyhteisön välillä on joustavampaa ja nopeampaa kuin isoksi muodostuvan yhteistyöelimen välillä. Yhteistyöelimen tehtävien siirron mahdollisuus ja mahdollisuus noudattaa yhtiökohtaisia vakiintuneita hyviä käytänteitä ilmenee hallituksen esityksen perusteluista. Tehtävien siirtomahdollisuus lakitekstissä kuitenkin selkiyttäisi asian. Näkemyksemme mukaan pykäläehdotusta tulisi täsmentää lisäksi siten, ettei yhteistyöelimelle kuuluvia tehtäviä voida osoittaa asumisoikeusyhteisön hallituksen tehtäväksi, jos asumisoikeuden haltijat päättävät olla asettamatta yhteistyöelintä. Sen sijaan tehtävät voidaan osoittaa asumisoikeusyhteisön hoidettavaksi ottamatta kantaa siihen organisaatiotasoon, jolla tehtävät hoidetaan. Lisäksi esittäisimme yhteistyöelimen suositusten ja ohjeiden antovaltuutta tarkennettavan pykäläviittauksella 46§:ään. Huolto- ja isännöintisopimusten nostaminen yhteistyöelimen tasolle palvelee kustannustehokasta kiinteistöjen ylläpitoa ja mahdollistaa koko asumisoikeusyhteisön asuntomäärän tuoman volyymiedun käytön huolto- ja ylläpitopalveluita kilpailutettaessa. Kuitenkin varsinainen osallistuminen kilpailutukseen on ongelmallinen. Vaso on julkinen hankintayksikkö, jonka hankintoihin sovelletaan hankintalakia. Hankintalaki asettaa tiukkoja menettelytapamääräyksiä hankinnan toteuttamiselle sekä mahdollisille neuvotteluille. Ehdotettu kohta jättää epäselväksi, millä tapaa yhteistyöelin osallistuisi neuvotteluihin tai kilpailutukseen. Vastuu hankintalain säännösten noudattamisesta on hankinnasta päättävällä taholla, jolla tulisi näin ollen olla myös valta päättää itsenäisesti kilpailutuksen toteuttamisesta ja siihen liittyvistä kysymyksistä. Kohdekohtainen asukashallinto Säännöksiä kohdekohtaisesta asukashallinnosta pidämme onnistuneina. 42 § 3 mom. tulisi kuitenkin täsmentää siten, ettei asukastoimikunnalle kuuluvia tehtäviä voida osoittaa asumisoikeusyhteisön hallituksen tehtäväksi. Asumisoikeusyhteisön hallituksella ei ole kohdekohtaista tuntemusta ja useiden asukastoimikuntien tehtävien hoito tukkisi asumisoikeusyhteisön hallituksen päätöksenteon. Sen sijaan tehtävät voidaan osoittaa asumisoikeusyhteisön hoidettavaksi ottamatta kantaa siihen organisaatiotasoon, jolla tehtävät hoidetaan. Valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta Valtakunnallinen neuvottelukunta aso-järjestelmän neuvottelu ja kehittämisfoorumina antaa mahdollisuuden aso-järjestelmän kehittämiseen ja seuraamiseen valtakunnallisella tasolla. Pidämme lakiesitystä erittäin onnistuneena valtakunnallisen neuvottelukunnan osalta. Ehdotamme kuitenkin neuvottelukunnan edustajien määrän nostoa 20, jotta eri asumisoikeusyhteisöstä tulisi kattava edustus asumisoikeuden haltijoista ja omistajatahoista. Laissa tulisi myös säätää neuvottelukunnan jäsenten valintamekanismista (kuten esimerkiksi vaaleista) niitä tilanteita varten, joissa neuvottelukunnan jäsenmäärä tulisi ylittämään sallitun enimmäismäärän. Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus 50 § ehdotuksen mukaan talonomistajan on tiedotettava asumisoikeuden haltijoille ja yhteistyöelimelle taloa tai yhteisöä koskevista sellaisista asioista, joilla voi olla merkitystä heille tai asukashallinnon toimielimille lain mukaisten oikeuksien käyttämisessä. Esitämme pykälän tarkistamista vähintään siten, että tiedottamisvelvollisuus rajattaisiin taloa tai yhteisöä koskeviin asioihin, joilla voi olla olennaista merkitystä asumisoikeuden haltijoille tai asukashallinnon toimielimille lain mukaisten oikeuksien käyttämisessä. Nykyehdotuksen mukaisena on riski varmuuden vuoksi tiedottamisesta, johon pykälän yksilöimätön tiedonantovelvollisuus yhdistettynä seuraamusmaksuun ajaisi. Tätä ei voida pitää asumisoikeusyhteisön eikä asukashallinnon kannalta toivottavana. Vähiten hallinnollisia kustannuksia ja sitä kautta asukkaille maksettavaa tulisi säädöksestä, jossa selkeästi nimettäisiin ne taloa tai yhteisöä koskevat dokumentit, jotka omistajan tulee tiedottaa asumisoikeuden haltioille ja yhteistyöelimelle. Pykälää tulisi tarkentaa asetuksella erilaisten tulkintojen välttämiseksi. Asumisyhteisön toiminta ja siihen liittyvät sanktiot Pidämme onnistuneena 4 §:n muotoilua yhteisön johdon velvollisuudesta huolellisesti edistää asumisoikeusyhteisön etua. Lakiesityksessä on selkeytetty ARAn roolia valvovana elimenä ja yhtiöillä on raportointivelvollisuus ARAlle, jota on tehostettu seuraamusmaksulla. Jotta tulkintaepäselvyyksiltä vältyttäisiin, tulisi lain muotoilujen monitulkintaisuutta vähentää asetuksin ja ohjein. Esityksessä ehdotetun 106 §:n mukaan seuraamusmaksua ei saa kattaa käyttövastikkeilla. Tämä on ongelmallista koska asumisoikeusyhteisöillä ei ole käytännössä muita tulonlähteitä kuin asukkailta kerättävät maksut. Lakiehdotuksen mukaan seuraamusmaksun suuruus myös riippuisi sanktioituun tekoon tai laiminlyöntiin liittymättömästä seikasta kuten korkotukilainan jäljellä olevasta lainapääomasta. Siten samasta teosta tai laiminlyönnistä voitaisiin määrätä hyvinkin erisuuruiset seuraamusmaksut. Näemme tämän ongelmallisena. Asuntojen käyttö ja huoneiston hallinnan luovutus 30 §:n ensimmäisen momentin luonnoksessa ehdotetaan, että huoneistoa tai osaa siitä ei saa luovuttaa ammattimaiselle toimijalle edelleen vuokrattavaksi, majoitustoimintaan eikä muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön. Ehdotamme pykälän kirjoitusasua selkeytettävän niin, että majoitustoiminta kielletään asumisoikeusasunnoissa, mikäli siihen ei ole saatu asumisoikeusyhteisöltä lupaa. Ammattimaisuuden selvittäminen ja määrittäminen asuntoa majoitustoimintaan suunnittelevan asunnon haltijan tai lupaa myöntävän asumisoikeusyhteisön kannalta on hankalaa. Lakiesityksen 30 § 2 mom. takaa asumisoikeuden haltijan oikeuden luovuttaa hallituksen esityksen perusteluissa kerrotulla tavalla asunto väliaikaisesti vuokralle vakituiseen asumiseen. Jolloin ei-ammatillisen majoitustoiminnan salliminen ei ole tarpeen. Lausuntomme lopuksi toteamme, että yhdymme niihin näkemyksiin, mitä Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry SAY omassa lausunnossaan esittää. VARSINAIS-SUOMEN ASUMISOIKEUS OY Maria Aspala
      • Paatonen Pekka, Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy/ Yhteityöelin Yte
        Päivitetty:
        16.6.2020
        • Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy 16.6.2020 1(2) Yhteistyöelin Yte Ympäristöministeriö Rakennetun ympäristön osasto Lainsäädäntöneuvos Anu Karjalainen Lausuntopyynnön diaarinumero: VN/5985/2019 Ympäristöministeriölle LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAIKSI ASUMISOIKEUSASUN-NOISTA SEKÄ VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:n (jälj. Vaso) yhteistyöelimen Yten puolesta esitämme kiitoksemme ympäristöministeriölle tilaisuudesta saada lausua asumisoikeuslakiuudistuksen johdosta. Hallituksen esi-tyksessä on erityisen hyvää ja kannatettavaa, että asukashallintoa koskevat säännökset on yhteishallinto-laista koottu omaksi luvukseen asumisoikeuslakiin, mikä korostaa nykyistä selkeämmin asumisoikeusasu-mista kolmantena asumisen muotona. Toteamme myös tyydytyksellä, että aiemmissa lausunnoissamme esittämästä neuvottelukunnasta on nyt otettu säännökset tähän hallituksen esitysluonnokseen. Perustelimme jo vuonna 2017 esitystämme sillä, että neuvottelukunnan tehtävänä olisi määritellä asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen asukkaiden näkökulmasta yhteistyössä asumisoikeusyhteisöjen ja viranomaisten kanssa ja lausuntojen antaminen. Esitysluonnoksessa neuvottelukunnan kooksi on esitetty enintään 15 henkilöä. Kun neuvottelukunnassa edustetuista asumisoikeusyhteisöistä olisi sekä omistajan että asukkaiden edustaja sekä ympäristöminis-teriön, ARAn ja Valtiokonttorin edustus, takaisi vain esitetty neuvottelukunnan enimmäiskoko esittä-mämme riittävän alueellisen kattavuuden. Yksityiskohtaisena lausuntona esitämme seuraavaa: 1. Asukasvalinta valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa (hallituksen esitysluonnoksen luku 2) Hallituksen esitysluonnoksen (jälj. HE) esitetyt asukasvalinta koskevat säännökset tyydyttävät Vason yh-teistyöelin Yteä. Valtakunnallinen järjestysnumero ja asukasvalinnan siirtyminen kunnalta asumisoikeus-yhteisölle selkeyttävät asukasvalintaa. Säännökset tarveharkinnan kriteereistä ja poikkeamisedellytykset niistä ovat relevantteja ja pääosin samat kuin nykyisessä laissa. 2. Asuntojen käyttö, kunto ja kunnossapito sekä hallinnan luovutus (HE luku 3) 25.3 §:n säännökset asumisoikeuden haltijan oikeudesta saada kohtuullinen korvaus omistajan luvalla tekemistään muutostöistä ei ole riittävän selkeästi määritelty hallituksen esitysluonnoksessa eikä nykyisessäkään laissa. Voisi olla paikallaan säätää tässä kohdin asetuksenanto-oikeudesta tai viittaus ARAn oh-jeistukseen. 2(2) 3. Käyttövastike ja sen maksaminen (HE luku 4) 33.3 § ei ole tarkoituksenmukinen asukkaiden kannalta, kun otetaan huomioon asukkaiden sijoittama 15 %:n asumisoikeusmaksuosuus. Hallituksen esitysluonnoksessa verrattuna nykyiseen lakiin on otettu huomioon kunnan alueiden erilaisuus. Säännöksen sanamuodon tulisi kuitenkin kuulua: ”Käyttövastik-keen tulee olla samalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanarvoisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria matalampi.” 4. Asukashallinto valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa (HE luku 5) Talotasolla (44 §) asukashallinnon tehtäviin tulee siirtää takaisin asukashallinnon yhteisökohtaisista tehtä-vistä kohta 9 autopaikkojen, pesutupien ja saunojen käytöstä päättäminen. 45 §:ssä tulee yhteistyöelimen ohella määritellä asumisoikeuden haltijoiden yhteisötason kokous. Talota-son asukaskokoukset tai asukastoimikunnat valitsevat edustajat yhteisötason kokoukseen taikka kohdet-ta edustaa siellä asukastoimikunnan puheenjohtaja. Myös vaali tässä kohdin tulee olla mahdollinen var-sinkin suurissa valtakunnallisissa asumisoikeusyhteisöissä. Maakunnallisissa asumisoikeusyhtiöissä kuten Vasossa on toimivana ratkaisuna pidetty yhtiötasoista asumisoikeuden haltijoiden kokousta (Vaso-kokous), jossa yhteistyöelimen valinta tapahtuu vaaleilla. Vaso-kokous on samalla toiminut myös erin-omaisena informaation jakelukanavana ja koulutustapahtumana. 47 §:ään on otettava edellä 45 §:n muutoksesta johtuvat säännökset yhteisötason asukaskokouksesta. 48 §:n säännökset aivan oikein korostavat asumisoikeuden haltijoiden oikeuksia asukashallinnossa pois-tamalla vuokralla olevien äänivalta ja vaalikelpoisuus mutta ei kuitenkaan estämällä heitä muuten osallis-tumasta asukashallinnon kokouksiin. 52 §:ssä esitetään asukasedustajien lisäämisestä asumisoikeusyhteisön hallitukseen, mikä on Vason yh-teistyöelin Yten mielestä kannatettava asia. Yhteistyöelin Yte ei kuitenkaan pidä tarkoituksenmukaisena tarkkarajaisten prosenttiosuuksien esittämistä laissa. 53 §:n säännökset valvojasta ovat relevantteja ja kannatettavia. Valvojan nimikettä kuitenkin paremmin vastaa esim. asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) 9:6-12 §:issä määritelty toiminnantarkastaja. 5. Asumisoikeustalon luovuttaminen (HE luku 10) Hallituksen esitysluonnoksen 89.1 § 1. lauseen loppu tulee muuttaa muotoon ”---jos talon huoneistoille ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja tästä syystä talossa on jäljellä asumisoikeuden haltijoita 20-25 % talon huoneistoista.” Perusteena esitämme, että esitetyssä muodossa säännös on kohtuuton asukkaiden kannalta, jotka ovat sijoittaneet aso-asumiseensa 15 %:n osuuden ja ovat olettaneet asumisoikeusasumi-sen olevan turvattu asumismuoto. Muilta osin rajoituksista vapautumisen ehdot tyydyttävät Vason yh-teistyöelin Yteä. Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:n yhteistyöelin Yten puolesta Esa Kankaristo Pekka Paatonen puheenjohtaja varapuheenjohtaja
      • Tampereen kaupunki
        Päivitetty:
        15.6.2020
        • Järjestysnumerot Asukasvalinnan perustuminen järjestysnumeroon on vakiintunut käytäntö. Se on yksiselitteinen asukasvalinnan peruste ja säilyttämisen arvoinen, koska muuta etusijajärjestystä ohjaavaa säännöstä ei ole. Numeron rajaaminen yhteen hakijaa kohden selkeyttää järjestelmää. Järjestysnumerojen arpominen on ollut mekaaninen toimenpide, numeron antaminen soveltuu hyvin on-line -järjestelmän suorittamaksi. On-line -järjestelmään on suositeltavaa sisältyä toiminnallisuus, jolla asiakas pystyy tarkistamaan oman järjestysnumeronsa voimassaolon. Kuntien rekistereissä on tällä hetkellä järjestysnumeroita, jotka on annettu asiakkaalle asumisoikeusjärjestelmän ollessa uusi. Järjestysnumeron saamisen ajankohta ei Tampereella ole ollut merkittävä este asunnon saamiselle, asunnon on nykyjärjestelmässäkin voinut saada uudellakin numerolla. Todennäköisesti numeron määräaikaisuus kohdentaa asumisoikeusasuntoja hakijoille, joilla asunnontarve on kulloinkin ajankohtainen. Numeroiden määräaikaisuus poistaa kunnilta vanhojen numeroiden rekisterinpitotarpeen. Kahden vuoden määräaikaisuus lienee useimmissa tapauksissa riittävä, kahdessa vuodessa asunnon hakija ehtii järjestellä esimerkiksi omistusasunnon myynnin. Lakiluonnoksen mukaan uusi järjestysnumero on voimassa kaksi vuotta sen antamispäivästä, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun hakija on hyväksynyt hänelle tarjotun asunnon. Hakijoiden tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi tulee määritellä, missä vaiheessa hakijan katsotaan hyväksyneen asunnon. Mikäli hakija on hyväksynyt asunnon esimerkiksi hyväksymällä tarjouksen tai maksamalla varausmaksun eikä saakaan pankkilainaa hyväksymäänsä asuntoon, mutta mahdollisesti saisi lainan edullisempaan asuntoon, menettää hän silloin luonnoksen mukaan järjestysnumeron. Hakijan asunnon tarve saattaa kuitenkin olla hyvinkin ajankohtainen. Tällaisissa tilanteissa järjestysnumero pitäisi voida palauttaa voimaan, tai hyväksymiseksi katsottaisiin vasta asumisoikeussopimuksen allekirjoittaminen. Lakiluonnoksen mukaan vanhat järjestysnumerot olisivat voimassa kaksi vuotta ehdotetun lain säätämisen jälkeen. Lakiesityksen mukaan laki astuisi voimaan 1.1.2022, vanhojen numeroiden siirtymäaika olisi vuodet 2021 - 2022. Lain voimaantulon siirtymäaikana annettavat numerot ovat kuitenkin lyhimmillään voimassa vain viisi kuukautta (kunnan 31.7.2022 antama numero vanhenee 31.12.2022). Mikäli tämä lakiesityksen mukainen järjestely tulisi voimaan, tämä saattaisi aiheuttaa asiakkaissa sekaannusta. Tämä on otettava huomioon tiedotuksessa. Järjestysnumerosta perittävä maksu ei ole kannatettava. Maksu lisää asunnon hakijan kustannuksia. Maksun laskuttamiseen tarvittaisiin resursseja, joiden kustannukset saattavat nollata maksun perimisestä saatavat tulot. Omistajan tekemä asukasvalinta ja asumisoikeusmaksu Järjestysnumeron saatuaan asunnonhakijat hakevat asuntoa asumisoikeustalon omistajalta tai omistajilta. Lakiluonnoksen mukaan talojen omistajat tekevät asukasvalinnan eikä kunnan hyväksyntää enää tarvittaisi. Kuntien tekemä asumisoikeusasunnon haltijaksi hyväksyntä on varmistanut kaikkien kunnassa toimivien asumisoikeusyhtiöiden asiakkaiden tasapuolisen kohtelun. ARAn jälkikäteen tekemä asukasvalintojen valvonta ei korvaa kuntien tähän saakka tekemää etukäteishyväksyntää. Nykykäytännössä omistajat selvittävät haltijaksi hyväksyttävän varallisuuden ja toimittavat kunnalle pyynnön haltijan hyväksymisestä. Varallisuuden arvioinnissa omistajilla on toisistaan poikkeavia tulkintoja, kunnan hyväksyntä on varmistanut yhteneväiset tulkinnat. Nykykäytännön ja lakiluonnoksen mukaan hakijalla ei ole asumisoikeusasunnon tarvetta, jos hakijalla tai perheenjäsenellään on hakualueella omistusasunto, joka vastaa haettua asumisoikeusasuntoa. Tampereen seutu muodostaa usean kunnan kattavan työssäkäyntialueen, tällä hetkellä hakualueeksi on katsottu Tampereen kaupunkiseutu. Hakualueen tulkinnan tulee olla yhteneväinen kaikilla asumisoikeusasuntojen omistajilla, samoin sen, mikä on haettua asuntoa vastaava asunto. Hakijoiden tasapuolinen kohtelu tulee varmistaa kattavalla ohjauksella ja ennakoivalla neuvonnalla. Voimassa olevassa laissa säädetään kahden viikon odotusajasta tarjouskierroksen järjestämisessä. Tästä odotusajasta ehdotetaan luovuttavan. Asuntotarjouksen voimassaolon vähimmäisajan lyhentymisestä tai poistamisesta huolimatta tulee pienimmällä numerolla asuntoa hakevalle varmistaa mahdollisuus kohtuullisessa ajassa vastata asuntotarjoukseen. Nykyjärjestelmässä kunnat ovat vahvistaneet hinnan, jonka yhtiö maksaa asumisoikeusasunnosta luopuvalle ja vastaavasti uudelta asukkaalta perittävän enimmäishinnan (asumisoikeusmaksu). Asumisoikeusasuntoa hakevalla ja siitä luopuvalla tulee jatkossakin olla taho tai menetelmä, jolla hän pystyy varmistumaan asumisoikeusmaksun laskuperusteiden oikeellisuudesta. Toivottavaa olisi, että asukasvalintakäytäntöjen muuttuminen ei aiheuta kustannuksia, jotka siirtyvät asukkaiden maksamiin käyttövastikkeisiin. Asumisoikeustalon hallintamuodon muuttaminen Uuden lain mukaan asumisoikeustalon hallintamuoto olisi mahdollista muuttaa asunto-osakeyhtiöksi tai vuokrataloksi edellytysten (talolla ei ole enää kysyntää asumisoikeustalona, asumisoikeusasukkaita on alle puolessa huoneistoista ja talosta aiheutuu tappiota) täyttyessä. Asumisoikeustalon tyhjäkäyttö ei ole omistajan etu eikä myöskään talossa asuvan asumisoikeusasukkaan etu. Tyhjäkäytöstä aiheutuu kustannuksia yhtiön asukkaille. Asukkaat eivät pysty juurikaan vaikuttamaan tyhjäkäyttöön, keinot tyhjäkäytön estämiseen vaikuttamiseen ovat talon omistajalla, joka markkinoi vapautuvat asunnot ja päättää asuntojen ja talojen ylläpidon vaatimista kunnostuksista. Asumisoikeusasunto on ollut mahdollista vuokrata, mikäli asuntoon ei ole saatu asumisoikeuden haltijaa. Jatkossa olisi mahdollista irtisanoa koko talon asumisoikeussopimukset, mikäli yli puolet asunnoista on vuokrattu. Tällöin asumisoikeudenhaltija saisi sijoittamansa asumisoikeusmaksun korotettuna takaisin eikä hänen asemansa sikäli heikkenisi. Toimenpide on vahvasti ristiriidassa asumisoikeusjärjestelmän pysyvän asumisoikeuden kanssa, mutta siitä huolimatta perusteltu. Se mahdollistaa omistajan asuntokannan kehittämisen ja tappiollisista taloista luopumisen. Huolimatta siitä, että toimenpide säädetään käytettäväksi vain eritystapauksessa ja edellyttää ARAn lupaa, saattaa tähän liittyä riski, että talon omistaja tarkoituksellisesti ajaisi kohteen edellä mainittuja toimia vaativaan tilanteeseen, jos omistaja haluaisi kohteen vapautuvan asumisoikeuskohteen pysyvistä rajoituksista. Asumisoikeuskohteen sijaintikunnalla tulee kuitenkin olla mahdollisuus antaa lausuntonsa kohteen hallintamuodon muuttamisesta. Hallintamuodon muutoksella on vaikutuksia kunnan asunto- ja maapolitiikkaan sekä asuinalueiden kehitykseen. Hallintamuodon muuttamisen vuoksi kunnalle saattaa myös tulla tarve tarkistaa vuokratontilla sijaitsevan aso-kohteen maanvuokra rajoituksista vapauttamisen yhteydessä. Asumisoikeuden haltijalla on oikeus tehdä asunnossa kunnossapito- ja muutostöitä sekä saada asunnosta muuttaessaan muutostyöstä korvaus, jos toimenpiteeseen on ollut talon omistajan lupa. Kunnossapitotyöt tehdään kuitenkin usein omistajan toimesta ja ehkä usein myös asunnon haltijan vaihtuessa. Olisiko asunnon muutostöille mahdollista luoda kannustava järjestelmä? Asuntomarkkinatiedot Asumisoikeusasuminen on ollut ja on jatkossakin Tampereella yksi hyvä asuntotuotannon toteutustapa. Omistusasumisen ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvana asunnon hallintamuotona aso-kohde monipuolistaa usein alueen asukasrakennetta. Erilaisille kotitalouksille tulee olla tarjolla monenlaisia asumisratkaisuja, mahdollisuus muuttaa työn perässä sekä muuttaa perheen sen hetkistä tarvetta vastaavaan asuntoon. Järjestelmään liittyvän päätöksenteon ja valvonnan siirtyessä pois kunnilta tulee turvata, että kunnat saavat ajantasaista tietoa muun muassa alueellaan olevista, omistajayhtiön vuokralle antamista asumisoikeusasunnoista, asuntojen kysynnästä ja asuntojen tyhjäkäytöstä. Kunnissa tietoa tarvitaan tonttien luovutuksessa ja uusien asumisoikeushankkeiden korkotukilainoituspuoltojen käsittelyssä. Korkotukipuollon antaminen on tähän saakka perustunut hyvään paikallistuntemukseen asuntojen alue-/talokohtaisen tarjonnan/kysynnän pohjalta. Järjestysnumeroa haettaessa hakijalta kerättävät tiedot esimerkiksi hakijan nykyisistä asumisoloista tai asumisoikeusasunnolle asetetuista toiveista eivät täytä edellä kuvattua kunnan tietotarvetta.
      • Salovuori Raimo, Raimo Salovuori, asukastoimikunnan pj, Lahden Kariston Rantatie
        Päivitetty:
        15.6.2020
        • Olen ollut kommentoijana ja antanut lausuntoa jo edellisen hallituksen ohjelman keskenjääneeseen lain valmistueluun. Oheinen näkemys on edelleen siis ajankohtainen ja huomionarvoista lakia uudistettaessa. Pääviestinä on, ettei nykyisten asukkaiden asemaa voida heikentää eikä uusienkaan osalta perusajatusta turvallisesta asumisoikeudesta muuttaa. Lausunto asumisoikeusjärjestelmää koskevien lakien uudistamiseen Yleistä Uudistettaessa lakia asumisoikeusjärjestelmästä, on keskeistä huomioida, että uudistetussa laissa turvataan ennen kaikkea jo järjestelmän piirissä olevien asukkaiden toiminta ja asema eikä sitä aseteta eriarvoiseen vaatimukseen kuin mahdollisesti ne, jotka lain uudistamisen jälkeen asukkaiksi päätyvät. On huomion arvoista, että nykyisen järjestelmän kautta asukkaiksi tulleet eivät välttämättä miellä eivätkä halua muutosta hallintomalleihin ja vastuisiin. Toisaalta on varmistettava jatkuva kehitys ja mahdollisuudet paremmin olla mukana päätöksenteossa siltä osin, kuin ne koskevat omaa asumista ja asumisen kustannuksia sekä yhtiön päätöksiä. Yhtiöiden vastuullinen toiminta ja rakentamisen laatu Yhtiöiden toimintaa ja taloudellista asemaa tulee tarkastella lain kautta siten, että rakentamisen laadussa ja sen valvonnassa pidetään huolta, ettei vuosien käytön myötä jouduta kohtuuttomiin korjaus tai muutoskustannuksiin. Hyväksyttäessä rakennuskohteita ja määriteltäessä niiden varustelutasoa, on saatettava rakennuttajataho pitämään huolta, että rakennuspiirustukset ja asuminen käytännön tasolla eivät ole ristiriidassa ja aiheuta myöhemmin kokonaisuutena arvioiden asumisen laadun heikentymistä tai peräti vaarantumista. Esimerkkinä talojen sisäänkäynnin vaarantuminen katolta putoavien lumien vuoksi, vaikka katto olisi rakennusmääräysten mukainen. Asukkaiden valintajärjestelmä Päätyminen määräaikaiseen järjestysnumerojärjestelmään ja hakujärjestelmän yksinkertaistaminen on hyvä ja tärkeä asia sekä oleellinen osa byrokratian karsintaa. Järjestelmä ei kuitenkaan saa jäädä sellaisiin käsiin, jonka osalle sattuisi sekä käytännön toiminta, valvonta että juridinen vastuun seuranta. Yhtiön vastuu tiedonannosta ja asukkaiden mahdollisuus kulunseurantaan Yhtiöille tulee säätää velvollisuus antaa pyytämättä tietoa yhtiötä koskevista sopimuksista ja niiden sisällöstä siltä osin kuin ne koskevat asukkaille kohdistuvaa vastikkeiden maksuperusteita. Näihin lukeutuvat sekä huoltosopimukset että sähkön, veden ja lämmön osalta tehtävät sopimukset. Näin turvataan tieto, että asukkaat voivat seurata kuluja ja jopa itse omilla toimin pyrkiä käyttövastikkeen kulujen vähentämiseen. Asumisoikeustalojen luovuttaminen ja asumisoikeuden irtisanominen poikkeustapauksissa Mikäli jokin asumisoikeusyhtiön tai muun omistajatahon asuntoyhtiö ei enää katsota voivan toimia asumisoikeuden mukaisessa muodossa ja sen taloudelliset rasitteet omistajalle ovat kohtuuttomat, voidaan tällainen asuntoyhtiö muuttaa esim. asunto osakeyhtiöksi mutta sillä hetkellä olevat asumisoikeuden haltijoille tulee osoittaa vähintään saman tasoinen toinen kohde, jonne voidaan muuttaa ja kompensoida muuttokulut. Asumisoikeusjärjestelmän perusperiaatetta elinikäisestä asumisoikeudesta ei saa tällaisen yhtiömuodon muutoksen vuoksi vaarantaa! Yhtiön tilinpäätös ja tiedonsaanti Asukkaille on annettava pyydettäessä riittävän yksityiskohtainen selvitys yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja tilinpäätöksestä sekä sidonnaisuuksista sen konsernin sisällä sekä omistajiin kohdistuen.
      • Komulainen Juhani
        Päivitetty:
        14.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta. Monet ovat asuneet vuosikausia asumisoikeusasunnoissa ja luottaneet, että sopimusyhteiskunnassa tehty sopimus on sitova ja sitä ei voida uusilla laeilla kumota jälkikäteen. Lisäksi monet, jotka asuvat asumisoikeusasunnoissa ovat esimerkiksi ulosotossa, jolloin uuden asunnon saaminen vaikeutuu tai muuttuu jopa mahdottomaksi. Monet ovat valinneet asunnon tietyltä paikkakunnalta ja alueelta työmatkojen, opiskelumatkojen takia, jolloin sekin vaikeuttaa uuden asunnon hankintaa, johon voi liittyä mm. lasten päivähoidon muuttuminen ja vaikeus löytää uutta päivähoitopaikkaa mahdollisen itsestä riippumattoman häädön sattuessa kohdalle. Koti on perusoikeus perustuslaissa määritely ja tällainen lakimuutos rikkoo 1. Sopimusyhteiskunnan yhteisiä pelisääntöjä 2. Suoranainen sopimusrikkomus, sopimuksessa mainitaan että asunnot pysyvät aina asumisoikeusasuntoina 3. Vaarantaa perheiden toimeentulon ja selviytymisen 4. Voi johtaa syrjäytymiseen 5. On omiaan lisäämään epäluottamusta yhteiskuntaa kohtaan ja voi katkeroittaa ja tulla lisää seurauksia. Mielestäni kyseinen kohta lakimuutosehdotuksessa on asumisoikeusasukkaan oikeuksia törkeästi rikkova.
      • Oksiala-Mäki-Petäjä Kirsi
        Päivitetty:
        13.6.2020
        • Kannatan annettua lausuntoa ”Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta” (lainaus on Kristiina Andersinin 11.06.2020 lausunnosta, asia: VN/5985/2019 Asumisoikeuslain uudistus). Muutos asumisoikeussopimusten irtisanomisesta uusin perustein ja tulevaisuudessa voidaan tehdä vain tuleviin aso-sopimuksiin, ei nykyisiin voimassa oleviin aso-asumisoikeussopimuksiin. Aso-numerojärjestelmän mahdollinen uudistus on tehtävä huolellisesti eri sidosryhmiä kuullen. Ko. lakiuudistuskokonaisuudesta tulee kuulla laajempia kansalaispiirejä kuin vain nyt jakelulistalla esillä olevia tahoja.
      • Liedon kaupunki
        Päivitetty:
        12.6.2020
        • Liedon kunnanhallitus päätti 8.6.2020 §204: Asumisoikeusjärjestelmän uudistamista voidaan pitää perusteltuna kehittämistoimena asumisen eri vaihtoehtojen lisäämiseksi.
      • Niva Pekka
        Päivitetty:
        12.6.2020
        • Ehdotettu asetus, jossa asumisoikeusasujan tekemä 15% panos rakentamiskustannuksiin suunnitellaan sosialisoitavaksi KORVAUKSETTA on perustuslain §15 vastainen. Perustuslain mukaan jokaisen OMAISUUS ON SUOJATTU. Mikäli yhteiskunta haluaa pakkolunastaa joltakulta omaisuutta, siitä on säädettävä erillisellä lailla. Mikäli asumisoikeusasujan tekemä 15% sijoitus halutaan pakkolunastaa kiinteistöbusineksen tarkoituksiin, on siitä maksettava KÄYPÄ hinta. Ilmaiseksi ottaminen on ryöstämistä. Asumisoikeusmaksu on todellakin sijoitus ja omaisuutta. Lain mukaanhan asuja saa sen halutessaan takaisinkin ilmoituksella ja pienen odotusajan jälkeen.
      • Andersin Kristiina
        Päivitetty:
        11.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta. Monet ovat asuneet vuosikausia asumisoikeusasunnoissa ja luottaneet, että sopimusyhteiskunnassa tehty sopimus on sitova ja sitä ei voida uusilla laeilla kumota jälkikäteen. Lisäksi monet, jotka asuvat asumisoikeusasunnoissa ovat esimerkiksi ulosotossa, jolloin uuden asunnon saaminen vaikeutuu tai muuttuu jopa mahdottomaksi. Monet ovat valinneet asunnon tietyltä paikkakunnalta ja alueelta työmatkojen, opiskelumatkojen takia, jolloin sekin vaikeuttaa uuden asunnon hankintaa, johon voi liittyä mm. lasten päivähoidon muuttuminen ja vaikeus löytää uutta päivähoitopaikkaa mahdollisen itsestä riippumattoman häädön sattuessa kohdalle. Koti on perusoikeus perustuslaissa määritely ja tällainen lakimuutos rikkoo 1. Sopimusyhteiskunnan yhteisiä pelisääntöjä 2. Suoranainen sopimusrikkomus, sopimuksessa mainitaan että asunnot pysyvät aina asumisoikeusasuntoina 3. Vaarantaa perheiden toimeentulon ja selviytymisen 4. Voi johtaa syrjäytymiseen 5. On omiaan lisäämään epäluottamusta yhteiskuntaa kohtaan ja voi katkeroittaa ja tulla lisää seurauksia. Mielestäni kyseinen kohta lakimuutosehdotuksessa on asumisoikeusasukkaan oikeuksia törkeästi rikkova.
      • Lassila Riitta
        Päivitetty:
        11.6.2020
        • ”Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta”.
      • Kortelampi Ari
        Päivitetty:
        11.6.2020
        • Asumisoikeusnumeron määräaikaisuus kummassuttaa. Asumisoikeusnumeron jatkuva voimassaolo ei ole keneltäkään pois. Asumisoikeusnumeron voimassa olo oikeuttaa hakemaan vapaana olevaa tai valmistuvaa asuntoa ja vaikka asuntoa ei hae, niin se ei estä antamasta asuntoa henkilölle joka hakee sitä. Henkilö hakiessaan asumisoikeusnumeroa on tietoinen siitä, että hänellä ei ole välttämättä tulevaisuudessa mahdollista ostaa asuntoa. Hän hakiessaan asumisoikeusnumeron kuitenkin haluaisi vaikuttaa siihen että hänellä olisi mahdollisuus myös saada asunto kun siihen on tarve. Asumisoikeusnumeron määräaikaisuus myöskin saattaa aiheuttaa kovia ryntäyksiä valmistuviin asumisoikeusasuntoihin ja tämä saattaa osaltaan myöskin aiheuttaa vuokra-asuntojen hintojen nousua markkinoilla, joilla on jo nyt kova hintataso. asumisoikeusnumeron määräaikaisuus voi myöskin aiheuttaa väliinputoamista, joka saattaa myöskin tehdä asumisoikeusasuntojärjestelmästä ei halutun. Toistan, että jatkuva asumisoikeusnumero ei ole keneltäkään pois, mutta jatkuvan asumisoikeusnumeron poistaminen on epäreilua niille jonottajille, jotka ovat laskeneet sen varaan että esimerkiksi eläkkeelle päästessään, voisi varmasti saada kohtuuhintaisen asunnon alueelta, jossa haluaisi asua.
      • Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat - KOVA ry, Parkkonen Jouni
        Päivitetty:
        11.6.2020
        • Ympäristöministeriölle ASIA: LAUSUNTO LUONNOKSESTA HALLITUKSEN ESITYKSEKSI EDUSKUNNALLE LAEIKSI ASUMISOIKEUSASUNNOISTA SEKÄ VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUSTALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA VIITE: LAUSUNTOPYYNTÖ 20.05.2020 DNRO VN/5985/2019 Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät - KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa. Lausunnonantajasta Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokranantajienjohtava valtakunnallinen edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja ja kehitysvammaisille tarkoitettuja asuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä toimivia vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. Osa jäsenistämme omistaa myös palvelu- tai opiskelija-asuntoja. KOVAlla on 65 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on lähes 215 000 vuokra-asuntoa, joissa asuu yli 340 000 henkilöä. KOVAn jäsenet toimivat yli 100 kunnassa. KOVAn jäsenet omistavat yli puolet kaikista rajoituksenalaista ARA-vuokra-asunnoista ja lähes 70 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista ARA-vuokra-asunnoista Suomessa. KOVAn jäsenet aloittavat vuonna 2020 yhteensä lähes 5 000 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakennuttamisen eri puolilla Suomea. Jäsenille valmistuu vuoden 2020 aikana lähes 2 700 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa. KOVAn jäsenet käynnistävät vuonna 2020 investointeja yhteensä noin 1,2 miljardia euron arvosta. KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVA kehittää vuokrataloyhteisöjen toimintaedellytyksiä tekemällä vuokrataloyhteisöille Suomen parasta edunvalvontaa. KOVAn jäsenyhteisöt ylläpitävät asuntomarkkinoilla kilpailua, erityisesti hintakilpailua. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen. Yleistä Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät - KOVA ry pitää perusteltuna uudistaa asumisoikeusjärjestelmää, jotta järjestelmään liittyvät tunnistetut riskit saadaan joko eliminoitua tai minimoitua. Näitä ovat muun muassa asumisoikeustalojen peruskorjausten rahoittaminen ja jonotusjärjestelmä. KOVAn mielestä valtion tukemalle asumisoikeusasuntojärjestelmälle on edelleen tarve. Etenkin kasvukeskuksissa asuntomarkkinoille tarvitaan omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuva malli, joka tukee omistusasuntomarkkinoille siirtyviä, sieltä poistuvia ja tarjoaa matalammalla kynnyksellä vuokra-asumisesta siirtymisen omistusasumisen suuntaiseen asumismalliin. KOVA pitää tärkeänä, että asumisoikeusjärjestelmä olisi jatkossa selkeä, ymmärrettävä ja läpinäkyvä. KOVA pitää perusteltuna, että valtion tukemaa asumisoikeustuotantoa rajoitettaisiin vain kasvukeskuksiin, joissa on pitkäaikaista kysyntää asumisoikeusasunnoilla. Tällä linjauksella paitsi minimoidaan valtion riskejä, myös estetään taloudelliselta pohjaltaan epäterveiden asumisoikeusyhteisöjen olemassaolo. KOVA pitää hyvänä asiana, että valmistelussa on otettu huomioon palvelujen tarjoaminen sähköisesti ja asukashallinnon tehtävien toteuttaminen sähköisesti, esimerkiksi asumisoikeussopimuksen tekeminen sähköisesti ja asukashallinnon sähköinen kokoustaminen. Yksityiskohtaiset kannanotot hallituksen esitysluonnokseen 1 luku Lain soveltamisala ja asumisoikeustoiminnan keskeiset periaatteet 4 § Asumisoikeustalon omistaja KOVA suhtautuu varauksella esitettyyn säännökseen, jonka mukaisesti, jos osakkeenomistajan ja asumisoikeusyhteisön etu on ristiriidassa, asumisoikeustaloja omistavan osakeyhtiön on osakeyhtiölaissa säädetystä poiketen edistettävä asumisoikeusyhteisön etua. KOVA kannattaa yhteisön johdon vastuun ja asumisoikeusyhteisön toiminnan tarkoituksen korostamista. Nyt esitetylle säännökselle ei kuitenkaan esitysluonnoksessa esitetä riittäviä perusteluja tai anneta esimerkkejä tilanteista, joissa se tulisi sovellettavaksi. KOVA ei näe, mitä epäkohtaa kyseisellä säännöksellä yritetään ratkaista tai millaista lisäarvoa se tosiasiassa tuo asumisoikeusyhteisön toimintaan. KOVA myös huomauttaa, ettei vastaavaa säännöstä ole pidetty tarpeellisena koskien ARA-vuokra-asuntoja. 2 luku Asukasvalinta valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa 15 § Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri KOVA pitää perusteltuna siirtyä hallinnollisesti nykyistä kevyempään ja nopeampaan asukasvalintaan asumisoikeuden haltijoita valittaessa. KOVA kannattaa esitysluonnoksen mukaista yhtä valtakunnallista jonotusjärjestelmää, jossa jokaisella hakijalla on vain yksi järjestysnumero. Lisäksi KOVAn mielestä on perusteltua, että järjestysnumero on määräaikainen ja voimassa kaksi vuotta. KOVA kannattaa esitysluonnoksen mukaisesti asukasvalinnan siirtämistä kunnilta asumisoikeusyhteisöille. Päätöksenteon siirtäminen asumisoikeusyhteisöille nopeuttaa asukasvalintaa, kun yhteisöjen ei jatkossa tarvitse lähettää ehdotuksia asumisoikeuden haltijoiksi kunnan hyväksyttäväksi. Nopeammalla asukasvalinnalla vähennetään myös asuntojen tyhjäkäyttöä ja siten vähennetään kustannuksia. ARA-vuokratalot vastaavat pääsääntöisesti itse omista asukasvalinnoistaan, ja järjestely on toiminut hyvin. 17 § Asumisoikeuden haltijan valinta KOVA ehdottaa, että ARA-vuokra-asukkaiden etenemistä asumisurallaan edistettäisiin parantamalla heidän mahdollisuuksiaan siirtyä asumisoikeusasuntoihin. Tämä voitaisiin toteuttaa esimerkiksi niin, että asumisoikeuden haltijoiden valinnassa varattaisiin tietty kiintiö niille hakijoille, jotka asuvat valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Edistämällä ARA-vuokra-asukkaiden siirtymistä asumisoikeusasuntoihin, vapautetaan myös ARA-vuokra-asuntoja erityisesti kasvukeskuksissa niitä enemmän tarvitseville. Samalla kannustetaan asukkaita etenemään asumisurallaan. KOVA esittää, että pykälään lisätään uusi momentti: Sen lisäksi mitä edellä 2 ja 3 momentissa säädetään, varataan yhden kolmasosan kiintiö niille hakijoille, jotka asuvat laissa vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) ja aravalaissa (1189/1993) tarkoitetuissa ARA-vuokra-asunnoissa. ARA-vuokra-asunnoissa asuvat hakijat asetetaan järjestykseen hakijoiden järjestysnumeroiden perusteella. 3 luku Asumisoikeuden haltijan ja omistajan oikeudet ja velvollisuudet 24 § Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet KOVA pitää hyvänä lakiin lisättävää uutta säännöstä omistajan velvollisuudesta ilmoittaa ajoissa lähestyvästä ja tiedossa olevasta remontista. Samoin omistajan tulee minimoida korjaus- tai muutostyön aiheuttama häiriö asukkaalle. Vastaava ilmoitus- ja huolellisuusvelvollisuus on jo nyt vuokra-asuntojen omistajalla. 4 luku Käyttövastike ja sen maksaminen 35 § Käyttövastikkeiden tasaus ja jyvitys valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa Esitysluonnoksessa esitetään muutosta jyvitykseen siten, että jyvitystä olisi jatkossa mahdollisuus muuttaa voimassa olevissa asumisoikeussopimuksissa. Jyvitystä voitaisiin muuttaa, jos käyttövastikkeiden oikeudenmukainen jakautuminen asumisoikeuskohteessa tai kohtuullisen ja oikeudenmukaisen käyttövastiketason saavuttaminen kaikissa asumisoikeuskohteen asunnoissa sitä vaatii. Jyvityksen muuttamisen hyväksyisi hakemuksesta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. KOVA kannattaa jyvityksen muuttamisen mahdollistamista. Jyvityksen muuttaminen on mahdollista ARA-vuokra-asunnoissa, ja sen mahdollistaminen myös asumisoikeusasunnoissa parantaa käyttövastikkeiden oikeudenmukaista jakautumista. Jyvityksellä voidaan suunnata asuntojen kysyntää isompiin asuntoihin ja parantaa asumisoikeusasuntojen käyttöastetta. Pelkästään pinta-alaan perustuvassa käyttövastikkeen määrityksessä suurempien asuntojen käyttövastike muodostuu korkeaksi. 5 luku Asukashallinto valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa KOVA kritisoi edellisellä lausuntokierroksella päätösvallan jakamista asumisoikeuden haltijoille. KOVA pitää hyvänä, että päätösvallan jakamisesta on nyt lausuttavana olevassa esityksessä luovuttu. Jos päätösvaltaa jaettaisiin yhtiön johdon ja asumisoikeuden haltijoiden välillä, tulisi jakaa myös vastuuta. Näin ollen KOVA pitää hyvänä, että yhtiöoikeudellinen vastuu päätöksenteossa pysyy yhtiön johdolla. KOVA pitää hyvänä, että nyt esitetyssä lainsäädännössä on huomioitu asukashallinnon tehtävien järjestäminen sähköisten palvelujen avulla. Sähköinen menettely voi paitsi parantaa asukkaiden mahdollisuuksia osallistua, myös madaltaa kynnystä osallistua asukashallintoon. 41 § Asukashallinnon soveltaminen ja tarkoitus KOVA pitää perusteltuna luonnoksessa esitettyä ratkaisua eriyttää valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien ja asumisoikeusasukkaiden osallisuutta sekä hallintoon ja päätöksentekoon osallistumista koskevat säädökset sekä ottaa uuteen asumisoikeusasuntoja koskevaa lakiin omat säännökset asumisoikeusasuntojen asukashallinnosta. Vuokra-asuminen ja asumisoikeusasuminen ovat hallintamuodoltaan erilaisia, joten siksi näitä koskevat säännöksetkin on perusteltua eriyttää. KOVA pitää hyvänä, että ehdotetussa lainsäädännössä on säilytetty mahdollisuus päättää asukashallinnon mallista yhteisökohtaisesti. Esitysluonnoksen mukaan pakollisia olisivat kaksi tasoa, asukaskokouksen järjestäminen ja asukasedustajien valinta asumisoikeusyhteisön hallitukseen asukaskokousten nimeämistä ehdokkaista. Asukashallintosäännösten tulee esitysluonnoksessakin todetulla tavalla olla tarpeeksi joustavia erilaisten ja erikokoisten yhtiöiden asukashallintoon. KOVA kannattaa asukashallinnon kahta tasoa, talotasoa ja yhtiötasoa. Ne ovat mielestämme riittävät turvaamaan asumisoikeuden haltijoiden osallistaminen asumisoikeusyhteisön päätöksentekoon. 45 § Talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin KOVA pitää tärkeänä, että talonomistajan ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin tarkastelee asioita kokonaisvaltaisesti yhteisön edun näkökulmasta, eikä siis yhteistyöelimessä olevan yksittäisen asumisoikeuden haltijan kohteen tai asunnon edun näkökulmasta asioita. KOVA pitää hyvänä, että säännökseen on selkeästi kirjattu, että asumisoikeuden haltijoiden edustaja yhteistyöelimessä käsittelee yhteisön asioita kokonaisuutena. 46 § Asukashallinnon oikeudet asumisoikeusyhteisössä KOVA pitää hyvänä lakiesityksen mukaista mallia, jossa säännöksessä lueteltuja asioita valmistellaan yhteistyössä yhteistyöelimen kanssa. KOVA pitää hyvänä, että yhteistyöelin käsittelee yhteisötason asioita. Toivomme, että aito yhteistyö sekä talonomistajan että yhteistyöelimen välillä hyödyttää molempia osapuolia sekä edistää yhteisön asioiden hoitamista. 53 § Asumisoikeuden haltijoiden nimeämä valvoja On ymmärrettävää, että jos asumisoikeuden haltijoiden edustajilla ei ole riittävää perehtyneisyyttä esimerkiksi pääomavastikkeiden määräytymisen perusteisiin, asumisoikeuden haltijat saattavat tällöin kokea, että asumisoikeusyhteisön johto ei avaa heille asioita riittävästi. KOVA esittää, että asumisoikeuden haltijat voisivat valita valvojan sijaan edustajakseen yhden, yhteisötasolla toimivan ammattitilintarkastajan. Tämä ns. asukastilintarkastaja hoitaisi myös valvojan tehtävää. Tilintarkastaja tarkastaisi esimerkiksi käyttövastikkeiden määrityksen sekä huollon ja muiden hankintojen kilpailutukset, eli rajoitetun osan päävastuullisen tilintarkastajan velvollisuuksiin kuuluvasta tilintarkastuksesta. Asumisoikeuden haltijoiden valitsema tilintarkastaja turvaisi heille oikeanlaisen tiedonsaannin ja ammattimaisen valvonnan. Tällainen malli on käytössä muutamissa vuokrataloyhteisöissä. Kokemukset asukastilintarkastajasta ovat olleet hyviä, sillä järjestelmä takaa ammattimaisuuden ja on myös kustannustehokas. KOVA esittää säännöstä muutettavaksi edellä kuvatulla tavoilla. 10 luku Asumisoikeustalon luovuttaminen 89 § Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa KOVA tiedostaa, että mahdollisuuden antaminen asumisoikeussopimusten irtisanomiseksi poikkeustapauksissa muuttaa periaatteellisella tasolla asumisoikeusjärjestelmää, sillä nykyisen järjestelmän yksi kulmakivistä on ollut pysyvä asumisoikeus. KOVAn mielestä on kuitenkin perusteltua, että asumisoikeusyhteisöille annetaan oikeus irtisanoa kohteessa asuvien asumisoikeuden haltijoiden asumisoikeussopimukset tilanteissa, joissa kiinteistö joudutaan realisoimaan asuntojen vähäisen kysynnän tai kohteen taloudellisten tappioiden vuoksi. Asumisoikeudenhaltijoidenkin etu on se, että asumisoikeusyhteisö on kokonaisuudessa taloudellisesti vakaalla pohjalla ja yhteisön lainoituskohteet eivät tuota pitkällä aikavälillä tappioita. Säännöksessä ehdotetut edellytykset asumisoikeussopimusten irtisanomiseksi poikkeustapauksissa ovat mielestämme riittävän täsmälliset sen varmistamiseksi, että asumisoikeustalojen realisointeja ei voi tapahtua kuin harvinaisissa poikkeustapauksissa. Asumisoikeuden haltija voi rajoituksista vapauttamistilanteissa valita jatkaako asumista asunnossaan lunastamalla asuntonsa omaksi tai jäämällä asuntoon vuokralaiseksi tai muuttaako pois asunnosta. KOVAn mielestä asumisoikeuden haltijoiden asema on tältä osin turvattu riittävällä tavalla kyseisessä säännöksessä. 12 luku Seuraamukset, oikeussuoja ja voimaantulo 106 § Seuraamusmaksun määrääminen KOVA ei kannata nyt esitettyä seuraamusmaksumenettelyä. Seuraamusmaksun tulee olla oikeassa suhteessa rikkomuksen vakavuuteen. Nyt esitetyssä säännösluonnoksessa ei kuitenkaan eritellä rikkomuksia muuten kuin toteamalla, että jos velvollisuuksien rikkominen on vähäistä, seuraamusmaksu voidaan jättää määräämättä. Kaikille vähäistä suuremmiksi arvioitaville rikkomuksille määrätään siis yhtä suuri seuraamusmaksu, mikä ei vastaa vaatimusta sanktioiden oikeasuhtaisuudesta. Säännöksen 1 momentin 2) -kohdan mukaan Valtiokonttori voi ARA:n ilmoituksen perusteella tai oma-aloitteisesti määrätä seuraamusmaksun asumisoikeustalon omistajayhteisölle, joka rikkoo tai jättää noudattamatta asukasvalinnasta (15-17 §), käyttövastikkeiden määrittämisestä ja kilpailuttamisesta (32–37 §), asukashallinnosta (41–53 §) tai rajoituksista vapauttamisesta vajaakäyttötilanteissa (89–90 §) annettuja säännöksiä. KOVA huomauttaa, että kyseiset säännökset eivät kaikilta osin ole riittävän täsmällisiä, jotta niiden perusteella voitaisiin määrätä näin huomattava seuraamusmaksu. KOVA myös katsoo, ettei esitysluonnosta valmisteltaessa ole kiinnitetty huomiota siihen, miten asumisoikeusyhteisöjen on tarkoitus selvitä mahdollisesta seuraamusmaksusta. Seuraamusmaksua ei voida periä käyttövastikkeissa tai kerätä muullakaan tavoin asumisoikeuden haltijoilta, joten käytännössä seuraamusmaksun määrääminen on yhteisölle taloudellinen katastrofi. Seuraamusmaksu voi nyt esitetyn säännösluonnoksen mukaisena nousta todella korkeaksi. KOVA vaatii ensisijaisesti, että nyt esitetystä seuraamusmaksumenettelystä luovutaan. Tilalle tulisi luoda paremmin asumisoikeusyhteisöjen toiminnan valvontaa palveleva järjestelmä, jossa seuraamus on oikeassa suhteessa rikkomuksen vakavuuteen. Toissijaisesti KOVA vaatii, että nyt esitetyn seuraamusmaksun määräämisen perusteita vähintäänkin selkiytetään ja mahdollistetaan erisuuruisten seuraamusten määrääminen rikkomuksen vakavuuden mukaan. Lisäksi KOVA vaatii, että seuraamusmaksun suuruuden määräytymiseen ehtoja muutetaan siten, että seuraamusmaksu ei muodostu asumisoikeusyhteisölle kohtuuttoman suureksi. 107 § Seuraamusmaksun suuruus KOVA ei kannata esitysluonnoksen mukaista seuraamusmaksun suuruuden määräytymistä. KOVA katsoo, että seuraamusmaksun suuruuden määräytyminen on esitetty hyvin epämääräisesti. Säännöksen mukaan seuraamusmaksu on yksi prosentti korkotukilainan määrästä rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Seuraamusmaksu peritään kultakin kalenterikuukaudelta, jonka aikana omistajayhteisö on toiminut 106 pykälässä tarkoitetulla tavalla. Säännöksessä ei määritetä tarkasti sitä, mihin korkotukilainaan siinä viitataan. Säännös jättää epäselväksi, lasketaanko yhden prosentin suuruinen seuraamusmaksu yhteisön kaikkien korkotukilainojen vai jonkin yksittäisen asumisoikeuskohteen korkotukilainan perusteella. KOVA painottaa, että esitysluonnoksen mukaisen seuraamusmaksun euromäärät voivat nousta todella korkeiksi, riippumatta siitä määräytyykö suuruus yhden korkotukilainan vai yhteisön kaikkien korkotukilainojen perusteella. Erityisen korkeaksi seuraamusmaksu muodostuu, jos seuraamusmaksu peritään jokaiselta kalenterikuukaudelta, jonka aikana on toimittu 106 pykälässä tarkoitetulla tavalla, niin, että seuraamusmaksu on jokaiselta kuukaudelta prosentti koko yhteisön korkotukilainan määrästä. Tällaiset seuraamusmaksut nousevat todella suuriksi ja käytännössä johtavat asumisoikeusyhteisön konkurssiin. Asumisoikeusyhteisöillä ei ole merkittäviä varoja, joilla ne voisivat kattaa seuraamusmaksun. KOVA kyseenalaistaa näin ankaran seuraamusmaksun tavoitteen. Asumisoikeusyhteisöjen toiminnan valvonnalla tulee luonnollisesti olla käytössä riittävät sanktiomahdollisuudet, mutta näin suuri seuraamusmaksu on kohtuuton. KOVA ihmettelee, mikä on se nykyisen järjestelmän ongelma, jota korjaamaan tarvitaan näin suuri pelotevaikutus. Nyt esitetty seuraamusmaksu vahingoittaa myös asumisoikeuden haltijoita, koska sen määrääminen aiheuttaa asumisoikeusyhteisölle vakavia taloudellisia ongelmia. KOVA vaatii ensisijaisesti, että nyt esitetystä seuraamusmaksumenettelystä luovutaan. Tilalle tulisi luoda paremmin asumisoikeusyhteisöjen toiminnan valvontaa palveleva järjestelmä, jossa seuraamus on oikeassa suhteessa rikkomuksen vakavuuteen. Toissijaisesti KOVA vaatii, että nyt esitetyn seuraamusmaksun määräämisen perusteita vähintäänkin selkiytetään ja mahdollistetaan erisuuruisten seuraamusten määrääminen rikkomuksen vakavuuden mukaan. Lisäksi KOVA vaatii, että seuraamusmaksun suuruuden määräytymiseen ehtoja muutetaan siten, että seuraamusmaksu ei muodostu asumisoikeusyhteisölle kohtuuttoman suureksi. Helsingissä 11.6.2020, Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät - KOVA ry Jouni Parkkonen Toiminnanjohtaja Lisätietoja: Lakimies Vilma Pihlaja, KOVA, puh. 050 472 9430, vilma.pihlaja@kovary.fi
      • KUUMA-seutu liikelaitos
        Päivitetty:
        10.6.2020
        • Lausuntopyyntö 20.05.2020 VN/5985/2019 KUUMA-kuntien lausunto asumisoikeuslain uudistuksesta Ympäristöministeriö on pyytänyt lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Lausunto pyydetään toimittamaan ympäristöministeriölle lausuntopalvelu.fi:n kautta viimeistään keskiviikkona 15.7.2020. KUUMA-kuntien Asuntoryhmä on valmistellut lausunnon ja se on hyväksytty KUUMA- komissiossa 9.6.2020. Mikäli yksittäisessä kunnassa ei tätä lausuntoa hyväksyttäisi, kyseinen kunta ilmoittaa 15.7.2020 mennessä YM:ään, ettei yhteislausunto ole kyseisen kunnan hyväksymä. Kunta voi halutessaan antaa oman lausunnon. Asumisoikeuslain uudistuksen tausta ja tavoitteet Asumisoikeuslain uudistuksen valmistelu aloitettiin jo edellisellä hallituskaudella. Valmistelun pohjaksi laadittiin Asumisoikeusjärjestelmän riskienhallinta -selvitys. Esitys on valmisteltu tällä hallituskaudella uudelleen viime hallituskauden esitysluonnoksen pohjalta. KUUMA-kunnat KUUMA-asuntoryhmän kautta antoivat kommentit Suuntaviivat asumisoikeuden kehittämiselle -muistiosta loppuvuodesta 2016. Pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman mukaan asumisoikeusjärjestelmää uudistetaan niin, että vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Edelleen hallitusohjelman mukaisesti uudistetaan asukasvalintaa. Esityksen kolme tärkeintä uudistettavaa asiaa olisivat (1) asukasvalinta, (2) asukashallinto ja (3) rajoituksista vapauttaminen. (1) Asukasvalinnassa luovuttaisiin pysyvästä järjestysnumerosta ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, ARAn ylläpitämään järjestysnumerorekisteriin. Järjestysnumerot olisivat määräaikaisia (2 vuotta), joten asukasvalinta suosisi enemmän asunnon tarpeessa olevia hakijoita nykyiseen järjestelmään verrattuna. Asukasvalintojen tekeminen siirtyisi lakiuudistuksen myötä kunnilta asumisoikeusyhteisöille ja kuntien vahvistuksesta luovuttaisiin. Jatkossa ARA valvoisi asumisoikeuskohteiden asukasvalintaa. Lisäksi jatkossa yhteisöt vastaisivat myös asumisoikeuden enimmäishintojen määrittämisestä. (2) Asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa parannettaisiin ja asukashallinnon asemaa vahvistettaisiin. (3) Tappiollisen asumisoikeustalon käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttaminen sallittaisiin ARAn poikkeusluvalla. Lupa myönnettäisiin vain tapauksissa, joissa on perusteltua luopua talon asumisoikeuskäytöstä. Lisäksi järjestelmään tehtäisiin useita pienempiä järjestelmän toimintaa ja tuen kohdentumista asumisoikeusasukkaille parantavia muutoksia. Tavoitteena on uusi asumisoikeuslaki, joka tasapainottaisi asumisoikeusyhteisön ja asukkaiden asemaa, uudistaisi asukasvalinnan perustumaan enemmän asunnon tarpeeseen ja helpottaisi asumisoikeusyhteisöjen taloudenpitoa. Muita huomioita asumisoikeuslain uudistuksesta KUUMA-kunnissa on tällä hetkellä käytössä ylikunnallinen jonotusjärjestelmä, jossa Helsinki hoitaa kaikkien lähikuntien asumisoikeuden haltijaksi hyväksymiset. Ehdotetun lakiuudistuksen myötä tämä toimintamalli lakkaisi ja siirryttäisiin valtakunnalliseen, ARAn ylläpitämään järjestysnumerorekisteriin. KUUMA-kunnat maksoivat Helsingin kaupungille vuonna 2019 järjestelmän hoidosta 38 167,72 €. Maksuosuudet vaihtelivat Mäntsälän 434, 56 eurosta Keravan 7234,86 euroon. KUUMA-kuntien lausunto KUUMA-kuntien lausunnon lähtökohdat ja näkökulmat KUUMA -kunnissa nähdään edelleen kysyntää asumisoikeusasunnoille ja asumisoikeuslain uudistus nähdään tarpeellisena. Asumisoikeusasunnoilla voidaan muun muassa tasapainottaa täydennysrakentamisen yhteydessä aikaisemmin yksipuolisesti rakentuneita alueita. Yhteisessä lausunnossaan KUUMA-kunnat keskittyvät asuntopolitiikan ja maankäytön kehittämisen sekä asukasdemokratian näkökulmiin. Luonnos asumisoikeuslaista - täsmennettäviä kohtia KUUMA-kunnat näkevät asumisoikeuslain sisällön pääosin hyvänä ja oikeansuuntaisena. Lakiluonnoksessa on kuitenkin useampia kohtia, jotka tarvitsevat toimiakseen tarkennusta ja täsmennystä. Hallituksen esityksen myötä ei ehdoteta säädettäväksi uutta alemman asteista sääntelyä, mutta ehdotettu laki sisältää useita asetuksenantovaltuuksia. Tarkemmin valtioneuvoston asetuksella on syytä säätää • asumisoikeusasunnon tarpeen arvioinnista (13 §)  Erityisesti tulee tarkentaa varallisuusarvioinnin määrittelyä, jotta arviointi on hakijoiden kesken tasapuolinen sijainnista huolimatta.  Myös varallisuusarvioinnissa käytettyä “vastaava asunto” määritelmää tulee tarkentaa.  Myös käytetty termi “hakualue” on syytä avata.  KUUMA-kunnat näkevät hyvänä lakiuudistuksen ehdotuksen siitä, että jatkossa varallisuusarvioinnissa otettaisiin huomioon kaikkien asumaan muuttavien yli 18-vuotiaiden henkilöiden varallisuus pelkän asumisoikeuden hakijan tai hakijoiden varallisuuden sijasta. Tämä vähentää todennäköisesti keplottelua asuntohaussa. Lisäksi asumisoikeusasunnot sijaitsevat tuetuilla ARA-tonteilla. KUUMA-kunnat pitävät hyvänä sitä, että uudistuksen myötä kohtuuhintaiset asunnot kohdentuvat todennäköisesti paremmin eniten kohtuuhintaisia asuntoja tarvitseville. • asumisoikeuden haltijan valinnasta (17 §)  Nyt voimassa olevasta kahden viikon odotusajasta tarjouskierrosten järjestämisessä ehdotetaan luovuttavan. Mikä on tarjouskierroksen kesto jatkossa? Miten käy, jos toimijat itse määrittää tarjouskierroksen keston? • Käyttövastikkeiden määräytymisestä valtiontukemissa asumisoikeusasunnoissa (33§)  Ehdotetun muutoksen mukaan käyttövastike ei saa olla vastaavalla sijainnilla olevista käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi nykyisen paikkakuntaan vertaamisen sijaan. “Vastaavalla sijainnilla” termi on syytä avata. • asukashallinnon oikeuksista, tiedonantovelvollisuuden täyttämisestä ja asukashallinnon järjestämistavoista (55 §)  Asukashallinnon järjestämistavoista ja asukashallinnossa noudatettavista menettelyistä on tarpeen säätää tarkemmin valtioneuvoston asetuksella, varsinkin koska osa asukashallinnon ehdotettavista rakenteista olisi uusia. KUUMA-kunnat pitävät asumisoikeusasukkaiden sekä omistajayhteisöjen välisen yhteistyön kehittämistä hyvänä asiana ja asumisoikeusasumisen profiilia nostattavana. Asukashallinto ei saa kuitenkaan muodostua raskaaksi. • rajoituksista vapauttamisen myöntämisestä ja edellytyksistä (89 §)  Rajoituksista vapauttamista koskevat uudet säännökset olisi tarkoitettu poikkeustilanteisiin, joissa asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina ja alle puolet talon huoneistoista on asumisoikeuskäytössä. Asumisoikeussopimusten irtisanominen rajoituksista vapauttamiseen liittyen on mahdollista vain viranomaisen, ARA:n, luvalla. KUUMA-kunnat pitävät lakiluonnoksessa esitettyjä irtisanomisen edellytyksiä hyvinä. Edellytyksiin tulee kuitenkin kirjata se, että kunnalta tulee pyytää lausunto rajoituksista vapautumisesta. Asumisoikeusasuntojen vapautumisella on suoria vaikutuksia kuntien asunto- ja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen. Lisäksi kunnilla on ARAa parempi näkemys asuinalueista ja paikallisesta asuntomarkkinatilanteesta. • ilmoitusvelvollisuudesta rajoituksista vapauttamisesta (92 §)  KUUMA-kunnat edellyttävät, että talon omistaja tai ARA ilmoittaa viipymättä kohteen sijaintikunnalle kun asumisoikeustalo ei ole enää asumisoikeuskäytössä sen sijaan, että ARA pitää julkisesti saatavilla tiedon siitä, mitkä talot eivät ole enää asumisoikeuskäytössä. Asumisoikeusasuntojen vapautumisella on suoria vaikutuksia kuntien asunto- ja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen. KUUMA-kunnat katsovat, että kuntien viipymätön tiedonsaanti on turvattava. Ilman tarkennuksia edellä olevien lakien täytäntöönpanossa on vaarana se, että käytännöt eivät ole yhdenmukaisia. Lisäksi asumisoikeuslain tarkemmasta tulkinnasta on syytä antaa valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalintaoppaan kaltainen ohjeistus asumisoikeusasuntojen asukasvalinnasta. 15 §. Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri Lakiluonnoksessa esitetään, että asukasvalinnassa käytetyt järjestysnumerot olisivat jatkossa määräaikaisia. Mikäli hakija ei saa tarpeisiinsa vastaava asuntoa kahdessa (2) vuodessa, joutuu hän hakemaan uuden järjestysnumeron ja aloittamaan hakuprosessin alusta. Yhdenvertaisuuslain säännökset ja erityisesti sen 15 §:n säännös kohtuullisista mukautuksista ovat lakiluonnosta laadittaessa nousseet esille järjestysnumeroperiaatteessa. Lakiesitykseen on nostettu yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 15 §:n mukaisten kohtuullisten mukautusten vaatimusten soveltaminen. Ehdotettu muutos mahdollistaisi määräaikaisen järjestysnumeron uusimisen mikäli hakijan tarpeisiin soveltuvaa asumisoikeusasuntoa ei löydy määräajassa (2 vuotta). Edellä kuvatut kohtuulliset mukautukset järjestysnumeroperiaatteissa ovat lakiesityksen mukaan mahdollisia vain arvioitaessa hakijan vammaisuusastetta. Esimerkiksi ikääntyvät eivät esityksen mukaan kuuluisi kohtuullisten mukautusten piiriin. KUUMA-kunnat kuitenkin muistuttavat, että ikääntyvillä voi olla tarkkojakin ehtoja asunnolleen esimerkiksi yksikerroksisuus ja muu esteettömyys. KUUMA-kunnat pitävät tärkeänä, että ikääntyvien normaali ja omatoiminen asuminen turvataan mahdollisimman pitkälle. Tässä asumisoikeusasunnot ovat yksi keino. Erityisesti Helsingin seudulla KUUMA-kunnissa yli 55-vuotiaiden ikäluokka on vakiintunut ja myös kasvava asumisoikeusasukkaiden ryhmä. KUUMA-kunnissa asumisoikeusasuntoihin hyväksytyistä yli 55-vuotiaita oli vuonna 2015 25% kaikista hyväksytyistä ja vuonna 2019 yli 55-vuotiaiden osuus oli 35 % kaikista hyväksytyistä. Lukumäärällisesti vuonna 2015 KUUMA-kuntien asumisoikeusasuntoihin hyväksyttiin yhteensä 178 yli 55-vuotiasta ja vuonna 2019 lukumäärä oli 386. Kasvu on ollut yli 85%. Kuntien tiedonsaannin turvaaminen asumisoikeuslain uudistuessa Esitetty lakiuudistus muuttaisi toimijoiden välisiä suhteita merkittävästi. Jatkossa yksityiset toimijat vastaisivat asumisoikeuden haltijoiden valintapäätöksistä ja enimmäishintojen määrittämisestä. Nykyisen lain mukaan yhteisöt ovat valmistelleet valinnat ja esittäneet enimmäishintaa, mutta kuntien tehtävänä on ollut hyväksyä valinnat ja vahvistaa enimmäishinnat. Merkittävä määrä tehtäviä siirtyisi myös kunnilta ARAn vastuulle. ARAlle siirtyviä tehtäviä ovat valtakunnallisen jonorekisterin kehittäminen ja ylläpito sekä tähän liittyvä asiakaspalvelu, asumisoikeuden haltijoiden valinnan ohjaus ja valvonta, enimmäishintojen määrittämisen ohjaus ja valvonta sekä käyttötarkoituksen muutospäätökset. KUUMA-kunnat painottavat, että kunnilla tulee olla tiedonsaantioikeus asukasvalinnoista, enimmäishinnoista, kohteiden käyttöasteista sekä kohteiden käyttötarkoituksen muutoshakemuksista ja -päätöksistä. Näillä kaikilla kokonaisuuksilla on suoria vaikutuksia kuntien asunto- ja maapolitiikkaan sekä alueiden kehittämiseen. 
      • Leponiemi Riitta
        Päivitetty:
        9.6.2020
        • Asumisoikeussopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Majuri Tuija
        Päivitetty:
        8.6.2020
        • Asumisoikeussopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Turunen Pasi, asukas
        Päivitetty:
        8.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Hurskainen Tiina
        Päivitetty:
        8.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta. Ikuinen asumisoikeus on säilytettävä.
      • Verosaari Outi
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Tuovila Petteri, Ympäristöministeriö
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta
      • Virkki Liisa, HAso Rastilanraitti 7
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • ”Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta”. Alunperin sovittu ns ikuinen asumisoikeus ei saa poistua ja huonontaa asumisoikeusasumista muullakaan uuden lain tuomalla tavalla.
      • Vartiainen Sari
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta
      • Tyrjy Tiina
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Alanen Asmo
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeussopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Hankamäki Jukka, FT, VTT
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Kannanotto hallituksen esitykseen asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta 13.5.2020 1) Hallitus esittää, että asumisoikeusasuntojen jakoperiaatteet muutettaisiin järjestysnumeroon perustuvasta järjestelmästä tarveharkintaisiksi. Tämä olisi räikeä vääryys niitä hakijoita kohtaan, jotka ovat jonottaneet ASO-asuntoa jo vuosia. Eteneminen jonossa on ollut kituliasta, ja lainmuutoksella hallitus vetäisi maton kaikkien niiden alta, jotka ovat edenneet jonossa. Kunnalliset vuokra-asunnot jaetaan jo sosiaalisin perustein ja tarveharkinnalla, joten ASO-asuntoja ei pidä saattaa samantyyppisen mallin piiriin. ASO-asuminen on ollut käytännössä ainoa mahdollisuus hankkia muu kuin omistusasunto, mikäli sosiaaliset perusteet eivät täyty vuokra-asuntoa haettaessa. Niinpä jonotusjärjestelmää ei pidä lopettaa eikä korvata tarveharkintaan perustuvalla järjestelmällä. On huomattava, että hakemisen perusteena on myös ASO-asuntojen kohdalla asukkaan tarve, jonka voi määritellä asukas itse. Tarveharkinnan ja sosiaalisten perusteiden huomioon ottaminen jakoperusteena merkitsisi päätösvallan siirtämistä kansalaisilta itseltään päätösvaltaa käyttävälle instituutiolle, mikä olisi epädemokraattista. En pidä lainmuutosta hyväksyttävänä myöskään siten, että järjestysnumerot pysyisivät voimassa 2 vuotta. Esimerkiksi Helsingissä on jaettu noin 250 000 järjestysnumeroa, ja asunnon voivat yleensä saada noin puolivälissä olevat. Lainmuutos kohtelisi kaltoin yli sataa tuhatta muuta hakijaa! Numeroinnin pysyvyydestä ei tule siirtyä määräaikaisuuteen, sillä jonot ovat tyypillisesti pitkät, ja jonon katkaiseminen olisi isku vasten kansalaisten kasvoja. 2) Hallituksen esityksen epäoikeudenmukaisin asiakohta sisältyy aikomukseen mahdollistaa ASO-asuntojen myynti ja muu käyttö- ja luovutusrajoituksista luopuminen. Tämä olisi vastoin koko asumisoikeusjärjestelmän ideaa ja kumoaisi koko ASO-järjestelmän. Se olisi myös räikeästi vastoin taannehtivan lain kieltoa (ex post facto), eikä kyseisellä lakihankkeella pitäisi olla mitään menestymisen mahdollisuuksia myöskään perustuslaillisen omaisuudensuojan näkökulmasta. Tehtyjä sopimuksia (ja jatkossa tehtäviä sopimuksia) ei pidä voida purkaa eikä niiden ehtoja muuttaa taannehtivalla lainkäytöllä sopimusosapuolten tahdon vastaisesti. 3) Lakiesityksessä ehdotuksen tueksi mainitut perusteet, kuten ASO-asuntoihin kohdistuvan kysynnän hiipuminen, johtuvat perimmältään nyt voimassa olevan lain muista ongelmista kuin siitä, ettei asuntoja voisi myydä. Suurin osa ASO-asunnoista sijaitsee kasvukeskuksissa, joissa kysyntää on, joten ASO-asumisen todelliset ongelmat liittyvät ASO-asumisen muuttumiseen kalliiksi vuokra-asumisen muodoksi. Ongelmat ovat seuraavat: A) Nykyisessä mallissa omistajayhtiöt siirtelevät käyttövastikkeiden tuottoja talojen välillä. Esimerkiksi 1990-luvulla rakennetuista taloista, joiden yhtiölainat on maksettu loppuun rahoittajille, omistajayhtiöt siirtelevät käyttövastikkeiden tuottoja muiden talojen hyväksi. Tällä tavoin pitkäaikaiset ja talonsa ASO-käyttövastikkeina maksaneet asukkaat pakotetaan maksamaan asuntonsa moneen kertaan. Moninkertainen maksattaminen on vastoin lakia. Niinpä uudessa laissa pitäisi estää tämän tyyppinen rahastus. Nyt siihen ei olla puuttumassa lainkaan. B) Edellä esitetty ongelma johtuu suomalaisen ASO-lainsäädännön toisesta ongelmasta. Kun nykyistä lakia säädettiin, mainittiin lain perusteluissa noin 70 kertaa asukasyhdistykset talojen korkeimpana päätöselimenä. Kuitenkin päätösvaltaa taloissa käyttävät 85-prosenttisesti rakennuttajayhtiöt, myöhemmät omistajat ja niiden edustajat. Sen sijaan Ruotsissa päätösvalta luovutettiin asukkaille, jotka voivat päättää itse kuukausittaisten käyttövastikkeiden tasosta, kun lainat on maksettu loppuun. Vastikkeet voidaan siis pudottaa käyttökuluja vastavalle tasolle, kun yhtiölaina on maksuttu. Siksi ASO-malli toimii Ruotsissa, eikä myöskään kysynnän hiipumista esiinny. Lakia pitäisi korjata niin, että päätösvalta luovutettaisiin asukasyhdistyksille, ja yhtiöitä kiellettäisiin siirtelemästä käyttövastikkeita talojen välillä. 4) Käyttövastikkeiden tasoon olisi puututtava myös nykyisen lain ollessa voimassa. Kuukausittainen käyttövastike saa olla maksimissaan 85 prosenttia vastaavan asunnon vuokrasta. Koska vuokra-asumisen vertailukohta on määrittelemättä, ovat etenkin yksityiset omistajayhtiöt vedättäneet käyttövastikkeiden tason jopa markkinahintaisen vuokratason yläpuolelle. Ministeriön pitäisi myös nykyisen lain voimassa ollessa antaa viranomaismääräys, jolla täsmennettäisiin, mikä tarkalleen ottaen on se vuokrataso, josta ASO-käyttövastike saa olla enintään 85 prosenttia. ASO-asumisen melko huono suosio Suomessa ja ASO-asumiseen liittyvä epäluottamus johtuvat suurelta osin siitä, että ASO-asumisesta on käytännössä tullut kallis vuokralla asumisen muoto, kun kynnysrahaa vaaditaan 15 prosenttia asunnon hinnasta + kolmen kuukauden vakuus, ja kuukausivastikkeet ovat vuokrien tasolla. 5) Mikäli ASO-asumista halutaan järjestelmänä pitää yllä, kaivattaisiin pääasiassa täysin erilaisia toimia kuin hallituksen ehdottamia. Asukkaiden asumisoikeuden ikuisuuteen ei pitäisi missään tapauksessa puuttua. Sellainen kannanotto vaikuttaisi ennakolta vaikuttavasti niin, että se todennäköisesti heikentäisi ASO-asumisen suosiota ja johtaisi juuri siihen, mikä olisi tarkoitus estää, eli ASO-asuntojen tyhjenemiseen. Tähän hallitus ilmeisesti tähtää, jolloin talot voitaisiin myydä tyhjinä! Kyseisen tuloksen sijasta pitäisi toimia täysin toisin. ASO-asukkaan sopimussuojaa pitäisi parantaa ja laajentaa niin, että halutessaan asukas voisi lunastaa asunnon omaksi tai kasvattaa omistusosuuttaan siinä porrasteisesti. Asukas saisi siis itse vapaasti valita, kuinka monen prosentin omistus-osuuden hän ostaa ASO-kodista. Minimi voisi olla nykyisin voimassa oleva 15 prosenttia. Vastike olisi vastaavasti korkeampi kuukausittain. Varallisuutta kartuttanut voisi hankkia esimerkiksi 50 prosentin osuuden, jolloin vastike olisi alempi kuin 15 prosentin osuudella. Sata prosenttia sijoittanut maksaisi käyttövastikkeena vain kuluja. Tämä toisi mallin lähemmäksi ns. osaomistusta. Rahansa saisi luonnollisesti takaisin rakennuskustannusindeksillä tarkistettuina, kuten nykymallissakin. Kirjoitin asiasta myös teoksessani "Kuinka Suomi korjataan" (2019, s. 23 alkaen), jossa arvostelin edellisen hallituksen esitystä. Silloinen ministeri Tiilikainen veti esityksen takaisin, eikä se edennyt eduskuntakäsittelyyn. Nykyisen hallituksen esitystä ei pidä hyväksyä edes sen pääasiallisia suuntaviivoja koskien, sillä siinä ollaan purkamassa ASO-järjestelmän keskeisiä asiakohtia, jotka liittyvät asukkaiden sopimussuojaan ja jonotusjärjestelmään. Esimerkiksi Helsingin kaupungilla on erittäin toimiva ja suosittu asumisoikeusjärjestelmä (HASO), jonka piirissä asuntojen käyttövastikkeet pidetään pääoma- ja käyttökuluja vastaavalla tasolla. Sitä täydentää tarveharkintainen vuokra-asumisjärjestelmä, joten sosiaalista tarveharkintaa ei pidä laajentaa ASO-järjestelmän piiriin. ASO-lainsäädännössä koetut ongelmat johtuvat siis perimmältään muusta kuin järjestelmän toimimattomuudesta. Lainmuutoksella ajettaisiin vain yksityisten omistajayhtiöiden etua, kun nämä voisivat tehdä asunnoilla bisnestä ja muuttaa ASO-kodit markkinahintaisiksi omistusasunnoiksi. Tämä olisi täysin vastoin ASO-asumisen tarkoitusta, jolla haluttiin parantaa omistusasumiseen yltämättömien ihmisten mahdollisuuksia hankkia itselleen vakituinen asunto. ASO-asuminen on käsitykseni mukaan edelleenkin hyvä omistusasumisen ja vuokralla asumisen välimuoto, jota pitää kehittää asukasystävälliseen suuntaan. Toivon tämän kannanoton virkamiesvastaanottajan toimittavan kirjoitukseni välittömästi ja lyhentämättömänä tiedoksi asiasta vastaavalle ministerille ja ministerin pysäyttävän lainuudistuksen. Ilmoitan samalla tekeväni poliittisena toimijana kaikkeni, jotta ASO-asukkaiden oikeusturvaa ja ASO-järjestelmää ei ryhdyttäisi huonontamaan esityksen sisältämällä tavalla. Kunnioittavasti, JUKKA HANKAMÄKI Filosofian tohtori Valtiotieteiden tohtori Perussuomalaiset r.p.
      • Pulkkinen Tapio, Asukas
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Puolakka Ritva
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Sutinen Emmi
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • ”Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta”.
      • Hartonen Nico
        Päivitetty:
        7.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Koskinen Merja
        Päivitetty:
        6.6.2020
        • Asumisoikeussopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Pietilä Sirpa
        Päivitetty:
        6.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Teljomaa Moona
        Päivitetty:
        6.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.
      • Turtia Jarkko
        Päivitetty:
        6.6.2020
        • Asumisoikeusopimusten irtisanomisen mahdollisuus on poistettava lakiluonnoksesta.